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美国物流地产潜力无限

来源:原创作者:北美购房网时间:2020/1/23

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物流地产最早是由美国提出,它属于轻工业地产,是经营现代专业化物流设施的载体。

简单来说,就是地产商选择了一块合适的地点,并投资建设成优质的物流相关设施,然后转租给制造商、零售商,通常用作于物流园区、仓库、配送中心、分拨中心等物流配套服务。美国的亚马逊、中国的菜鸟物流(阿里巴巴)、京东,都是物流地产的“租客”。

 

【美国物流地产的特点】

1.需求增加

随着美国GDP与工业生产的增速加快,以及电子商务的快速发展,市场对物流地产的需求变得愈加强劲。

2.供给有限

物流地产新房产开发量非常小,新房源供应仅为存量的1%。

3.空置率低

轻工业物流地产的空置率非常低,出租率高达95%。

4.房租增长快

美国物流地产房租平均增长率可以达到每年1.5%。

【盈利模式】

根据国内外物流地产运营经验,物流地产商以物流平台提供商的身份,通过将地产资源与其它资源整合,通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集,实现资源价值的最大化。总的来说,物流园区的赢利主要来自五个方面,即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益。

1.土地(资产)增值

对物流地产所有者与经营者来说,均将从土地增值中获取巨大收益。所有者(即初期投资者)从政府手中以低价购得土地,等完成初期基础设施建设后,地价将会有一定的升值,而到物流园区正式运营后,还将大幅上涨。对于经营者(即物流运营商)来说,土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本,运作最为成功的东京物流组团,其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增长。

2.出租收入

园区所有者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。

①仓库租赁费用

经营者将园区内所修建的大型现代化仓储设施租给一些第三方物流商、生产型企业等,从中收取租金,这是出租收入主要来源之一。

②设备租赁费用

将园区内一些主要的交通设施如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业使用,收取租金。

③房屋租赁费用

主要包括园区里面一些办公大楼及用作各种其他用途的房屋租金。以浙江传化物流基地为例,该基地的交易中心总建筑面积10758平方米,营业用房总面积7476平方米,交易大厅近600平方米,共三层,有300多间商务用房,建成不到一年该基地已吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入住,光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。

④停车场收费

物流园区凭借强大的信息功能,吸引众多运输企业入驻,园区内修建现代化停车场,也将收取一定的停车费用。

⑤其他管理费用

包括物业管理费等其他费用。

⑥提供物流相关联的其他产品服务

物流园内大量三方物流公司和车辆需要油卡,保险等附加产品

3.服务费用

①信息服务费用

这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息,帮助用户提高车辆的满载率和降低成本,并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息,可以为园区内的商户服务,从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品,以降低他们的经营成本;同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务,为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式上采取按成交额提取一定比例的中介费的方式。

②培训服务费用

利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势,开展物流人才培训业务,从中收取培训费用。

③融资中介费用

园区运营商通过介绍投资者进驻园区,从中收取中介费用。

④其他服务费用

包括技术服务、系统设计等服务费用。

4.项目投资收益

对于园区所有者来说,还可以自己对看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资,从中获取收益。

5.其他收益

园区运营商还可以通过增资扩股、上市等方式获取收益。

【黑石集团】

美国另类投资巨擘黑石集团(Blackstone Group)在去年10月份宣布,将以59亿美元的价格从房地产和投资管理公司柯罗尼资本(Colony Capital)手中购入一批美国工厂货仓物业组合。

随着电子商务活动的激增刺激了对配送和仓储服务的需求,各家企业正花费数十亿美元抢购物流资产。黑石的这笔交易就正是在这样的一个背景下进行的。

资料显示,柯罗尼资本出售的组合包含465个货仓,分布在美国26个市场,总楼面面积有6000万平方英尺。

该交易预计将于第四季度完成,将为柯罗尼资本带来超过12亿美元的净收入。

黑石近年来对物流资产展现强烈兴趣。

同年6月,该公司斥资187亿美元,从新加坡GLP手上购入一批美国工业仓储地产。

【普洛斯】

去年10月27日,物流地产商普洛斯和竞争对手Liberty Property Trust发布声明,普洛斯将以换股方式收购Liberty及其债务,此项交易规模约126亿美元。

如果该起收购获得双方董事会批准,Liberty股东持有的每股股票可换得0.675股的普洛斯股票。双方计划在2020年一季度完成收购。

普洛斯董事会主席、首席执行官Hamid R. Moghadam表示:“Liberty的物流资产与我们的美国资产组合高度互补,这起收购将会提高我们在数个关键市场的资产和增长潜力”。

此外,截至声明发布的上一交易日,即10月25日,Liberty股价报收50.57美元,普洛斯报90.86美元,由此计算,交易报价相对Liberty于10月25日收盘价溢价21%。

Liberty Property Trust是一家大型工业地产商,在美国和英国拥有和管理1.09亿平方英尺(约1013万平方米)的工业地产和办公楼,普洛斯则是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商。

声明发出后,10月28日,Liberty的股价直线上升,开盘报价58.60美元,涨幅达到15.88%。

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标签:美国,物流地产

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