过去9个月，全美公寓地产交易额达1306亿美元，破过去十年历史记录。不仅如此，今年第三季度公寓租赁的平均入住率更是攀升至96%。

2007-2019前三季度公寓销量总和趋势

想要弄清公寓市场走势，主要看供应量(新建+二手房)、租金涨幅和入住率这三点。

供小于求成市场主旋律

2019第三季度，新房供应量较去年下降7.9%，连续两个季度收紧至2012年来最低库存水平。其中，二手房房源下降6.9%，由于市场供不应求，价格自然水涨船高，房价增加4.2%合情合理。

如果将所有住宅类型汇总，那么全美二手房价格在今年10月上涨6.2%，实现连续92个月的年度同比增长。

二手房-中位价变化趋势(2018-2019)

二手房-销售情况变化(2018-2019)

虽然美国主要城市都在大兴土木，但新建公寓量远不及逐年攀升的新增家庭数量。未来两年，全美将有55万个公寓单元竣工，数目乍一看颇为庞大，但仍远低于2017年水平 。

截止到去年6月，美国家庭数量达294万个，较2017年的17万个翻了16倍之多，需求有多大显而易见。如果再将这些新建公寓量分摊到全美384个都会区之中，那么公寓供应量紧张便一目了然了。

全美家庭数量增长趋势(2000-2020)

公寓租金增速加快

今年10月，全美公寓租金攀升3.2%至$1476每月。如果从2012年初算起，那么截止到目前为止，平均租金已经悄然上涨了32%。

全美平均公寓租金趋势 (2017-2019)

美国30个主要城市中，17个地区的租金增幅超过3.3%，仅两个城市 – 加州的圣何塞(San Jose)与德州的休斯顿(Houston) 涨势较逊，低于全美长期均值 (2.5%)。 

10月全美租金增幅Top5

今年第三季度，圣何塞租金增幅较去年同期只提高了1.2%。

圣何塞

虽然与休斯顿一起垫了底，但由于圣何塞城市基本面数据稳定，这次的表现欠佳很可能由于较低价位房源短缺，高端公寓租金增长较慢导致，属于暂时现象，无需过度担忧。

2019公寓租赁市场回顾

2019的年租金增幅在3%左右徘徊，总体公寓入住率稳中有升。

需要注意的是，全美共有三个州 – 加州、纽约州和俄勒冈州出台了限制房东自由调高租金的政策，买房时需要把以下因素考虑在内。

其中，纽约的管控最为严格。今年6月出台的最新《住房稳定及租客保护法》中就明确规定 “不再允许公寓租金稳定的房东在地产空置时加租超过20%” 。

纽约中央公园区域

相比之下，俄勒冈出台的政策就要温和的多，允许持有地产15年以上的房东将租金上调 “7%+通胀率”的幅度。

俄勒冈州最大城市-波特兰

在全美租金增幅的排名中，西雅图(投资)意外成为市场需求攀升最明显的代表 。

西雅图港口夜景

过去一年，西雅图都会区不仅公寓入住率上升至95.8%，净吸收更超过14,000个单元。加上没有租金限制的政策，难怪租赁市场会热度不减。

以华盛顿大学所在的“大学区”(University District) 正在建造的高层出租公寓The M Seattle为例。

The M Seattle 高24层，共230个单元。

走8分钟就能到华大，是该区域最近30年第一个高层公寓项目

仅出租， 明年秋天入住。

The M Seattle光是350平方尺的Studio租金就要$1949起，相当于每平方英尺高达$5.56。一单元的租金更是飙升至$6.44每平方尺。

2018年时，西雅图的平均租金还只有$2.05每平方米，光是想想这惊人的涨幅，就觉得肉疼。

未来的机会在哪？

你的财力决定了你的投资标的。

如果手头宽裕，一线城市的波士顿、奥克兰、新泽西、首府华盛顿和西雅图都可以趁着现在贷款利率低时入手。

如果预算有限，可以考虑以上城市周边就业和人口双料走高的卫星城市或是二线和三线城市。

今年公寓租赁市场蓬勃的二三线城市主要有佛罗里达州的Pensacola (彭萨科拉)、拉斯维加斯和凤凰城。

位于佛州的Pensacola(彭萨科拉)

展望未来，全美基本面数据整体向好，加上接连三次降息，投资情绪依然高涨。

上周公布的全美最新消费者信心指数中，11月的数值从95.5%攀升至96.8%。

消费者信心指数走势(2009-2019)

基于优异的股市表现、不断走高的全民就业、持续降低的贷款利率、以及恢复对话的中美贸易，相信逐步增强的消费者信心指数会让美国房地产走的更远。