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美国的80、90后想买房有多难?

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2018/12/12

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  编者按
 
  在美国,年轻又接受过高等教育的80、90后群体普遍收入较高,远超美国一般工薪阶层,以及没有接受过高等教育的同龄人。他们偏爱大公司的高薪科技岗位,比如苹果、谷歌、亚马逊……在美国一些发展迅猛、极富活力的大城市里,80、90后所占比例越来越高。
 
  即便如此,和父母一辈相比,他们想要购买自己人生的第一套房产却显得困难重重。其中的原因并非一句话可以概括,复杂的社会经济因素、巨大的市场压力共同成为年轻人买房的掣肘。不过,前途也并非一片黯淡,市场现状的成因要比人们想象的更加复杂。
 
  首付门槛节节攀升
 
  最新数据显示,全美房价中值已经高达21.8万美元(约149万元人民币),再创历史新高。按照20%的首付比例计算,买家要存够超过4万美元(准确来讲是43600美元,约29.8万元人民币)才能“入市”。那么在美国,攒够这笔钱大约需要多长时间呢?
 
  假设买家的年储蓄率为10%,对于收入水平达到全美人均收入中位数的普通单身买家而言,需要11年的时间才能凑足一套典型美国房产的首付。
 
  但是,面对瞬息万变的房产市场,买家手里的存款仿佛永远也追赶不上首付上涨的速度。未来一年内,全美房价中值的增长率预计将达到6.6%,换句话说,明年此时,全美房价中值将突破23万美元(约158万元人民币),届时首付将高达4万6千美元(约31.4万元人民币)。最适合年轻人购买的经济型住房,房价增速也是最快的。可以说,首付门槛已经成为阻碍租房者加入买房大军的首要因素。
 
  房源库存步步吃紧
 
  跨过首付门槛后,寻找到合适的房源将成为买家面临的第二重考验。自2015年起,美国房源库存逐月下降,至今未见好转。对于青睐经济型住房的年轻买家而言,形势尤为严峻。今年6月,市场上仅有21%左右的待售房屋属于该类型住房。
 
  因此,许多80、90后不得不选择租房,并为此承受比买房更重的经济压力。今年一季度数据显示,按照全美租金中位数计算,收入水平达到全美人均收入中位数的租房者,每个月的房租支出将占其全部收入的28.8%,超过25.8%的历史正常水平。相比之下,同龄买家仅需拿出每个月收入的17.7%即可偿还购房按揭贷款。
 
  升职加薪遥遥无期
 
  雪上加霜的是,美国年轻人正在经受平均工资增长停滞的“洗礼”。全美范围内,根据通胀调整计算后,普通美国在职人员2016年的收入水平,与2005年相比下降了1.2%。新毕业大学生群体的收入水平更加惨淡,与2005年相比降低了2.4%。
 
  难怪许多千禧一代(Millennials,指1982–2000年出生的群体,主要为80、90后)选择继续同父母一起生活,以节约住房开销。数据显示,24至36岁的年轻人中,将近四分之一(22.5%,1230万年轻人)与父母同住,比2005年增长了13.5%。并且住房成本(特别是租金占收入比)越高的地区,与父母同住的年轻人数量越多。
 
  助学贷款重重压力
 
  加薪无望,住房成本一路攀升,而助学贷款“还债”压力却丝毫不减。这或许可以解释另一组类似数据的成因:20到30岁拥有大学学历的年轻人里,超过四分之一(28.2%)仍旧与父母同住,与十年前相比增长了8.8%。
 
  与父母同住虽然省钱,但弊端也很明显:20至30岁拥有大学学历的年轻人里,与自己的另一半同住的人数越来越少。全美范围内,2016年期间,仅有三分之一(34.5%)左右的年轻大学毕业生表示正与自己的另一半同住,比2005年下降了9.4%。
 
  这种状况不利于年轻人的长期发展,后果之一就是35岁以下的单身一族需要更长的时间(平均12.4年)才能存够首付款。相比之下,同龄人中与伴侣同住的双收入家庭只需要4.9年的时间。
 
  阻碍之外,亦有动力
 
  单看统计数据确实令人望而生畏,困难也是实打实地存在。不过,随着千禧一代迈入而立之年,买房计划也逐渐提上日程,我们有理由对美国房市的未来保持乐观态度。
 
  1
 
  千禧一代购房愿望不减
 
  与普遍看法不同的是,美国年轻一代其实非常希望能拥有自己的住房。根据Zillow近期的一项调查显示,在18至34岁的年轻人中,有74%认为,拥有一套住房会增强他们的社区归属感;69%认为房产有助于提升社会地位;67%则表示这是实现美国梦的必备条件。
 
  此外,调查还显示,美国年轻一代不仅看重自有住房,为自己未来拥有住房的能力也持乐观态度。在18至34岁的年轻人中,有78%相信自己在未来会有足够的经济能力购买属于自己的房子。
 
  2
 
  助学贷款仅仅会推迟购房计划
 
  研究表明,尽管助学贷款会为年轻买家带来很大负担,但只要有足够的耐心和毅力,他们终将摆脱这层压力。高额助学贷款可能会令购房计划推迟,但不太可能导致计划落空。
 
  比较令人担心的是那些背负高额贷款却没能完成学业的年轻人。所以学生一族眼下需要做的是丢掉包袱,好好读书。
 
  在08年经济衰退期间坚持完成学业的千禧一代,在毕业之后面对惨淡的就业市场时,曾一度举步维艰。不过,好消息是,这些负面经济影响正在美国政府的主导下逐步消除。研究显示,经济衰退期间毕业的大学生群体,需要多花六年的时间,才能拥有正常条件下同等水平的住房自有率,所以,在2008至2010年期间毕业的年轻人,如有有意愿购房,现在正处在一个关键时期。
 
  3
 
  收入不是买房的决定性因素
 
  实际购房时,买家通常不必足额支付20%的首付款。许多买家仅仅支付了3%-5%的首付,就顺利买到了房子。选择不同的贷款类型可能需要买家额外购买一些贷款保险,但能因此节省首付支出,还是很划算的。
 
  而且,对许多年轻家庭来说,买房与否通常不是由收入水平决定的,对生活品质的追求才是关键因素,比如拓展住宅空间,或者节约通勤时间的需求等。
 
  此外,与前辈相比,千禧一代的生活态度更加随性。当自身条件不足买房时,他们不介意长期租房。一旦条件成熟决定买房,他们也表现得十分淡定。许多年轻买家会选择延长购房时间,充分观察市场,探索不同地区的房源,根据住房需求做出必要的取舍(比如为了买到学区房而忽略房龄等问题)。
 
  千禧一代的住房自有率正在增长
 
  数据表明,全美住房自有率正在缓慢上升,而千禧一代正在成为推动住房自有率增长的主力军。截至2018年第二季度,美国35岁以下年轻人的住房自有率飙升至36.5%,为2013年底以来的最高值,比去年同期增长1.2%。
 
  

 

 

 

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