编者按
在美国，年轻又接受过高等教育的80、90后群体普遍收入较高，远超美国一般工薪阶层，以及没有接受过高等教育的同龄人。他们偏爱大公司的高薪科技岗位，比如苹果、谷歌、亚马逊……在美国一些发展迅猛、极富活力的大城市里，80、90后所占比例越来越高。
即便如此，和父母一辈相比，他们想要购买自己人生的第一套房产却显得困难重重。其中的原因并非一句话可以概括，复杂的社会经济因素、巨大的市场压力共同成为年轻人买房的掣肘。不过，前途也并非一片黯淡，市场现状的成因要比人们想象的更加复杂。
首付门槛节节攀升
最新数据显示，全美房价中值已经高达21.8万美元（约149万元人民币），再创历史新高。按照20%的首付比例计算，买家要存够超过4万美元（准确来讲是43600美元，约29.8万元人民币）才能“入市”。那么在美国，攒够这笔钱大约需要多长时间呢？
假设买家的年储蓄率为10%，对于收入水平达到全美人均收入中位数的普通单身买家而言，需要11年的时间才能凑足一套典型美国房产的首付。
但是，面对瞬息万变的房产市场，买家手里的存款仿佛永远也追赶不上首付上涨的速度。未来一年内，全美房价中值的增长率预计将达到6.6%，换句话说，明年此时，全美房价中值将突破23万美元（约158万元人民币），届时首付将高达4万6千美元（约31.4万元人民币）。最适合年轻人购买的经济型住房，房价增速也是最快的。可以说，首付门槛已经成为阻碍租房者加入买房大军的首要因素。
房源库存步步吃紧
跨过首付门槛后，寻找到合适的房源将成为买家面临的第二重考验。自2015年起，美国房源库存逐月下降，至今未见好转。对于青睐经济型住房的年轻买家而言，形势尤为严峻。今年6月，市场上仅有21%左右的待售房屋属于该类型住房。
因此，许多80、90后不得不选择租房，并为此承受比买房更重的经济压力。今年一季度数据显示，按照全美租金中位数计算，收入水平达到全美人均收入中位数的租房者，每个月的房租支出将占其全部收入的28.8%，超过25.8%的历史正常水平。相比之下，同龄买家仅需拿出每个月收入的17.7%即可偿还购房按揭贷款。
升职加薪遥遥无期
雪上加霜的是，美国年轻人正在经受平均工资增长停滞的“洗礼”。全美范围内，根据通胀调整计算后，普通美国在职人员2016年的收入水平，与2005年相比下降了1.2%。新毕业大学生群体的收入水平更加惨淡，与2005年相比降低了2.4%。
难怪许多千禧一代（Millennials,指1982–2000年出生的群体，主要为80、90后）选择继续同父母一起生活，以节约住房开销。数据显示，24至36岁的年轻人中，将近四分之一（22.5%，1230万年轻人）与父母同住，比2005年增长了13.5%。并且住房成本（特别是租金占收入比）越高的地区，与父母同住的年轻人数量越多。
助学贷款重重压力
加薪无望，住房成本一路攀升，而助学贷款“还债”压力却丝毫不减。这或许可以解释另一组类似数据的成因：20到30岁拥有大学学历的年轻人里，超过四分之一（28.2%）仍旧与父母同住，与十年前相比增长了8.8%。
与父母同住虽然省钱，但弊端也很明显：20至30岁拥有大学学历的年轻人里，与自己的另一半同住的人数越来越少。全美范围内，2016年期间，仅有三分之一（34.5%）左右的年轻大学毕业生表示正与自己的另一半同住，比2005年下降了9.4%。
这种状况不利于年轻人的长期发展，后果之一就是35岁以下的单身一族需要更长的时间（平均12.4年）才能存够首付款。相比之下，同龄人中与伴侣同住的双收入家庭只需要4.9年的时间。
阻碍之外，亦有动力
单看统计数据确实令人望而生畏，困难也是实打实地存在。不过，随着千禧一代迈入而立之年，买房计划也逐渐提上日程，我们有理由对美国房市的未来保持乐观态度。
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千禧一代购房愿望不减
与普遍看法不同的是，美国年轻一代其实非常希望能拥有自己的住房。根据Zillow近期的一项调查显示，在18至34岁的年轻人中，有74%认为，拥有一套住房会增强他们的社区归属感；69%认为房产有助于提升社会地位；67%则表示这是实现美国梦的必备条件。
此外，调查还显示，美国年轻一代不仅看重自有住房，为自己未来拥有住房的能力也持乐观态度。在18至34岁的年轻人中，有78%相信自己在未来会有足够的经济能力购买属于自己的房子。
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助学贷款仅仅会推迟购房计划
研究表明，尽管助学贷款会为年轻买家带来很大负担，但只要有足够的耐心和毅力，他们终将摆脱这层压力。高额助学贷款可能会令购房计划推迟，但不太可能导致计划落空。
比较令人担心的是那些背负高额贷款却没能完成学业的年轻人。所以学生一族眼下需要做的是丢掉包袱，好好读书。
在08年经济衰退期间坚持完成学业的千禧一代，在毕业之后面对惨淡的就业市场时，曾一度举步维艰。不过，好消息是，这些负面经济影响正在美国政府的主导下逐步消除。研究显示，经济衰退期间毕业的大学生群体，需要多花六年的时间，才能拥有正常条件下同等水平的住房自有率，所以，在2008至2010年期间毕业的年轻人，如有有意愿购房，现在正处在一个关键时期。
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收入不是买房的决定性因素
实际购房时，买家通常不必足额支付20%的首付款。许多买家仅仅支付了3%-5%的首付，就顺利买到了房子。选择不同的贷款类型可能需要买家额外购买一些贷款保险，但能因此节省首付支出，还是很划算的。
而且，对许多年轻家庭来说，买房与否通常不是由收入水平决定的，对生活品质的追求才是关键因素，比如拓展住宅空间，或者节约通勤时间的需求等。
此外，与前辈相比，千禧一代的生活态度更加随性。当自身条件不足买房时，他们不介意长期租房。一旦条件成熟决定买房，他们也表现得十分淡定。许多年轻买家会选择延长购房时间，充分观察市场，探索不同地区的房源，根据住房需求做出必要的取舍（比如为了买到学区房而忽略房龄等问题）。
千禧一代的住房自有率正在增长
数据表明，全美住房自有率正在缓慢上升，而千禧一代正在成为推动住房自有率增长的主力军。截至2018年第二季度，美国35岁以下年轻人的住房自有率飙升至36.5%，为2013年底以来的最高值，比去年同期增长1.2%。
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