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房市危机如何加剧美国社会贫富差距?

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2018/12/12

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  摘要
 
  1从2007年到2015年12月,全美所有止赎房产中,有45.4%来自低端房产市场,仅有16.9%来自高端房产市场。
 
  2美国经济复苏期间,止赎房的房价中值增速是全美房产中值增速的1.6倍。
 
  过去十年间,美国经济如过山车一般经历了繁荣、萧条和复苏。在经济繁荣期低信贷门槛的诱惑下,许多渴望拥有自有住房的低收入家庭,几乎花光多年积蓄,贷款购置了价格低廉、增值较快的低端入门级房产。到了经济大萧条期间,这种类型的房产价值暴跌,大量买家放弃还款,止赎率几乎是高端房产的3倍。而经济复苏期间,这些止赎房产的价格又再次迅速上涨,达到全美房价中值增速的1.6倍,今年8月更是超过了经济萧条前的最高水平。
 
  可以说,这一轮经济危机对整个美国社会的影响深远,对低收入家庭造成的伤害尤其严重。那些在危机中被迫放弃房产的家庭,恐怕失去了一生中最大的一笔固资产,并且贷款难度随之增高,不得不重新回到租房市场。可以说,其中大部分人再也无法通过拥有房产实现财富积累。
 
  住宅资产
 
  在美国,很多人努力一辈子,只为能收获一套房产。2016年数据显示,“房产”在典型美国家庭的资产总额中占比超过半数(51.2%)。但是,这一比例在高收入群体(财富排名前20%)中要低得多——2007年房市危机出现之前曾达到四分之一(26.9%);到了2016年,这一比例还不足五分之一(19.8%)。正因为房产在财富总额中占比较小,高收入人群反而不容易受到房市崩盘的冲击。他们有能力守住房产,即使贷款超过房屋价值,也不会轻易止赎。
 
  处在天平另一端的则是那些资产数量最少、财富排名垫底的房主。在过去30年里,房产在其资产总额中的占比高达62.5%至81.2%。这些最不富裕的美国人,将大部分财富与房产绑定在一起,最容易受到房价暴跌、房市崩盘的影响。如果将房产止赎,他们失去的不仅仅是人生中最大的一笔资产,还有重新积累财富的机会——因为他们之前所拥有的入门级房产,在房市复苏期间价格攀升最快。
 
  低端房,高风险
 
  危机发生之前,房市泡沫刚刚出现,较低的信贷门槛吸引着无数美国低收入家庭,将全部积蓄用作购房首付款,从而拥有梦寐以求的房产。大量买家的出现,将全美住房自有率从上世纪90年代中期的65%提高到2006年的70%。可是,面对房产泡沫破裂,这些入门级低端房产比高端房产更容易遭遇止赎危机。2007年1月至2015年12月期间,全美所有止赎房产中,45.4%属于低端房产市场,只有16.9%来自高端房市。
 
  经济萧条期间,与高价值的房产相比,入门级房产的价值跌幅更大,因此止赎危机更容易发生在低端房市。随着房价的下跌,负资产急速飙升,房价低于贷款,很难再出售或再融资。除了房屋的使用价值,房主看不到再次出售获利的希望,往往就会选择止赎。
 
  即便没有负资产问题,或者房主准备咬牙坚持守住房产,在经济大萧条面前也显得不堪一击。企业裁员、失业率陡增,很多人没有了经济来源,或者被迫降低薪资要求,也仅能维持生计,遑论背负高昂债务。对于低收入家庭来说,他们的日常储蓄本就不如高薪家庭多,在经济困难的情况下(比如突然失业,或者增加意外开销)受到的冲击更大。
 
  “止赎”夺取的不仅仅是“房主”的身份,与房子相关的一切资产和权益,包括首付款及房产增值过程中积累起来的财富,在止赎的瞬间也一并消失。对于低收入家庭而言,意味着他们失去了家庭财富的一大半。
 
  雪上加霜
 
  那些失去房产的前房主们,不得不重新回到租房市场。突如其来的租房需求,导致房租价格在整个经济恢复期间节节攀升。租客们(包括前房主们)又必须拿出更多的收入用来支付租金,导致储蓄率进一步降低,财富积累变得难上加难。更令人灰心的事实是,到了经济恢复期,房价再次上涨,巨大的财富增值机遇面前,已经失去房产的前房主们也只能望洋兴叹。
 
  全美房市触底反弹后,房价增速驶入快车道,尤其是止赎房市场,近期增长幅度明显。投资者们到处寻找适合居住的廉价独栋住宅,然后转租出去,一次又一次抬高低端房产的价格。近年来,全美独栋住宅的出租比例(相比自住)已提升至20%,十年前,这一比例还不到13%。
 
  可以肯定的是,美国经济复苏势头强劲。崩盘期间止赎的房产,价值一度下跌42.6%,而目前已经全面恢复,甚至有所超越——目前,止赎房的房价中值已经比经济危机前的峰值高出0.1%。与之相对比,全美房价中值在萧条期下跌幅度为25.9%,如今已经比经济危机前的峰值高出8.1%。整个经济复苏期间,止赎房的房价中值增速是全美房产中值增速的1.6倍。
 
  全美一半以上的大型都会区市场中(排名前35位中的21个),止赎房产的价值已经超过经济危机前的最高水平。其中以丹佛最为明显,房市崩盘期间,该地区止赎房价值下跌21.2%,恢复期间又飙升116%,比经济危机前峰值高出69.9%。与之类似的还有纳什维尔和奥斯汀(公寓)等地。
 
  错失良机
 
  假设止赎房房主们能够挺过房市寒冬,他们就有机会享受房产增值带来的财富增长。经济恢复期间,止赎房的年增长率比一般住宅更快,2013年11月,该类型住宅价值同比增长率曾一度达到12%的峰值。2018年8月,同比年增长率为10.3%。与此同时,全美房价中值同比增长率峰值为8.2%(出现于2018年3月),到8月则放缓至6.5%。
 
  需要说明的是,即便止赎房房主在后期通过储蓄或其它途径重新凑足首付款,法律通常也会禁止他们在七年内重新投资房产。想象一下,美国数百万工薪阶层房主,在房市崩盘后前几年拼尽全力守住房产,到了后期迫不得已选择止赎。这样做的结果,比危机早期就选择止赎要付出更大的代价。2007年选择止赎的房主,理论上在2014年就可以重新购房,到了2018年,房产很可能已经升值。但是那些一直苦苦守住房产,直到2010年之后才最终放弃的房主,最早也要等到去年才能重新购房,再次错失享受房价增值的良机。
 
  财富与收入的不平等,一直是美国社会的热门话题。如今,美国经济已经摆脱前次衰退的阴霾,但贫富差距却在房产崩盘和随后的止赎危机中被进一步拉大,数百万美国人因此失去的不仅是庇身之所,还有未来进一步积累财富的机会。
 
  分析方法:
 
  本文分析侧重于研究自2007年1月至2015年12月相关止赎房数据,这段时间内,美国房市的止赎率最高。经济危机之前,美国房价中值在2007年5月到达顶峰,但有些市场房价登顶的时间更早。同样,尽管全美房市在2012年2月触底,但受经济萧条影响的持续时间更久。那些试图守住房产、熬过房市寒冬的房主有时会面临失败,导致止赎悲剧一直延伸到2015年。2016年起,止赎率开始趋于平稳,预示着止赎危机的终结。

 

 

 

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