迈阿密(别墅) 2015 年公寓市场报告

投资者需求急速增加的迈阿密地区

迈阿密 2015 年公寓市场报告 苏，租金依然有上攀的趋势。公寓租赁市场稳定增 长，以及新楼盘热卖的状况吸引了投资者在本地区 的开发兴趣。很显然，促使开发新楼盘的推动力还 没有完全释放出来，直到随着时间增长市场需求会 大幅放缓或者甚至完全降低。随着当地经济的不断 扩张导致租房市场的供不应求，新建公寓市场销售 良好，推动投资者抬高售价。在许多情况下，市中 心公寓被热捧导致价值大幅增长，不少业主利用竞 争的投资环境进行短期买卖，这种短期交易的投资 回报率为 4.5% 左右，并确保了市场第一年的回报 率下限。

迈阿密地区由于近年来出租率持续高涨，空置率 降低，促使了数百个新建公寓项目。2015 年年 中时，大量的新建项目看起来要超过市场的需求， 不少开发商决定推迟项目完工日到 2017 年。但 就业率和工资的的大幅增长缓解了新建项目对市 场的冲击。专业领域和商业服务行业雇员的快速 增长，促进了对高档公寓的需求。同时，服务行 业就业人数的增长，也增加了对中低档公寓的需 求。 不断增长的市场需求使迈阿密地区平均月租在 2015 年第三季度达到 $1300，并随着经济的复 投资者需求急速增加的迈阿密地区

经济状况 2015 年概况

+2015 年前 3 季度市场上新增 11，000 个职位，早前市场上已创造 26,600 个就业机会。

+一年之内，迈阿密地区就业率增长 1.9% 创造 20,700 个职位。政府新增 1,500 个职位，服务性行业酒店， 餐馆，和酒吧新增 7，000 个雇员，教育和医疗行业新增 3,000 个职位，同时专业领域和商业行业也在 扩张之中。

+ 在过去 12 个月，交通和仓储行业雇员增长 2.9% 创造 1,900 个职位。 仓储的工人数量因搬运进口集 装箱而增加，同时随着旅游业的大力发展，相应的交通行业的雇员也在增长。

+ 在休闲，餐饮和保健行业的推动下，2015 年预计将增加 21,600 个职位。

房屋和人口统计

+ 过去 12 个月市场上新增超过 70% 的房屋建 设，达到 7000 个单元，主要为多住户住宅，包 括出租型和公管型公寓。独栋别墅相对去年增加 27%。

+ 人口持续增长。工作机会的增加，吸引了外州 的居民搬到本地，2015 年大约有 17，000 新增 家庭。

+ 迈阿密地区中等价位独栋别墅为 $273,000 对 应的家庭收入为 $68,800, 但目前迈阿密地区人 均家庭收入为 $45,500. 高价格的独栋别墅，促 使了更多低收入服务性行业的雇员转向公寓租赁 市场，并会在长期间内造成公寓市场的持续升温。 建筑行业

+ 施工项目越来越多，开发商从 2014 年第三季 度起陆续投入市场超过 3，500 个单元，其中包 括 1,300 个出租公寓。截止 2014 年第三季度， 大约有 2600 个公寓已完工。

+ 几乎所有在第三季度投入市场的出租式公寓都 是市场价格。其中大的项目包括在肯德尔的名为 Altis 的 321 个单元， 和位于 Moda North Bay Village 的 285 个单元。整个迈阿密地区有 600 个出租公寓正在建造中，预计在 2015 年底完工， 另外有 6,000 个单元将于 2017 年完工。

+ 正在申请中的施工项目和已经批准的项目数 量预示了 2016 年将是新建房屋的攀升年。在 2015 年第三季度之前的 12 个月中，政府发放了 7700 个多住户单元的建筑许可证，标志着从去 年开始持续增长。银行贷款的政策放松，将给第 一次购房者带来购房机会，促使建筑商建造更多 销售型住宅。 + 2015 年开发商按计划完成了 3，700 个单元， 其中接近 2,800 个为市价的出租式公寓。

空置率

+ 迈阿密地区的空置率在 2015 年第三季度下滑 10 个基础点到 3.0%。2014 年新建公寓数量超 过了去年一年的需求，导致 2014 年第三季度空 置率上升 50 个基础点。出租式公寓市场前景看 好，综合性大楼空置率自 2000 年下降 40 个基 础点。 + 由于普通工薪阶层对旧租房市场需求的增加， 位 于 Hialeah/Miami Lakes 的 空 置 率 下 降 到 1.8%，和去年同期保持同等水平。 + 90 年代建造的公寓空置率在第三季度空置率 更低，只有 1.3%。 + 稳定增长的就业市场和家庭人数的增长，促进 了整个 2015 年以及未来几年较低的空置率。空 置率将下降 30 个基础点达到 2.8%。 空

租金市场

+ 尽管迈阿密地区平均租金在第三季度上涨不到 1% 达到 $1，311 每月，但从 2014 年第三季度 开始，租金上涨达到 6.3%。

+ 南迈阿密 Coral Gables 新建公寓平均租金在 第三季度上涨 1% 达到 $1,507 每月，综合性大 楼的租金自2000年基本持平，每月租金 $1,681/ $ 1.90 每平方英尺。

+ 根据房屋年限，自 2000 年以来迈阿密地区建 造的综合性大楼，平均租金在每月 $1,433，相 对一年前增长 4.5%。

+ 旧的老式公寓租金保持稳定增长，20 世纪 80 年代建成的公寓，平均租金相对去年上涨 4.6%。 + 低的空置率促使 2015 年租金市场上涨 5.8% 达到每月 $1，323。

销售趋势

+ 过去一年中，由于房源较少导致市场成交数 量减少，主要减少的为低于 1 千万美元的房产， 但 高于此价格的房产交易反而有所增加。

+ 现金流保持持续升高代表了过去一年市场处 于盈利状态。市场平均价格依然保持上涨，增 长 14% 达 到 $186,000 每 单 元。 在 1 百 万 和 5 百万的市场部分，平均价格大致维持不变为 $144,000 每户。

+ 投资回报保持较低， 大型机构类型资产保持 4.5% 的回报率，而综合性大楼，平均第一年收 益率有所压缩相比前三季度，大概为 6%。

+ 资本雄厚的投资者将抢夺新的和大型的项目 开发市场。总体而言，稳定的增值率在未来几个 月将促使更多的业主来试探市场。