美国商业地产产权简介:

继上期介绍了在美国最常见的几种商业地产租约形 式后，本期商业地产部将跟大家介绍在美国最常见 的地产持有权方式。比较了解美国法律的投资者都 知道，在美国个人财产是神圣而不可侵犯的，只要 买下一处房产，无论是房产所在的土地还是房产上 方的空气，都属于购买者。上述情况在住宅地产中 很常见，但是商业地产确不一定。接下来，商业地 产部将为各位投资者解释在美国最常见的商业地产 持有权。

Fee Simple Absolute 地产绝对持有权

Fee simple absolute 简称 Fee simple （ 地产绝对持有权）是在商业地产中最常见的地产持 有形式，其原理和住宅一模一样。买下该地产的投 资者，拥有地产的土地和上方的空气，以及地产本 身。 如果某商业地产是绝对持有权，就算投资者没有 明确规定地产的继承人，在投资者去世后，地产会

自动转给投资者的子女。除非投资者有别的规定， 地产将会平分给所有继承人。比如，投资者去世 后，儿子和女儿将分别得到50%的产权。

绝对持有权的优点 在任何情况下，投资者都是地产的唯一持有者。

在法律及规划允许的情况下，投资者可以改动建 筑和土地。

投资者可以利用建筑的贬值进行抵税。

地产的增值100%属于投资者。

绝对持有权的缺点 如果房价出现大幅度下滑，例如2008年的房产 危机，投资者将承担一切损失。

Ground Lease 土地租赁 这里的土地租赁和上一期提到的土地租赁意思 相同，土地租赁地产上运营的租客不拥有土地，但 拥有建筑，投资者等同于地主。从现金流的角度来 讲，土地租赁和绝对持有权没有任何差别。但是， 因为租客只有土地的使用权，租约到期后，地上所 有的硬件都将归于房东。因此，为了让租客有兴趣 建立例如购餐车道之类的新硬件，土地租赁的租 约一般很长，所以租户可以长期使用自己的硬件。 这也导致了土地租赁的租户续约可能性高，而且稳 定。

土地租赁的优点 因为租户在租约结束后，土地上的建筑将返还给 投资者，所以租客租约很长，租户续约可能性也很 高。 土地租赁的缺点 因为投资者只拥有土地，建筑属于租户，所以投 资者没法利用建筑本身的贬值进行抵税。 Leasehold 租赁权益

租赁权益是最特殊的一种持有权，其实投资者就 是买下了一个收租权，但是因为土地和建筑不属于 投资者，等于投资者之上还有一个地主。虽然每年 的租金任然是先交到投资者手上，但是，投资者必 须把一部分租金交给地主。

因为租赁权益只是买下了收租权，所以地产本身 的升值或者贬值几乎跟投资者无关，也就是说投资 者对地产本身基本不承担风险。

租赁权益优点 租赁权益没有土地和建筑，所以在大部分情况 下，回报率是最高的。

因为投资者不拥有房产，所以房产的升值和贬值 和投资者无关。

租赁权益缺点 投资者不拥有建筑，所以无法使用建筑本身的贬 值进行抵税。

如果租约剩下的时间很短，投资者总共得到的年 租金，很有可能会低于投资金额。

因为建立多人地产持有权的步骤较为繁琐，在大 部分的情况下，商业地产部会建议投资者以公司的 名义购买商业地产。建立公司有不少好处，第一， 公司内部可以自行决定如何分担股份，第二，因为 公司只有一个，所以不用担心产权是否在同一天获 得，第三，投资者可以自行决定公司的继承人是 谁，此外，在运营地产中所产生的一切费用都可以 用来抵税。美国的商业地产产权非常多样化，所以 投资者要了解自己最重要的需求是什么，同时，商 业地产部也随时欢迎投资者来电，北美购房网商业 地产部会进最大努力，帮助客户解决在美国投资所 碰到的问题。