美国房产开发入门:

土地开发流程介绍（一）

东南亚国家，尤其是中国，继续带动世界经济前 进。尽管中国的经济在2014年出现下滑，但是中 国和东南亚在以后的一段时间内任然会以较快的速 度发展。

最近几年中国的房地产市场开始放平，加上人民 币贬值和中国股市危机，造成中国资金大量外流， 其中绝大部分来到了美国。亚洲对美投资，尤其是 中国在近几年飞速增长，在2014年25%以上到美 的海外投资来自中国。 专家分析，从中国到美国的海外投资还会再持 续一段时间，在2016年，中国来美的海外投资在 第一季度已经超过30亿美元，2015年全年投资超 过120亿美元。

去年超过50%的中国投资者选择加 州，华盛顿州和纽约。在商业地产方面，海外投资 人的热点集中在办公楼，酒店和零售紧随其后。 房东免责商业地产(NNN)目前是低风险投资者 的首选，一般租金净回报在6%-7%之间。土地开 发也是一种选择，但是风险会高很多，因此回报率 较高。

西雅图(投资)(公寓)和其周边城市在近些年大幅度扩张，因为 当地的大型高科技公司在大量招聘新人才，其中最 引人关注的为亚马逊，谷歌，微软和波音。外来企 业也对西雅图的发展做出了贡献，比如阿里巴巴和 华为等等。 高科技公司的扩展带来了新员工，这些人对出租 房产和独立屋构成大量需求。中国投资者不断在大 西雅图地区寻找空地，并用其做独立屋开发，联排 别墅开发，和商住混合开发项目。其中位于好学区 和方便上班的地块最受投资者关注。 在做任何土地开发之前，中国投资者必须明白北 美和中国的商业文化是非常不一样的。在美国，政 府对土地开发有非常详细的规定，这些规定将保护 投资者本身和第三方合作人。

无论是设计，工程， 融资，推广，法律和政府许可，每一个环节都会有 对应的专业人士来处理，然后这些专业人士组成一 个团队来完成一个开发项目。 以下商业地产部将会跟各位介绍在美国做房地产 开发最基本和重要的步骤。这些步骤无论是希望和 第三方融资的投资者还是想自己做开发的投资者都 非常有用。

设计前阶段

银行贷款 如果外国投资者想在购买土地的时候就申请银行 贷款，难度相当大，因为土地的风险非常高，银行 没法确定土地开发的可能性，所以在大部分的情况 下，银行都不愿意跟土地贷款。 在投资者用现金购买土地之后，会有比较多的 建筑贷款选择，一般银行会要求投资者投入50%首 付，利息一般在4%-6%之间。 根据项目的大小，地点和投资者的信用度，首付 可能可以增加或减少，银行也可以要求海外投资者 和本地有开发经验的开发商一起合作开发项目。

可行性报告 研究政府的土地规划来确定该地产的开发潜力和 规划要求。 研究该土地的授权，和政府许可历史。 研究并查看该地产有没有不规范性，例如斜坡， 湿地等，这些问题都可能需要工程师来进行进一步 勘探，有可能增加开发费用。 做市场调研，查看市场的走势和寻找可参照的地 产项目。

根据以上已有的调研，做出一个基本的设计方 案。 根据已有的数据，做出初步成本和利润预算。 询问许可流程，查看该地区政府是否对该地产有 特殊要求。根据项目方案和规模，这个过程有可能 会涉及到市政府，省政府甚至国家政府部门。

地形测量 土地测量师会对该地产的面积，地形，树木，水 流，公共设施所在地和其他东西进行勘探。 了解和记录地块目前的任何特殊状况，例如有没 有湿地，暗流等。 对地形测量图盖章，并日后申报政府。 岩土测试 岩土工程师对土质和坡度进行测量，如果坡度超 过了40%，表示该地产属于陡坡，在设计和审批过 程需要特殊考虑。其他测试包括泥石流，土地液化 和泛洪测试等。 给结构工程师在地基设计和护土方面提供专业和 有效的建议。 对土质报告盖章 ，并日后申报政府。

土木工程 土木工程师对该地产和周边环境进行勘探。 土木工程师对管道，排污，基础设施连接和其他 非建筑有关项目进行设计。 对土木工程设计方案盖章 ，并日后申报政府。

自然生态 如果在地产商发现有湿地，溪流，暗流，特殊树 种和野生动物的话，投资者需请专门的生物学家和 环境学家对地产进行进一步勘探。 如果以上情况发生，州政府和国家政府会关注该 开发项目，所以会需要更多勘探和测试。

设计阶段 建筑设计 建筑设计师做出符合投资者要求的设计图，但同 时需要符合政府各部门的法案条款，土地的规划要 求，工程师所提出的建议和其他需要考虑的因素。 设计师的收费有几种不同的方式：1. 一次性付款，2. 按小时收费，3. 按每平方尺收费，4. 按总 开发成本的百分比计算。

建造工程投标 总承包商根据规模，项目范围，建筑设计，现场 工作人员数量，以及每个客户所提出的具体要求， 提供更精致和详细的估算。

出价会根据每个项目因人而异。买家请注意：工 程估价一定要详细，清楚列表工程每部分的时间和 预算。如果承包商的出价只包括整个开发项目的， 投资者必须警惕。承包商的出价是对他们专业度和 可靠性的表现，投资者最好可以有多个报价，而不 是马上和出价最低的承包商签约。

所有的材料费用预算都包含额外的金额度，如果 材料出现涨价，或者需要用其他材料代替，这些额 外资金可以保障工程可以按时完成。

文化休克：美国的人工比中国要昂贵许多，很多 时候人工甚至会比材料更加昂贵。

结构工程 建筑工程师提供地基，重力（结构稳固）和横向（防地震）设计，建筑材料和其他有关的设计。 对结构设计，计算和工程细节盖章， 并日后申 报政府。

规划许可阶段：土地使用 与政府的会议 在前期和市政各部门代表一起研究和考论该的地 产的初步设计，并从市政人员那儿得到有用和指导 和建议。 在会议中，尽量和市政商讨已经发现的存在问题 和用地的特殊情况，并从市政争取建议，或给初步 方案做预先审批。如果开发中所碰到的问题在市政 会议上已经讨论好，在开发的时候可以节省很多时 间。 通常情况下，应该和以下部门的代表：土地使 用，建筑，消防，交通，社区，健康代表见面。 这会议建议尽早开始，可以是可行性报告一部 分。

土地使用许可（MUP） 土地使用许可是新开发项目和土地边界调整等所 必经得程序。 该许可通常在在建筑许可之前发生。 检察官会考虑土地和物业是如何被使用（使用和 占用率，楼高，占地率，容积率，空地，停车，步 行和公交，绿化设计等），而不是建筑设计细节。 程序一般需要6到9个月

州环境保护法（SEPA） 陡坡，山体滑坡，湿地，溪流，液化，自然栖 息地等特殊问题将需要一个独立的“环境评估”审 核，审批报告将交给市，州和/或联邦政府。 在上述的特殊地段，环境勘探一般不允许在雨季 的时候进行，所以从每年的10月份至第二年的4月 份，政府不会发出跟动土有关的许可。 环境勘探应该在土地使用许可之前或者和土地许 可同时发生。 通常需要3个月建筑许可阶段 建筑许可也许是开发前最重要的一个环节，通 常在土地使用许可通过之后开始，但是不同的地区 可能会有不同流程。建筑许可一般涉及到好几个政 府部门和数位检察官员。审批时间一般是6至12个 月，根据发展规模和建筑物数量。