美国公寓房投资回报率如何呢？
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住宅租赁比率是统计值，公寓的基准上限率是资产评估中使用的理论值。市场上的实际上限率通常高出1到4个百分点。因此，实际公寓租金收入与住宅租金收入之间的差异远远超过上表。
公寓的上限率基于净租金收入，即整个运营成本后的收入（相当于EBITA）。住宅租金比率以名义租金为基础，两者非常不同。在考虑上述两点后，公寓的租金收入明显大于住宅的租金收入。
除了明显高于住宅的租金收入外，公寓资产特别容易利用杠杆来增加回报。这是因为公寓的价格与净租金收入挂钩。例如，如果您去市场查询，公寓的上限为6％是100万，这意味着过去12个月的净租金收入为60,000。换句话说，公寓价格和净租金收入之间存在完全定量的关系。住宅价格基于房产本身的“质量”，是一种主观的定性概念。房屋价格与房租之间没有直接关联。
对于银行而言，没有稳定且可预测的现金流作为住宅贷款的对价。他们是否可以及时偿还取决于贷方本身的信用。因此，利率也与贷方的个人信贷有关。中国人去美国买房。由于没有美国信用记录，他们通常必须支付更高的利息。
公寓不同。公寓有明确的现金来源，因此公寓的抵押贷款通常会获得接近市场最低利率的利率。此外，还款由公寓本身的现金流保证，没有贷方的个人信用。事实上，大多数投资者通过有限责任公司而非个人投资公寓。因此，如果中国人去美国购买公寓，他们仍然可以获得几乎相当于美国市场的贷款利息。
公寓租金收入高于住宅，贷款利率较低，这意味着良好的利差。因此，更适合使用杠杆来放大净资产收益率（净资产收益率）。据统计，在过去20年中，虽然利率一直在浮动，但公寓的上限率也有所波动。投资公寓，假设杠杆率为80％，股本回报率（ROE）通常稳定在12％至13％之间。这种投资回报不仅远远超过美国房地产，而且还超过了大多数人在中国可以获得的回报率。
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