纽约买房指南：现金买房和贷款买房流程详解
来源：http://us.fang.com/news/12905067_2.htm作者：北美购房网时间：2016/1/4
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买房的人一般分为两种，一种是贷款买房，另一种就是现金买房，如今现金买房的人越来越多，那么到美国纽约买房，都有哪些细则呢？下面就为您介绍一下吧！
贷款买房
至于中国买家在纽约贷款买房，这部分群体在纽约房产市场比例不高，贷款买房的买家很多是一些实力不弱且跟美国有生意往来的国际商人，他们能贷到款的把握很大。贷款原因也是因为他们既想在纽约投资买房用来收租，又想利用低利率借钱，而且尽量保持手中原有的流动资金。如果您不是类似情况，又极少往来美国，建议您做好费时费力的准备，原因很简单：外国人在纽约申请房屋贷款手续繁杂而且难度很大。
1、一般来说，美国的贷款机构及银行仅提供贷款给美国公民或永久居民。当海外其它身份买家想要申请贷款买房时，首先首付比例得增加，获批率才会增加。但究竟增加到多少，并无硬性要求。也并不是每家机构都会提供此类贷款，通常是在有大量移民的国际性大城市，比如纽约或加州的圣地亚哥等等
2、1996年左右，此类贷款通常要求35-40%的首付，贷款固定利率差不多9-10%。2000年，首付要求一般能降到20%，固定或浮动利率也只有5-6%之间。 到了2006、2007年，可以提供此类贷款的机构减少，把关变严，通常首付要求至少30%。到了2008年，次贷危机爆发，很多大的机构开始要求至少要有40-50%的首付。
所以目前在纽约，为避免申请失败耽误时间，您差不多得准备50%以上的现金首付，另加12个月的贷款总额。
3、一些可能要求提供的文件：
a.有效护照并显示有效签证页
b.个人简介（两三段落介绍您的职业背景）
c.2-3封的历史信用证明，出于您本国的银行，信用卡机构或贷款机构等等，以证明你及时还款的能力。
d.虽然个人资产证明不是必备，但若有，会可能帮您减少首付金额或拿到较低贷款利率。所以最好能提供您在至少两个不同的国际金融机构开户的户主证明及存款证明（英文），如最近两月的银行月结单（Bank Statements)。个人资产需要跟您的正常收入相称且总额超过两年的房费支出。
4、具体购房过程，参照上面现金买房程序，但您在初次向屋主送出意向合同（sales binder or offer)时，目前一般需附上银行出具的贷款预批书（pre-approval letter）以证明自己的买房诚意及实力。
5、在签了正式合同后，应马上开始银行贷款的所有正式程序。如果您认为当时利率相对过去将来都处于较低，就委托银行及时锁定，一般期限30，45或多至60天。获得贷款保证书 (Get a Firm Commitment) 的理想时间：2-4个星期。这份文件表明银行终于100%保证会贷款给你！
6、过户时，会多出银行律师在座。多交的费用有：信用调查 credit report fee，申请费 application fee，房屋估价费 appraisal fee，申批操作费 processing fee，及银行律师费 bank attorney fee, 贷款税 mortgage tax，等等。
总的来说，纽约贷款买房过户费一般是房价的2-3%。
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