美国房屋危机教训
来源：作者：北美购房网时间：2018/2/9
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一项新的研究能否缓解下一次住房危机？
当2008年房地产泡沫破裂时，联邦政策制定者认为他们可以通过减少许多抵押贷款本金的数额来限制经济损失，从而防止止赎 - 特别是数以百万计的看到房屋价值低于他们的抵押贷款的价值。
但根据一份新的工作 文件，降低本金对水下借款人的违约影响甚微。而且，事实证明这是一个非常昂贵的举措。
芝加哥(别墅)大学布斯学院助理教授帕斯卡尔?诺埃尔（Pascal Noel）表示，联邦政府花费了大约46亿美元的本金减免来防止2010年至2016年的止赎，但这一政策的影响是如此之小，每个避免止赎都导致纳税人花费至少80万美元。和芝加哥大学哈里斯公共政策学院助理教授彼得·甘农（Peter Ganong）共同撰写的文章。
根据Core Logic的研究，这项新的研究揭示了政府在2007-09年的经济衰退中为帮助水下借贷者所做的努力出了什么问题，到2010年年初，这一数字已经超过了1100万人，或者约24％的住房抵押贷款。数据和分析公司。
诺埃尔博士说：“如果借款人的抵押贷款余额远高于其房屋价值，决策者和学术研究人员担心借款人可能会决定离开。但是，他说，一个更有效的政策可以帮助那些业主并促进经济的发展，可能会暂时降低水下房主的抵押贷款支出，从而释放现金流，从而刺激消费者支出。
“华尔街日报”与诺埃尔博士就这项研究进行了交流。编辑摘录如下。
“华尔街日报”： 你为什么决定追求这个话题？
DR。NOEL： 我在奥巴马白宫工作，帮助设计政府对止赎危机的反应，但是我们没有正确的研究来做出最明智的政策决定。这促使我弄清楚究竟是对这一危机和未来危机最有效的回应。
“华尔街日报”： 解释这项研究？
DR。NOEL： 因为之前的研究一起研究，所以一直很难区分主要的和每月的减少支付的效果。但是我们能够利用政府的房屋修缮计划中的政策变化，在2009年到2016年之间修改了大约160万个按揭贷款。一组成为我们控制组的借款人得到了一个暂时减少5年按揭还款的修改。第二组得到的是同样的短期支付减免，同时还获得了大约7万美元的按揭本金减免，平均下降了三分之一的抵押贷款余额。
“华尔街日报”： 你发现了什么？
DR。NOEL： 主要的减少对借款人的短期违约率没有显着的影响。将借款人贷款与价值比率下降约11个百分点影响违约率不到1个百分点。这是在接受修改的前三年内。
对消费的影响也很小。抵押贷款本金减少70,000美元，使借款人每月的信用卡支出增加不到1美元，汽车支出增加不到5美元。
主要的信息是，金融危机期间的水下借款人在平常的时间里对平均借款人的住房财富变化的敏感性要低得多，这是非常令人惊讶的。
“华尔街日报”： 为什么这么惊人？
DR。NOEL： 住房财富和消费之间的联系有很好的经验证据。但是我们发现这种关系彻底崩溃了。在大多数情况下，抵押贷款本金减少不足以使房主失去水。
举例来说，如果一个借款人的抵押贷款额度超过了8万美元，而他们的房屋价值超过了7万美元，那么这个房子还是在水下。没有抵押品。所以房主不能拿出房屋抵押贷款或第二抵押贷款，这通常是住房财富如何增加消费。
我们计算，如果政府花费了46亿美元（金融危机期间用于补贴本金削减的金额），并用它来减少短期的抵押贷款支出，那么支出反应将会高出10倍。消费者支出将增加约14亿美元。
“华尔街日报”： 房主的杠杆作用在违约率上扮演了多大的角色？
DR。NOEL： 在危机期间，许多专家研究了杠杆率和违约率之间的历史关系，并认为它们之间存在因果关系。但我们的调查结果显示短期收入冲击，如失业，而不是杠杆本身，主要是推动抵押贷款违约。
我们有一个新版本的文章即将出版，我们在同一期间看到家庭可负担的修改计划的不同来源，发现每月抵押贷款支付减少1％，将违约率降低约1％。这比我们在不改变付款的情况下减少抵押贷款本金的效果要大得多。
DR。NOEL： 我们的结果适用于水平适中的借款人。在我们的数据中，大约90％的借款人的按揭贷款额度为160％或更低，这意味着他们的抵押贷款比他们的房屋价值高出60％。对于人们来说，完全有可能在水下，你会开始看到杠杆和违约之间更紧密的关系。你可能会到一个临界点，杠杆太高，人们离开家园。
“华尔街日报”： 这篇论文在事后提出了什么教训？
DR。NOEL： 主要的回顾是，如果政府用相同数额的资金来支付更低的抵押贷款支付或者减少更多的借款人的每月支付，那么政府本来会变得更好。不过，在借款人在水下之前写下抵押贷款债务可能是一个有效的政策，值得进一步调查。
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