美国房地产的税收制度比世界其他地方更为繁琐。如何确定自住和出租房屋的税收?租赁和销售房地产时如何最大限度地避税?等等，我们将在这篇文章中为大家提供一个评论和回答。我相信通过这篇文章，你会对美国房地产税法有一个新的认识。
熟悉美国房地产的朋友应该知道，美国的房地产交易过程，特别是税收过程比世界其他地方更复杂。其中，国税局的税收政策一直是众多客户关心的问题。房地产行业的不少同事也有不同的看法，不同的答案给了很多客户一定的疑惑。
其实，如果按照一个既定逻辑来理清这一块的问题也没有这么复杂，接着就紧跟小编一起来解读下在交易买卖美国房产时会遇见的税务流程以及基本的合理避税政策。
首先，重中之重的是小编想告诫各位客户，合法避税不等同于偷税漏税，在美国偷税漏税的后果是很严重的，尤其是个人所得税，会面临高额罚款甚至10年刑事监禁。
美国个人税务申报日期：
美国公民必须在每年4月18日之前提交税表。
外国公民也就是我们很多海外投资者则在6月15日之前进行提交。
在此提醒哪怕您不会填写也来不及请税务师也先随便写下基本信息如期递交税表，因为在美国迟缴税的罚款比例为0.5%，而迟申报税表的罚款比例为5%，要高出10倍之多。
税种
知道报税时间节点之后，我们就从买房持有到出售分别来看会面临的税务流程和减免政策。在持有和出售美国房产时，海外投资者普遍会涉及两个税种，就是个人所得税和房屋增值税。
个人所得税顾名思义就是所持有的房产出租收入部分视为其个人所得，这一部分要进行缴税。
房屋增值税只得是当业主决定出售房屋时，出售价格和当初购买价格的差价被视作房屋的增值部分，这一部分也是需要缴税的。
接下来我们分别来看下这两个税种：
1
个人所得税
谈及个人所得税，美国税法收取海外房东租金收入所得税时分两种计算法：
第一种是纯托管式管理
也就是房东本身委托了第三方进行房屋出租和管理，自己本身并不参与管理，这部分的海外投资者租金收入所得税为统一租金收入的30%。
第二种则是自主管理
针对这部分的海外业主租金收入所得税享有和美国公民一样的净额计算，也就是租金收入要抵扣一些列管理费用如房贷，房产税，维修费等日常支出。然后按美国公民的个人所得税税率来计算税费。
所以在美国自主管理在税收上要远低于纯托管式管理，所以我们重点讲下自主管理的相关和避税抵扣政策。
明确房屋用途
首先来了解下如何判定自己的房屋是作为出租用途还是自住用途。
这在美国的房产税法里有明确细分：
个人主要住宅
通常为自己实际居住一年出租时间少于15天的美国房产被称作为个人主要住宅，不涉及租金个人所得税
第二套房
在美国允许个人合理拥有两套房，不过同样要满足自住并在一年内出租时间少于15天，这也不涉及租金个税
假日房
当拥有两套以上房产时，超过两套的房产并且自住天数少于14天或租期大于14天的则会被认定为假日房，该房的所有租金收入需要上报个人所得税
出租房
这个哪怕是首套房，但纯粹用于出租用途的，则需要上报个人所得税
投资房
这种房的定义为既不出租也不自住，就为了进行房产投资升值。这种房屋也不会牵涉到个人所得税
避税抵扣政策
当明确了自己所持有的房产类型细分时，我们就来看看税法里有哪些政策可以用来抵扣租金税收的。
房屋贷款
房贷保险
房产税
意外损失
日常维修翻新节能改装
房屋折旧
小额固定资产(通常为家具)的添置
这其中意外损失是很多客户并不知道的，比如你的房屋遭受了一次自然灾害如雷电，受损10万元，保险公司赔付了7万，自己承担了3万，那么这个3万部分是可以抵扣收入减免所得税的
2
房屋增值税
对非美国公民的海外业主，房屋增值税的计算方式如下：
对外国人出售美国房产，如果持有不满一年的，则增值收益按个人所得税率来进行计算
如果持有超过一年的，则被视作长期持有房屋，会按照不超过15%的房屋增值税进行税率计算
同时，外国出售房屋时，美国税务局会先扣出售价格的10%一直到第二年纳税人按时报税完毕时进行多退少补。
所以这里划重点就是如果出售美国房产，最好保证持有一年以后，这样可大大减少税收支出。
最后我们来看下房屋增值部分具体如何计算：
购买阶段
当购房交易完成后客户会收到一张“房地产交易结算单”(简称HD1表格)，表格上会标注各种交易的明细和金额，而此时与您有关的则是购买者的明细，包括成交价，佣金，产权登记费等等。这些在出售房产时房屋增值税就完全依据这份表格进行税务申报和抵扣。
出售阶段
当购房者在出售房屋时间段进行以下活动都可抵扣房屋增值税
小于卖房前90天的装修翻新和节能环保改装
卖房相关费用如产权保险、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等
点击查看源网页
分割线箭头动态
所以一旦你了解了上面的内容，你就会发现，认识和忽视美国的税法与税收是相去甚远的，而且如果适当运用这些政策，美国的税收将不再是像传言一样严酷而可怕。希望这会给你在电话方面带来更多的启发，以便在美国投资房地产时更好地帮助你做出合理的选择。
本网注明“来源：北美购房网”的所有作品，版权均属于北美购房网，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。 凡本网注明“来源：XXX（非北美购房网）”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
