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看基建如何带美国房市领跑

来源:作者:商业地产部时间:2017/12/11

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当选之初,川普曾承诺在未来十年投入1万亿美元用于基础设施建设,对全美道路、铁路、桥梁、隧道、机场等方面进行整体升级。今年5月,交通部部长Elaine Chao(赵小兰)肯定了联邦政府2018对该方面的财政支出。三个月后,川普签发了行政令,将大型高速公路项目的审批时间从原来的7年缩减至2年,且每个项目的申请文件只由一个联邦机构处理,力图加快基础设施建设进程。究竟高质量的基础设施能为美国带来什么?它与房地产市场的发展又有着何种关联呢?

1. 基础设施的重要性

基础建设,指的就是政府为了支撑当地经济活动而建设的有型建筑和系统,可分为以下三类。

能源: 电、气、水

交通: 道路、铁路、隧道、机场

社会生活: 学校、医院、社区设施

质量可靠、设计友好、维护良好的基础设施不仅能使城市运转得井然有序,更能吸引并留住人口,提升需求及就业,促进社会繁荣。在美国城市土地协会(Urban Land Institute)与安永会计师事务所(EY) 对450名受访者(250名政府官员,200名资深开发商、投资者及地产顾问)的调查中发现,城市的“基础设施质量”是影响当地房地产市场的首要因素(见图1)。

2. 哪种设施对房地产的影响最大?

从图2中我们可以发现,电信、道路&桥梁、以及能源的可负担程度排名最为靠前。这里的电信主要指高速网络的强度及覆盖广度。如今的商业地产租客对无线网络的要求较高,因此宽带服务必不可少。此外,虽然公交服务的排名居中,但交通便利性仍然是投资者的重要参考指标。

事实上,在做出土地再开发决策时,政府关注的是基础建设在该项目中的角色,以及是否能鼓励私有企业投资。而私有企业则更关注利润本身,其投资决定取决于升级后的设施能否为地产增值,以及公司要分摊的建设费用的多少。由于基础设施升级常为房地产再开发/规划升级(Rezoning)项目的一部分,成本增加可能会使开发商望而却步。

3. 亟待改善的基础设施

大多数受访者认为,未来十年,城市公交系统最需要更新换代。虽然调查中并未指出具体改善的部分,但运载量、车次、安全性、稳定性、信息共享等方面都可以算在内。与交通相关的基础设施皆跻身前三,道路&桥梁与步行设施分别获得71%和63%的支持。

如果我们将视线拉回眼前,审视当前全美基础设施质量时可以发现,该排名(见图4)与未来升级重心恰好相反。事实上,受访者对步行和公交设施的差评反映的不仅是大众迫切渴望提升其质量的需求,更折射了人口密度增加、环境敏感度提升、和自驾&停车成本上涨的现状。

4. 基础设施面临的挑战

人口的迁移和生活方式的改变迫使美国政府重新审视过去那些未及时升级和增加的基础设施。如今的年轻人渴望缩短出行时间与距离,倾向在设施完善的城市生活。由于选择公交、单车和步行人数的增加,大量房地产开发项目将重心放在了“交通友好”和“步行即达”上。

过去十年,为了缓解人口和交通的双重压力、促进地区经济繁荣、提升长远竞争力,许多美国城市从基础设施入手,企图找到一条可持续发展的道路。

西雅图(房产)(投资)(投资)(置业)为例:  为了加速城市运转速度,向一流科技城市迈进,当地政府于2008年通过了扩建轻轨线路的提案Sound Transit 2,在原有Tacoma Link (塔科马线)和Central Link(中央线)的基础上加设两条新线-向北延伸至Northgate (2021年竣工)和Lynnwood市(2023年竣工);向东延伸至Bellevue和Overlake市(均为2023年竣工)。

Sound Transit 2 轻轨规划

此外, 耗资3.83亿美元、位于Central Link(中央线) 上的Angle Lake 站也于去年9月开通。这座高架车站可容纳1050辆车停放,旅客可通过天桥进入站台。由于距离 Alaska Airline (阿拉斯加航空)总部与西雅图国际机场(Seattle–Tacoma International Airport)仅十分钟车程,Angle Lake站周边一英里有 7772人,日均接待乘客5400人。从该站出发,40分钟可达西雅图市中心的Westlake 站,45分钟可至华盛顿大学,高峰时段每6分钟一班,不仅大大缓解了交通拥堵,还给居民提供了更多出行选择。

Sound Transit 3 轻轨规划

当然,西雅图的轻轨蓝图还远不止这些。去年11月,最新扩建提案Sound Transit 3终于通过,这个耗资583亿美元的庞大计划将现有的轻轨系统延伸至Tacoma、Federal Way、EverettIssaquah、西雅图的Ballard社区、和西西雅图。预计完工后,该线路将贯穿187公里,途径36站,日乘接待旅客60万人。

西雅图基础设施的兴建也给房市带来了春天 。西雅图中位房价从十年前的$46.6万上涨至如今的$70.1万,涨幅达50%,过去一年地产增值14.1%。目前,西雅图市的中位要价为$470/平方英尺,比大西雅图都会区(Seattle Metro)高出88%;中位租金为$2500,比都会区平均值高出$300。与此同时,市场供应量下降明显,今年冬季更是达到2000后的历史新低,库存降幅是一般美国大城市的两倍。

总结

大规模基础设施升级不仅能优化居民生活质量、刺激消费增长、促进商业繁荣,更会吸引大量人口、创造就业、促使地产升值,为房地产投资创造机遇。在所有基础设施建设中,道路升级与扩建最能提升周边地产价值。

根据伦敦政治金融学院(LSE)开发的模型,新设施每使便利性提高1%,周边地产价值就会上涨0.25%-0.3%。虽然理论上来讲,改善基础设施能使地产增值3%-15%,但投资者需要具体问题具体分析,除了密切关注城市规划外,更要从新/升级设施的种类、地点和规模来判断区域未来供需走向,挖掘市场潜力,理性作出投资决策。

 

 

 

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标签:基础建设, 美国房市

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