购买公寓楼可以是一个伟大的举措，只要你投资一个适合你的预算。您应该与房地产经纪人合作，找到合适的房产，然后分析建筑物的财务状况。得到一个“租单”，列出每个单位的数量和租金数额。另外还要获得房东的损益表。使用这些文件来确定你可以借多少钱。在您结束购买之前，聘请检查员来查看房产是非常重要的。你不想买一个无法预料的问题的建筑物。
购买美国公寓楼第一步：找到合适的公寓楼
1、与房地产经纪人合作。代理人可以帮助您在值得投资的领域找到合适的房产。您可以通过在线查看并与该地区的其他投资者进行交谈，从而自行进行大量的研究。但代理商可以节省您的时间和金钱。
向其他业主询问他们使用的代理商是否会推荐这个人。问问他们喜欢他或她。
找一个全职做房地产工作的特工。有些兼职人员可能不会密切关注市场。
还要确保代理商有购买公寓的经验。
2、确定你想要的建筑类型。有不同类型的公寓可以购买。你应该与房地产经纪人谈谈你的喜好。
例如，建筑物可能是混合使用的。这意味着它有公寓和商业房地产，你可以出租。
被占用的建筑物将更容易融资，因此请检查以确定有多少个单位有租户。
还要考虑建筑物的大小。一到四个单位的公寓贷款与购买房屋贷款没有多大区别。但是，如果这个建筑物有五个单元，那么贷方就会认为它是一个公寓楼。
3、参观建筑物。你想亲自看看建筑物，所以跟你的房地产经纪人一起去看看。当你穿过建筑物时记笔记。除非你试图翻转建筑物，否则你可能想要避免任何太耗费的公寓楼。
询问当前业主的租户。检查出租单位有多少，租户有多久等等。
询问现在的主人为什么他们卖。也许业主想要改变投资，或者也许这个社区正在走下坡路，他们正在亏损。他们出售的原因可能会影响你是否购买建筑物。
不要作出情绪决定。相反，尝试分析每个建筑物作为投资。
4、要求卖方出租。要正确评估建筑物，您应该要求卖方提供某些信息。例如，请确保获得租金卷，其中应包括以下内容：
完整的单位列表、租户的名字、每个租约的条款、月租金、单位的大小、每个单位的卧室和浴室的数量
5、分析你可以收取租金。目前的房东可能会收取租金。您应该研究该地区的市场利率，并据此计算可能的租金。
检查像padmapper.com这样的网站，看看附近有什么租金。然而，你应该亲自去看看这些房屋，看看他们是否等同于你看过的建筑中的单位。
您也可以致电物业管理公司，询问他们认为您可以为您的单位收费。
6、计算可能的开支。您应该向当前所有者询问该建筑物的损益表（称为“损益”）。但是，你应该认真研究它。卖方有动机来扭转真相。您可以通过执行以下操作来仔细检查一些信息：
估计必要的维护量。较新的单位每年可能需要大约500美元。
通过拨打县评估办公室来获得税务信息。
从保证商业物业的公司获得保险报价。
致电物业管理公司，询问他们收取多少。他们通常会收取您的总预期租金的百分比。
7、确定你可以花多少钱。你需要了解作为房东的财务状况。贷款人希望在借钱之前看到你的财产是有利可图的。你也想在你自己的脑海里确认你能够支付你的贷款。考虑以下：
大多数贷款人可能需要25-30％作为首付。检查你是否有这笔钱。
你需要计算净营业收入。这是你的金额减去开支。
分析你的现金流量。这是相对于你消费的金额而言。
如果您不知道如何分析财务状况，请联系可以帮助您的注册会计师。
8、开个价。你的提议将取决于你想借多少钱，以及你认为公寓楼是值得的。与你的房地产经纪人谈谈什么是现实的提议。
在一个热门的房地产市场，你可能不想侵略性，因为买家可能会抢购楼宇。相反，你可以期望付出接近卖方的要求。
谈判至少90天的代管期。这将使您有60天的时间完成检查，然后在30天之后关闭。
9、雇用一名检查员。在购买之前，您应该先检查一下建筑物。确保检查员具有商业性质的经验。你可以找你的房地产经纪人找一个督察。
招聘之前，问问检查员他们会检查什么。一个标准的检查将看电线和建筑物的结构。如果你想要更多的检查，那就向检查员说清楚。
如果大楼有问题，那么你可以让你的律师接近卖方，并要求信贷。这个信用会降低你的购买价格。
购买美国公寓楼第二步：准备贷款
1、查看您的信用记录。贷款人会拉你的信用记录，以决定你是否有良好的信用风险。因此，您应该在申请贷款之前审查您的信用记录。您可以通过访问www.annualcreditreport.com或致电1-877-322-8228从每个信用报告局免费获得信用报告。
研究报告中的错误。例如，您的报告中可能包含的信息不属于您的信息。相反，它可能属于其他人的密名或社会安全号码。此外，信用报告有时会列出帐户中不正确的付款状态，或者不包括已解决的问题，例如全额付款。
如果您发现错误，请与其报告中包含错误的信用报告局进行争执。完成争议过程可能需要长达60天的时间，因此要进行相应的计划。
2、了解商业贷款。有两种类型的贷款可用于购买公寓楼。无追索权贷款是由建筑物本身保证的。如果该建筑物价值250万美元，则可以向某些买主提供。
另一种是追索权贷款。有了这笔贷款，你将个人负责贷款。这意味着，如果您违约，贷款人可以为您的个人资产，如您的家。
贷款可以是长期的（最多30年）或短期的（5年，7年和10年）。
利率可以是固定的或可变的。如果你选择一个可变利率，那么利率将随着贷款的成熟而变化。
3、收集所需的文件。申请贷款时，你需要向贷方提交相当多的文件。您可能需要提交以下内容，以便提前收集：
物业描述，包括建设年份和单位数量、财产的图片、地图显示该物业的位置和竞争对手的公寓楼、计划升级、有关租金的信息、平面图的副本、购买价格和结算成本、交易中涉及的其他人的姓名（例如律师，房地产经纪人和所有权公司）
4、申请贷款。你可以申请贷款与许多不同的贷款人，并选择提供最好的条款。与他们分享您的支持文档，然后完成所需的应用程序。
提交申请后，信贷员将审核您的申请。他们可能会联系您以获取更多信息。
然后，您将收到您申请的所有贷方的条款表或意向书。本文件将确定所有各方，证券类型，融资金额和其他关键条款。目的是确保每个人都明白贷款条款。
你签署了最有吸引力的贷款意向书或条款表。提交给贷款人。您可能需要在这一点上支付押金或提交证明文件，如评估。
等待贷款人收到最后的全部贷款承诺。
购买美国公寓楼第三步：完成销售
1、聘请律师。你应该避免试图自己起草法律文件。相反，聘请房地产律师，这样做是正确的。除了书面购买协议，你的律师可以处理其他任务：
如果在结束之前需要修理，请与卖方协商。设置托管。研究标题，以确保清楚。
2、创建一个企业拥有该建筑。许多业主通过有限责任公司（LLC）等企业持有公寓楼。如果您通过有限责任公司拥有它，那么您将被亲自隔离与建筑物有关的任何责任。
例如，如果有人滑倒，他们可能会起诉业主疏忽维修。如果您通过有限责任公司拥有该建筑物，则起诉您的人不能获得您的个人资产。
但是，如果银行要求您在贷款上签署个人担保，那么银行可以为您提供个人资产。
你可以自己创建一个有限责任公司，通过向你的国家提交组织文章。或者，你可以让你的律师为你创造。
您还需要获得州和地方政府所需的任何必要的执照和许可证。你可以与你的州的国务卿网站查询更多的信息。
3、执行关闭前的尽职调查。商业房地产的关闭一般比简单的住宅关闭更为复杂。因此，你需要做更多的努力。与你的律师讨论以下内容，他应该引导你完成这个过程：
有一个ALTA冠军调查完成。一个典型的按揭计划是不够的商业房地产。找到一个托管代理。审查租户租约。分析分区限制。审查租户租赁的转让和假设。考虑将任何服务合同分配给建筑物。审查有关财产的披露。确定任何必要的许可证，特别是如果你打算改善财产。
4、出席闭幕。如果您将该建筑物作为有限责任公司购买，请记住您的业务代表必须参加结案。封闭包应包含以下文件：
放弃契约、标题誓章、其他宣誓书、租约的分配、合同的分配
5、雇用一家物业管理公司。您必须决定是否要现场居住并管理该物业。如果没有，那么你需要聘请一个物业管理公司。公司将负责物业的日常管理。例如，他们将确保按时支付租金，并协调进行维修。
您可以通过与其他业主交谈或联系离您最近的公寓协会找到物业管理公司。你也可能在网上看。
一定要面试潜在的候选人关于他们的业务经验和他们提供的服务。
询问他们收费多少。通常情况下，物业管理公司将收取您所收取租金的5-10％。
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