嘉实全球房地产证券投资基金（以下简称“本基金”）经中国证券监督管理委员会[微博]于2012年3月9日《关于核准嘉实全球房地产证券投资基金募集的批复》（证监许可[2012]320号文）和2012年6月19日《关于嘉实全球房地产证券投资基金募集时间安排的确认函》（基金部函[2012]500号）核准公开发售。本基金的基金合同于2012年7月24日正式生效。本基金类型为契约型开放式。

 

　　 重要提示

 

　　 投资有风险，投资者申购本基金时应认真阅读本招募说明书。

 

　　 基金的过往业绩并不预示其未来表现。

 

　　 本摘要根据基金合同和基金招募说明书编写，并经中国证监会[微博]核准。基金合同是约定基金当事人之间权利、义务的法律文件。基金投资人自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和本基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受，并按照《证券投资基金法》、《运作办法》、基金合同及其他有关规定享有权利、承担义务。基金投资人欲了解基金份额持有人的权利和义务，应详细查阅基金合同。

 

　　 基金管理人承诺依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。

 

　　 本招募说明书所载内容截止日为2015年1月24日（特别事项注明除外），有关财务数据和净值表现截止日为2014年12月31日(未经审计)。

 

　　 一、基金的名称

 

　　 本基金名称：嘉实全球房地产证券投资基金

 

　　 二、基金的类型

 

　　 本基金类型：契约型开放式股票型

 

　　 三、基金的投资目标

 

　　 本基金主要投资于全球房地产证券，在严格控制投资风险和保障资产流动性的基础上，力争长期、持续战胜业绩比较基准，为国内投资者分享全球房地产相对稳定的现金流收益和资本增值收益。

 

　　 四、基金的投资范围

 

　　 本基金主要投资于已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市场挂牌交易的优质房地产投资信托收益凭证（以下简称“REITs”）、投资于房地产投资信托凭证的交易型开放式指数基金（“以下简称“REIT ETF”）和房地产行业上市公司股票（“以下简称“REOCs”）等全球房地产证券，以及货币市场工具和法律法规、中国证监会允许本基金投资的其他金融工具。此外，本基金为对冲外币的汇率风险，可以投资于外汇远期合约、结构性外汇远期合约、外汇期权及外汇期权组合、外汇互换协议、与汇率挂钩的结构性投资产品等金融工具。

 

　　 五、基金的投资策略

 

　　 （一）投资策略

 

　　 本基金采用自上而下的资产配置与自下而上的证券选择相结合的主动投资策略，结合境外投资顾问的全球房地产证券投资管理经验和各地区的团队，在严格控制风险的同时为投资人提高分红收益和长期资本增值。同时本基金根据对汇率变动前景的预测，可选择相应的对冲工具进行外汇对冲。

 

　　 1、房地产证券备选库的建立

 

　　 本基金主要根据市值规模，流动性，国家或地区的法规透明度、经济自由度和公司治理标准，盈利模式等指标建立房地产证券备选库。

 

　　 2、资产配置策略

 

　　 （1）大类资产配置

 

　　 在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为REITs、REIT ETF和REOCs等构成的权益类资产以及货币市场工具。本基金将根据海外市场环境的变化，各大类资产的风险及预期收益，在保持长期资产配置稳定的前提下，积极进行短期的灵活配置。

 

　　 （2）地区资产配置

 

　　 在地区资产配置方面，全球房地产证券市场可分为六大地区（美洲、欧洲不包括英国、英国、澳大利亚、亚洲不包括日本、日本），本基金将根据各地区的经济发展，证券市场情况，房地产市场趋势，房地产证券的估值、价格、风险及预期收益，货币汇率等因素决定基金资产在不同地区的配置比例。

 

　　 （3）业态资产配置

 

　　 在业态资产配置方面，本基金将根据不同国家或地区的房地产证券市场特征对其房地产证券按业态（如综合、医疗保健、酒店、工业设施、写字楼、仓储、零售、出租型公寓、特殊用途等）或其他指标进行有效分类，综合考虑各业态的周期性、预期收益和波动性、贝塔系数等因素决定基金资产在每个国家或地区内不同业态的配置比例。

 

　　 3、证券投资策略

 

　　 本基金证券投资以REITs为主，REOCs为辅，ETF投资为适时补充。其中，REITs投资旨在产生稳定现金流收益和长期资本增值；REOCs投资为把握阶段性机会和降低组合整体波动性；ETF投资为进行有效市场覆盖和流动性管理。

 

　　 本基金主要采取定性与定量相结合的评估方式进行证券选择。

 

　　 （1）定性评估

 

　　 1) 资产质量：主要从物业的地点、建筑品质、用户结构等方面进行判断。

 

　　 2) 资产负债情况：主要从资产负债状况和结构、融资能力等方面进行分析。

 

　　 3) 盈利能力：主要从盈利模式和结构、现金流的稳定性和增长性等方面进行分析。

 

　　 4) 管理能力：根据不同类型的房地产证券，从管理团队在房地产领域的专业能力、稳定性和激励约束机制、历史业绩表现、公司治理的合理性和透明度等方面进行评估。

 

　　 （2）定量分析

 

　　 1) 净资产估值和目标价格：预测证券的未来盈利情况和现金流，应用合理的折现率、资本化率估算资产价值，综合考虑负责等因素，得出证券的净资产价值和目标价格。

 

　　 2) 分红预测：根据盈利预测和该证券的历史分红情况，预测未来分红。

 

　　 3) 估值指标：从价格/净资产价值（P/NAV）、价格/运营现金流（P/FFO）、资本化率、分红率等指标，分析该证券的可投资价值。

 

　　 4、组合构建策略

 

　　 根据以上定性和定量分析，对证券备选库内的证券进行排名，结合资产配置策略，考虑不同风险，构建投资组合。

 

　　 5、现金管理策略

 

　　 现金管理主要包含现金流预测、现金资产配置和现金收益管理三个方面。基金管理人将合理把握因基金申购赎回、基金投资标的物波动增大等因素带来的现金流变化，对未来若干交易日现金流动制定相应计划。基金管理人将严格遵守法律法规要求，执行战略和战术资产配置方案，保持相应比例的现金资产。对于现金资产，在保证基金流动性需求的前提下，提高现金资产使用效率，尽可能提高现金资产的收益率。

 

　　 6、衍生品投资策略

 

　　 衍生品不是本基金的主要投资方向。本基金的衍生品投资将严格遵守证监会及相关法律法规的约束，合理利用衍生工具，控制下跌风险，对冲汇率风险，实现保值和锁定收益。

 

　　 为对冲汇率风险，本基金将投资于外汇远期合约、结构性外汇远期合约、外汇期权及外汇期权组合、外汇互换协议、与汇率挂钩的结构性投资产品等金融工具。

 

　　 此外，在符合有关法律法规规定的前提下，本基金还可通过证券借贷交易和回购交易等投资增加收益。未来，随着证券市场投资工具的发展和丰富，基金可相应调整和更新相关投资策略，并在更新招募说明书中公告。

 

　　 7、市场风险管理策略

 

　　 本基金将借鉴国外风险管理的成功经验如Barra多因子模型、风险预算模型等，并结合公司现有的风险管理流程，在各个投资环节中来识别、度量和控制投资风险，并通过调整投资组合的风险结构，来优化基金的风险收益匹配。

 

　　 风险指标及应用：

 

　　 （1）在险价值（Value at Risk）：VaR 代表了在正常的市场情况下，在给定的概率和给定的持有期限内的最大可能潜在损失。通常情况下以95%或99%置信水平，1天持有期计算得到的VaR 作为衡量每日风险的指标，风险限额通过公司风险控制委员会设定。

 

　　 （2）压力测试（Stress Testing）：模拟一些极端市场情形下，投资组合的风险值及可能发生的损失。压力测试应每月进行一次，结果上报风险控制委员会和投资决策委员会。

 

　　 本基金将使用Barra系统多因子风险模型：对超额收益分别从择时，风险指标，资产配置，证券选择，交易环节等因子进行分解。

 

　　 具体而言，在资产配置策略的风险控制上，由投资决策委员会及宏观策略研究小组进行监控；在证券个体投资的风险控制上，本基金将严格遵守公司的内部规章制度，控制单一证券投资风险。

 

　　 （二）投资决策

 

　　 1、决策依据

 

　　 （1）国家有关法律、法规和本基金合同的有关规定。依法决策是本基金进行投资的前提；

 

　　 （2）全球宏观经济发展态势、区域经济发展情况、各国微观经济运行环境、房地产市场状况、以及证券市场走势等因素是本基金投资决策的基础；

 

　　 （3）投资对象收益和风险的配比关系。在充分权衡投资对象的收益和风险的前提下作出投资决策，是本基金维护投资者利益的重要保障；

 

　　 （4）团队投资方式。本基金在投资决策委员会领导下，由基金管理人和境外投资顾问组成投资团队，通过投资团队的共同努力与分工协作，由基金经理具体执行投资计划，争取良好投资业绩。

 

　　 2、决策程序

 

　　 本基金主要投资于全球范围内的REITs，通过积极的资产配置和证券投资达成投资目标。总体上，本基金的投资组合构建的具体流程如下：

 

　　 （1）投资原则的制定。投资决策委员会在遵守国家有关法律、法规和基金合同的有关规定的前提下，根据境外投资顾问、本基金管理人的投资团队的有关报告，决定基金投资的主要原则；

 

　　 （2）备选证券库筛选。本基金主要根据市值规模，流动性，国家或地区的法规透明度、经济自由度和公司治理标准，盈利模式等指标建立房地产证券备选库；

 

　　 （3）资产配置。在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为REITs、REIT ETF和REOCs构成的权益类资产以及货币市场工具。本基金将根据海外市场环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提下，积极进行短期的灵活配置。在地区资产配置方面，全球房地产证券市场可分为六大地区（美洲、欧洲不包括英国、英国、澳大利亚、亚洲不包括日本、日本），本基金将根据各地区的经济发展，证券市场情况，房地产市场趋势，房地产证券的估值、价格、风险及预期收益，货币汇率等因素决定基金资产在不同地区的配置比例。在业态资产配置方面，本基金将根据不同国家或地区的房地产证券市场特征对其房地产证券按业态（如综合、医疗保健、酒店、工业设施、写字楼、仓储、零售、出租型公寓、特殊用途等）或其他指标进行有效分类，综合考虑各业态的周期性、预期收益和波动性、贝塔系数等因素决定基金资产在每个国家或地区内不同业态的配置比例；

 

　　 （4）证券投资。本基金主要采取定性与定量相结合的评估方式进行证券选择。定性上，本基金主要从资产质量、资产负债情况、盈利能力、管理能力等方面对标的证券进行评估；定量上，本基金主要从净资产估值、目标价格、分红预测、估值等指标进行分析；

 

　　 （5）组合构建。基金经理根据投资决策委员会的要求和参考境外投资顾问建议，制定基金实际的投资组合及执行方案，并负责组织投资方案的执行；

 

　　 （6）交易执行、监控和反馈。监察稽核团队，风险控制团队和投资交易团队严格按照相关流程操作，进行交易的风险控制。基金经理通过指令管理系统发出交易指令给集中交易室，交易员根据市场环境确定最优的交易策略，选择最恰当的时机进行交易；

 

　　 （7）风险评估和绩效分析。风险管理团队使用不同的系统分析来跟踪和监控组合风险，并定期和不定期地对基金组合进行风险评估和绩效分析并提交报告。

 

　　 基金管理人在确保基金份额持有人利益的前提下有权根据环境变化和实际需要调整上述投资管理程序。

 

　　 六、基金的业绩比较基准

 

　　 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index（经汇率调整后的）

 

　　 七、基金的风险收益特征

 

　　 本基金为股票型基金，主要投资于以REITs为代表的全球房地产证券，为证券投资基金中较高风险、较高预期收益的基金品种。

 

　　 八、基金的投资组合报告

 

　　 基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

 

　　 基金托管人中国农业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2015年1月20日复核了本报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

 

　　 本投资组合报告所载数据截至2014年12月31日（“报告期末”），本报告所列财务数据未经审计。

 

　　 1. 报告期末基金资产组合情况

 

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　　 2. 报告期末在各个国家（地区）证券市场的股票及存托凭证投资分布

 

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　　 3. 报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合

 

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　　 注：本基金持有的权益投资采用全球行业分类标准（GICS）进行行业分类。

 

　　 4. 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资明细

 

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　　 5. 报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合

 

　　 报告期末，本基金未持有债券。

 

　　 6. 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细

 

　　 报告期末，本基金未持有债券。

 

　　 7. 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资明细

 

　　 报告期末，本基金未持有资产支持证券。

 

　　 8. 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名金融衍生品投资明细

 

　　 报告期末，本基金未持有金融衍生品。

 

　　 9. 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细

 

　　 报告期末，本基金未持有基金。

 

　　 10. 投资组合报告附注

 

　　 (1) 报告期内本基金投资的前十名证券的发行主体未被监管部门立案调查，在本报告编制日前一年内本基金投资的前十名证券的发行主体未受到公开谴责、处罚。

 

　　 (2) 本基金投资的前十名股票中，没有超出基金合同规定的备选股票库之外的股票。

 

　　 (3) 其他资产构成

 

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　　 (4) 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细

 

　　 报告期末，本基金未持有可转换债券。

 

　　 (5) 报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明

 

　　 报告期末，本基金前十名股票中不存在流通受限情况。

 

　　 九、基金的业绩（略）