本周一，比尔·盖茨通过旗下投资公司 Belmont Partners斥资$8000万在亚利桑那州西南的West Valley (凤凰城以西45英里， 临近直通拉斯维加斯(房市)的I-11高速) 买下一处占地2500英亩的土地，用以开发全新的“智慧型城市” 。

据悉，该项目将包含办公楼、商铺、学校和住宅，不仅会在高速网络与数据中心的环境中建造，还将依靠自动驾驶技术减少车辆拥堵问题。虽然具体开工日期还未确定，但这座能容纳8万人居住的城市无疑将成为美国未来城市规划的试点，在高科技的支撑下找到人口、住房和交通三者可持续发展的平衡。

该消息一经公布，就引来了国内外媒体的广泛关注，不仅让凤凰城变成了搜索热点，更让科技产业发展备受瞩目，到底美国的高科技产业现状如何？它的潜力又能为房地产投资带来哪些商机呢？

1. 高科技产业总体表现

伴随着联邦政府宽松的货币政策和劳动力市场的复苏，美国科技业终于摆脱了08年金融危机的阴影，在可持续发展的道路上稳步前行。自2010年起，高科技产业已累计创造就业110万。2010至2017年中旬，科技企业的年就业增长达6%，为全国平均水平的4倍。虽然今年的增速略有下降，但10万新增就业的数字仍然十分惊人。

2. 与房地产的联系

高科技企业与办公地产的兴衰息息相关。自2013年起，该行业就占办公楼整体租赁交易的最大份额，且呈逐年上涨趋势。企业租用面积的增加不仅体现了运营状况，更预示着其发展规模和整个行业的未来前景。

今年10月，Amazon 宣布将租用正在兴建的西雅图(房产)(房价)(别墅)(购房)(房市)(投资)(公寓)(别墅)(投资)(置业)(投资)(别墅)(房市)(房市)第二高楼 – Rainier Square中72.2万平方英尺的办公楼面积。该项目造价$5.7亿，不仅集办公、商铺、公寓、酒店于一身，依照世界一流标准打造，更坐落在西雅图市区的心脏位置。

目前，Amazon已占据西雅图19.2%的一级办公面积(约810万平方英尺)，成为全美主要城市中租用A级办公楼面积最多的企业(见下图)。预计到2020年，这个电商&云计算巨头在西雅图的足迹将扩展至44栋办公楼、共计1350万平方英尺。

图: 全美A级办公楼租用企业Top5

根据Amazon 今年10月底发布的第三季度财报，由于业绩创$437.4亿新高，且超过华尔街分析师预期，Amazon当日股价飙升8%，以$1057收盘，同比增长30%。无论是横向拓展，还是纵向研发，Amazon 版图的不断扩大，不仅带动了大西雅图地区的经济发展、创造了就业机会、促进了人口增加，更拉动了当地商业和住宅市场的需求，为房地产投资者们创造了商机。

3. 高科技产业领先城市

根据2015-2016年高科技行业的就业增长情况，我们选出了全美最值得关注的25个城市 。下表中，80%的城市超过全美科技就业增长平均值(11.1%)，旧金山以39.4%的傲人成绩拔得头筹。在对比2013-2014 和2015-2016 两个阶段的数据后可以发现，夏洛特、匹兹堡、洛杉矶的增长趋势显著，均提高约13%。有趣的是，人口只有硅谷(约300万)四分之一的西雅图(约70万) 在新增职位方面却是硅谷的1.24倍，足以说明其强大的发展需求。

图: 高科技软件/服务就业增长

绿色覆盖区域为就业增长超过1万的城市

4. 办公楼租金市场

由于人才供应量缩紧，一些高科技核心城市的招聘减少，办公楼租金增长稍有放缓，特别是像华盛顿、纽约和旧金山湾区这样的大型城市。相比之下，新型科技市场，如: 纳什维尔、亚特兰大、夏洛特的租金增速反倒超过了全美平均水平1.6%。

图: 办公楼租金增速Top 25

绿色覆盖城市增速均超过10%

高科技产业的就业增长与办公楼的租金上涨关系明显，Top25中有13个城市的租金增长超过10%。其中，橘县以23.3%位居榜首，纳什维尔、亚特兰大和夏洛特三个消费成本较低的城市则紧随其后(见上表)。

5. 市场周期

任何房地产类型都存在周期，一般可分为紧缩、稳定、扩张和成熟四个阶段。同一地产类型，其在周期中所处的位置和停留的时间会因地点的不同而有所差异。

图: Top25科技核心城市的办公楼地产周期

• 紧缩期: 租金下降，空置率升高，新供应量过多。
• 稳定期: 租金下降或维持稳定，空置率上升或下降缓慢，无新供应量或新供应量有限。
• 扩张期: 租金以较快速度上升，空置率下降，新项目正在建设或即将竣工。
• 成熟期: 租金以较慢的速度上升或稳定不变，空置率稳定或缓慢下降，新供应量增多。

总体来讲，过去一年，美国高科技产业的办公楼市场处于扩张阶段。核心科技城市中，共有13个处于成熟期，10个处在扩张期。首府华盛顿虽然前进缓慢，但仍处于稳定期，落后于其它城市。

6. 未来前景

首先，人们对于高科技产品及其服务的需求会持续上升，且科技会成为提高企业生产力的核心要素。根据Consumer Electronic Association 的调查，消费者在新型科技产品上的花费从2011年起就超过长期平均值，且在2016年后稳步攀升，有利于科技企业的发展。

图: 科技产品消费预期

其次，科技创业公司大多依靠风投注资迅速壮大，最终上市。因此，市场可利用资本量和风投公司对科技企业发展的偏好将成为该产业就业增长和办公楼租赁需求的关键。总的来讲，在全美持续稳定的经济大环境下，科技产业在未来两年将会持续向好。投资者可以将目光锁定在处于扩张期的城市，避免成熟市场可能遭遇的衰退危机。