（中国日报网房产3月6日电 记者陶燕云）最近几年，被称为游客帝国的中国，小到普通的投资者消费者，大到地产商们，都纷纷涌向海外投资买房，尤其是在国内一线城市仍处于限购、楼市低迷的情况下，中国向全世界输出越来越多的投资者，海外地产投资热潮亦有愈演愈热趋势。为此中国日报网房产邀请到CECU华创房地产研究院副院长、信澳投资董事长程崇山先生以及资产国际联盟总裁、北京奥菱企业的董事长李建龙先生做客海外地产沙龙，解读中国人出走“海外”置业的前景与风险。

 

在访谈中，作为资深的海外地产投资研究专家，程崇山先生以事实和数据做依托，对于海外地产投资给出了很多专业的分析和建议。他认为，普通投资者在选择海外投资房时，最好选择那些国家富裕和金融稳定、地区人口净流入稳定增长、居民有剩余还款能力、房屋适合当地居民需要、操作简单和可控性高的国家和地区进行投资，也就是说要遵循易买，易建，易租，易卖，易贷款，易管理6易的原则，这样投资成功的机会就会大很多。

 

 

 

从左至右依次为论坛嘉宾吴海花、程崇山、李建龙

 

以下为访谈实录：

 

李建龙：说明世界，点评中国，这里是中国日报网中文网的地产高端访谈栏目，今天我们请到的嘉宾是我们信澳投资的董事长程崇山先生，跟大家问一个好。

 

程崇山：观众朋友们，大家好，主持人好。

 

李建龙：还有我们中国日报网中文网的地产主编吴海花女士。

 

吴海花：观众朋友们大家好，过年好。

 

李建龙：好，我是资产国际联盟的总裁、奥菱企业的董事长李建龙，今天担任本次的主持，今年恰逢新年伊始，又恰逢羊年，我首先向各位表达我们对所有观众的祝福，祝福大家洋洋洒洒幸福年。又恰逢中国两会的开幕，正好在两会期间，从去年以来，我们其实就在分析中国未来发展的趋势是什么，尤其是中国地产的发展趋势，我们去年GDP的走向，GDP的指数是7.4，我们GDP比去年高了7.4的百分点。根据今年的预测，其实中国的经济会稍微有点放缓，根据今年的预测会到7.0的程度，尤其是体现在地产方面，地产方面就是中国的汇率可能和美国的汇率会有一点变化，美国的汇率会进一步的提升，很多热钱会流放到美国去，会返回到美国，所以美国的地产业相比中国的地产业可能会更加的繁荣一些，中国的地产业可能会有所放缓，或者呈一个下降的趋势。

 

其实我们很多朋友，尤其是我们的观众朋友们，感兴趣的话题就是近年以来，被称为游客帝国的中国，小到普通的投资者到消费者，大到地产商们，都纷纷涌向海外投资买房，尤其是在国内一线城市仍处于限购，房价有一个不稳定的情况下，中国向全世界输出越来越多的投资者，海外地产投资成为一股投资热潮。今天中国日报网邀请了我们三位共同探讨海外地产的前景和风险投资的问题。

 

我们先请程崇山董事长介绍一下，目前有多少钱流向了海外购房，哪些人群比较适合在海外进行购房和投资？

 

程崇山：主持人好，观众朋友们好，自从国门开放以后，慢慢的越来越多的人关注于全球化的资本运作，特别是在去年开始，全球化的资本运作这个词，已经进入到了人们的饭后谈资了，到今天在海外投资的国人也是越来越多。在去年的时候，在其他国家我不太清楚，光拿澳大利亚澳洲来说，因为我研究澳洲的比较多一点，在澳洲来说有54亿澳元进入了澳洲购买房地产，这还是有统计的。那么相当于人民币呢就是260亿左右，260亿到270亿之间，购买房子，澳大利亚的房子。这还不算全部，为什么不算全部呢？因为我们都知道澳大利亚政府不允许外国人买二手房，可是咱们中国人是有很多为了让自己的财富增值更快而买了二手房，这些都没有在统计之列。

 

李建龙：我们看澳大利亚市场都达到260亿的投资，您知道中国总的海外投资，我们大概去年统计是1100亿，光一个国家我们就输出260亿，所以这是一个巨大的落差，还有美国，美国我相信比澳大利亚有更多的投资。

 

李建龙：程总，以您多年的研究经验，在国内的投资和国外的投资有哪些不同，如何看待这些差异问题？

 

程崇山：在国内投资的话，作为房地产这个产业来说一方面是自住，由于自住人群需求大，而衍生出来它在中国成为了一个投资产品，或者甚至投机产品，所以在前几年很多朋友因为房地产的投资而赚了不少钱，房资大涨。在国外呢，它更多的属性是自住，就拿澳大利亚来说，它有投资性，但是不具备投机性。

 

投资和投机的区别在哪里呢？投机是有风险的，比如说这个房子今年涨了20%，明年是不是还能涨呢？它没有重复性没有可复制性，这个就是投机性。而澳大利亚的房子跟中国相比较，它具有可复制性，具有重复性，这样稳定增长过程中，他亏损、赔本的可能性要小一些，这个我认为就是投资性。所以澳大利亚的房子，或者是包括一些其他国家的像美国、英国的这些房子，更适合于投资而不是投机。

 

李建龙：投资呢就是比较稳定的现金的收益回报，投机它具备一个风险性。

 

程崇山：风险大。

 

李建龙：同时它的收益可能也会比较高。

 

程崇山：对，可能很高。

 

李建龙：我们这么多中国人到海外去投资了，现在可能很多的企业家，我身边的都是到海外去投资，他们选择的城市一般是美国、澳大利亚、新西兰等等一些国家。

 

在海外的投资要注意哪些东西，哪些东西应该规避？中国人到海外投资前，应该做哪些工作？

 

这是我们比较关注的问题，这个给我们的观众朋友做一个介绍，您专业的角度，您从研究这么多年房产政策的一个角度上。

 

程崇山：这个要介绍的话，恐怕不是这点时间能解决得了的，我今天简单从提纲方面给观众朋友们做个介绍吧。我分这么几个问题讲，第一个是如何选择投资房，选择投资房的话，既然我们是为了投资， 首先安全是第一位的。安全的话，我们从国家就开始要考虑，我们投资到哪个国家，看这个国家的富裕程度是怎么样，金融的稳定程度是怎么样。比如说伊拉克，我们刚在那里投资了房子，一打仗，房子什么都没有了。所以从国力到底体现怎么样，这是从国家的分析上，还有国家未来的发展趋势国策是怎么样，是不是有利于房地产的增长和货币的升值。

 

第二个我们选择了国家之后就要考虑地区了，选择一个国家，比如说澳洲，选择了澳大利亚了，澳大利亚有很多城市，墨尔本、悉尼、布里斯班等等，这几个城市我们又该选择谁呢？那么我要看地区的话，我们在中国做房地产也一样，要看人口的净流入。杜猛博士当时说过，中国出现了很多鬼城，包括鄂尔多斯，为什么会出现鬼城呢？因为它虽然经济发展的比较好，可是没有多少人去，人口的净流入少， 人口的净流入如果少的话，无论如何，它的房价也不会涨得太怎么样。那么我们就要看这个地区的人口净流入怎么样，比如说拿澳大利亚来说的话，我认为墨尔本的人口净流入是可观的，墨尔本现在有420万人，为了解决人口老龄化问题，它必须有大量的人口增长，墨尔本计划是在2030年的时候，人口要从现在的420万增加到700万人口，几乎增加一倍。

 

李建龙：它如何增长，是引进更多的移民，还是它的本国家？

 

程崇山：移民是主流，当然也有人口自然增长等等，比如说澳大利亚去年移民人口是40万，而房子只建了15万套，进了40万人，还不包含旅游，不包含留学生，不包含人口自然增长，光移民是40万人，这个房子增长只有15万套。按这个比例的话，房子是供不应求的，选择这样的国家或者是这样的城市，房价是肯定能继续上涨的。

 

第三个就要看居民，当地居民有没有购买能力，有很多朋友跟我说北京，北京咱们一个人工作，据说要工作好几十年才能够把这个工资不吃不喝拿出来买一套房，这样情况我个人认为这是不健康的情况。而在墨尔本呢，一个人工作六年就可以买一套房。

 

李建龙：六年的收入就可以完全支付一套房子。

 

程崇山（音）：六年的收入买一套房，澳大利亚的人均GDP是中国的将近15倍，而它的房价呢，澳洲的房价跟咱们中国二线城市的房价差不多，所以它的房价是稳定、健康增长的，所以选择这样的地方，人民的收入是可以支撑房价增长的，这样的地方，房价是比较安全的。

 

第四个问题就是这个房子要适合大众人群的需求，那么我们去做房地产投资的话，房地产有很多，有商业有住宅，在住宅里头有公寓有别墅，我们到底选择什么呢？那么这个时候我们就要选择大众人群所喜欢的，大众人群所喜欢的房子我们最后好出租、好出售，因为我们作为投资的话，就要想到要把它租出去，才能获取一定的租金回报来冲抵银行的贷款利息和养房成本。在澳大利亚有一个好处是什么呢？它的租金基本上第一年第二年冲抵掉了养房成本和银行的还款利息。

 

李建龙：那就是说这个国家的租金很高？

 

程崇山：对，购房成本也不高，养房成本也不高，因为它没有房产税，它没有遗产税。第一年我们卖给客户一个房子以后，我给他算了一笔账，我说你用租金冲抵养房成本和贷款利息以后，你第一年还要交一点钱，交多少呢？交一万八千块钱，一年交一万八千块钱，还是人民币。

 

李建龙：人民币。

 

陈崇山（音）：人民币一万八千块钱，他就说那在中国要买一套房子的话，可能我一个月月供就得一万八了。他说那第二年呢，第二年估计在一万块钱以下，他说第三年呢？第三年你就不用掏钱了，你的租金就完全冲抵了养房成本和贷款利息，并且还略有盈余，但是盈余也没有多少钱。

 

李建龙：那要是这样来讲的话，中国有很多人会到澳洲去买房，因为它的投资比例是非常高的，因为很多中国人在国外买房都不是为了住，都不是为了居住，而是为了投资。

 

程崇山：对了，主持人说的非常好，既然为了投资的话，一定要想到什么，想到要适合当地居民的需求，而不是咱们的需求，这是咱们买投资房需要注意的。

 

李建龙：像我们程总对澳洲这个房地产市场应该说是一个专家了，现在我们这么多中国人、这么多华人，到海外去投资房地产，其实吴主编可以跟我们探讨和分析一下，哪些国家还是比较适合中国人出去投资的？除了澳洲以外？

 

吴海花：我们中国日报网作为知名的海外媒体，中国政府的官方名片，其实我们也有幸接触了国外的一些地产商，这样的话我们的信息渠道比大家多一些。我们现在接触到的有来自于美国拉斯维加斯和西雅图的一些房地产商，他们也会给出相应的这种移民的政策，相应的税点。

 

李建龙：它的投资回报率现在是多少？

 

吴海花：具体投资回报率我们这边是不太清楚的，可能我们到时候会有一个关于海外地产系列的一个解读，我们会请像程总这样对当地市场非常了解的专家来给我们的投资者做指导。

 

李建龙：那么程总澳洲现在我们投资回报率能达到多少？

 

程崇山：澳洲投资回报率，说起来中国很多朋友有点不相信，太大了，能达到20%以上，就是买房的，但是这个我是按照十年一个周期来计算出来的，不是一年两年。为什么我按照十年一个周期呢？从澳大利亚官方数据来说，澳大利亚的房地产是每期到十年翻一番，我们翻译过来是每年平均增长8.6%，可是我计算总不能说，向观众朋友们保证每年都增长8.6%，有可能今年增长了7.6%，有可能明年增长了12.3%，去年墨尔本的房价是增长了13%。

 

李建龙：其实我觉得刚才吴主编提到的美国房地产的投资回报率，因为是一个值得推荐的区域，为什么？因为从15年来看，美元升值现在是已经确定了，而且大量的热钱回流美国，这一点也是确定了，中国房地产市场由于几个因素，低迷还要维持一段时间，这个也是确定的了。因为我们城镇化，可能在13年和14年的时候，规模搞的过大了，所以现在中国剩余的房地产是比较多的了。其实我们推荐的区域也包含在美国这几个城市，我们有一些企业家的资源我们可以去到美国这个城市做一些投资性的分析和良性的思考，包括澳洲墨尔本这个城市也是值得去投资的。国内投资者对于海外投资后期都有比较担心的状态，比如说管理，比如说地产的管理，租售的管理，物业的管理，那这些问题应该是如何解决的？给我们介绍一下。

 

程崇山：刚才说的，海外投资的话要注意哪几点，也是第五点，第五点的意思就是说，我们要投资的话，一定要选择易买、易租、易售、易管理、易贷款，这么五易，五个容易，选择这样的房地产项目我们太好做。至于说后期的管理，实际上比如说我卖给大家的房子，我希望通过我们的公司来管理，这样我们合作公司它们也可以通过管理您的房子来获取收益。而实际上您的选择很多，因为像西方国家包括美国、澳大利亚、英国等地，它们的房地产发展是非常规范的，它们所有的服务也是非常到位的，是整个的一条龙服务，是很多公司都能做到，不像咱们国家，也许是前几年人们为了追求金钱，让诚信显得不太让人相信了，而国外它规范了市场，犯罪成本很高，违法成本很高，违约成本很高，所以它们都会做得非常规范。

 

李建龙：不敢去违约。

 

程崇山：他不敢去违约。比如说我在澳大利亚的合作伙伴，有一次一个朋友问他，说人家说的悉尼的房价一年能涨15%，你怎么不说澳洲的房价能涨多少呢？他说他们可能是中介公司，随便怎么说都可以，我是理财公司，我理财公司就像一个医生一样，如果我乱说一句话，如果我真那么说的话，我的执照是要吊销的，后期房子买了以后，你买了房子，后期的管理工作，在美国、澳洲和加拿大所有这些国家里头，您放心会有一群公司，愿意为您去打理，您只要交中介费就可以。用我们的合作公司，可能对你还多了一个好处是什么呢？这个房子几年以后，我一看您房价升值了，那么我会给李总打电话，我说李总您好，您的房价现在增值了五十万澳币，这五十万澳币，您不用再掏一分钱了，我可以在一个地方给您再用这个增值的五十万贷款，再买一套房。

 

李建龙：这个就是诚信制度是能够保证这一点实现的是吗？

 

程崇山：对，没问题。

 

李建龙：我刚才所介绍的就是投资类的人群，还有一类人群，他不仅希望投资，而且希望移民到一些买房所在地的一些国家去，对于这些人群，怎么帮助他们实现愿望，实现移民的愿望？因为我了解很多城市是你可以购房，但是购房不可以去移民，你移民一定要投资我公司的股权，投资我这里别的产业，光光是房地产是不行的，这些怎么会协助他们来完成他们的愿望？

 

程崇山：拿澳洲来说，也有不少中介机构在卖房的时候说，你买房就可以移民，我在这里负责任的告诉大家，买房，在澳大利亚买房，买投资房和移民没有直接的关系。

 

李建龙：对，那你买房只是作为房地产的投资，它是不能够移民的，包括在中国的香港也是这样。

 

程崇山：对，那么要去做移民的话，就要通过真正的移民渠道来操作，比如说投资移民，投资五百万澳币就可以直接移民，或者说三千万澳币也不用蹲移民监了，还有技术移民，澳大利亚的技术移民非常缺人。我上个星期就是年后了，一个朋友跟我说，现在特别缺什么，缺那个盖房子的，盖房子的泥瓦工，一个月能挣多少钱呢？一个月还是一周我忘了，六千澳币。

 

李建龙：这些低端的技术劳力型的，在国外有的时候反而他的人工成本是高的，因为现在很少有人愿意去做这样的事。

 

程崇山：在澳大利亚来说，人是分得比较平等的，他不认为那个是低端，只是喜欢做那个工作的人少一点，所以他的工资就高一些。他们对这些泥瓦工的人，也是非常尊重的，认为他和大学教授是一样的，但是他挣的工资可能比大学教授还要高。

 

李建龙：因为这些是比较辛苦的劳力性的工作。

 

陈崇山：应该说是什么，完全走向市场化的，市场稀缺的工作，人干的少的工作，需求量大的工作，这类工资他的薪金就会自然高。

 

李建龙：不只是个人有移民梦，美国梦，最近这两年中国大的一些房企，比如说绿地这些集团，其实也纷纷做海外的布局。像大的一些保险公司，比如说安邦保险、中国人寿、平安人寿、阳光保险这些大的公司也纷纷来出海，狙击海外地产业务。 其实我们也很想了解一下，这些大的房企，这些险资在海外运作的会是怎么样的一个情况？

 

程崇山：万达、绿地。碧桂园等大房企都在全球各地圈地买房，像这些房企它和险资的不同在哪里，房企盖了房以后大部分都是卖，它主要是为了销售，销售回笼资金，然后再找一个地，再继续去开发。而险资呢，保险公司一般来说都是持有，我买它就是持有，然后通过租金来增值。险资它对于回报要求的要比房地产企业要小得多，它首先要保证安全稳定，保证这些钱不会有亏损或者是亏空的情况，只要把它买了以后能够看到租金的稳定收入，能满足险资的正常增长比例就够了，这就跟我们个人买房一样，我建议投资者学习险资，买了房以后你不要像中国前几年一样，几年增长一倍，甚至有的现在买了房以后增长十几倍了，这个是有可能会发生、会存在，但是这种行为我负责任告诉你，属于投机思维，那么险资的话，它不会往这里投的，他们做的都是非常稳定、非常安全的，那么像海外投资我们也是，要选择一些稳定安全的，源源不断地获取回报的，并且把这些财富呢，可以后继传承给我们的后代，这样的方向，才是我们真正做投资思维的一个理念。

 

李建龙：其实2015年已经到来了，今天是正月十六，应该是步入新的一年了，大家和我们在这里预测一下，我们2015年的房地产投资会有哪些趋势，请我们的吴主编先来预测一下。

 

吴海花：好，谢谢主持人，我认为15年的海外地产，我们中国日报中文网房产也搭建了一个保驾护航的平台，我们做了一个就是全民经纪人的这样一个板块，其实我们会推出海量的海外经纪人的这种资源，他们会有一手的这种项目、地块、房源的信息，国外像美国其他的国家，都是从经纪人、律师手里来买房子的，我们这边恰恰是一个非常好的海外地产的交易平台。这边呢我就希望2015年我们从事海外地产的项目，像我们程总这样的也都加盟到咱们中国日报中文网海外地产板块当中来。

 

李建龙：其实中国日报网海外地产板块，作为每天的收视率能够有3100万高居这样榜首的一个板块，我觉得更多的人可以到这个媒体平台上，来做一些信息量的交易，包括我们的地产信息的分享这些都可以。那从我们信澳投资董事长程崇山先生来预测一下2015年的海外地产投资会有哪些趋势？

 

程崇山：首先应该肯定的，利用全球资源让我们中国人的财富增长更快，这已经是一个我们大家的期望和趋势，所以在2015年在海外投资的，肯定会比2014年要多，并且要多得多。同时会有更多的资金，其中会有更多的资金在海外去购房，特别是一些中产阶级，一些老百姓，因为买一套房子并不贵，真正我们投入的也就七八十万元人民币就够了，其他的是在澳洲银行贷款，如果澳洲银行相信你买的房子肯定能增值的话，它是愿意给你贷款的。据这个澳家网预计，现在有6310万中国人有能力在海外购房，现在每个月都有九千万人次去点击在线搜索海外房源，九千万人次每个月。那么这九千万人次点击里头，我们就可以看到在未来，在2015年将会有更多的人去关注海外房地产，去考虑或者是出手，甚至是购买海外的房地产。同时也会去考虑移民，刚才主持人说的移民的问题。

 

李建龙：其实我们也更相信澳投资，您的澳洲财富专家，更好的为我们所有想去澳洲投资的，做好一个财富的分析和我们澳洲投资的指导。好，说明世界，点评中国，这里是中国日报中文网房产，再次感谢各位来到中国日报网的地产高端访谈栏目，我们今天就到此结束，感谢大家。