一、川普新政对地产而言，总体上是积极影响
首先，我想投资其实要讲政治，要关心美国新政府的施政纲领尤其是经济政策。我非常同意胡总的观点，记得在川普刚当选的时候，胡总接受媒体采访，就做出一个预言，说中美关系会进一步改善，不会像一些预言家预测的那样会有大的冲突。
毕竟川普本人是一个商人，他会从利益的角度来做决策。讲到经济政策，川普在竞选演说中着重强调的一点是要加大基础设施投入，要更新全美的公路、铁路、学校、医院等等公共设施建设，以此来拉动就业提振经济。
作为一个全球拥有40多幢川普大楼的房地产开发商来说，川普应该是非常相信和倚重基础设施以及房地产开发对经济和就业的拉动作用。美国民众似乎对川普执政下的房地产市场也充满信心，另一方面我们也要看到川普控制移民的政策，对美国房地产市场可能会带来一些负面影响。
比如说未来十年，预测是40%以上的新房购买者应该是外国人。这样的话，川普的政策变化对美国房价影响就会相对比较大。但从个人角度来说，我并不担心这个。
短期内大家需要观察的是，美国政局会不会出现黑天鹅。记得上次胡总参加沃顿峰会的时候也讲到，川普政府唯一或最大的风险就是川普会不会因为与俄罗斯的关系，加上他对政策方面尤其是司法独立方面一些干涉，引起总统弹劾。
虽然这个概率前期来看并不大，但这两天出现了一些新情况，大家可以看到美国媒体甚至有言论认为他存在50%的可能性被弹劾下台。我个人没有这么悲观，觉得概率远远不到50%，但是我们要做好各种心理准备。
二、不能炒学区房，但可以以房养学
关于学区房问题，我想大家在国内尤其北京、上海、广州、深圳这样的城市对学区房的概念非常深。在美国严格意义上来讲，没有像国内这样的天价学区房，即便是在人口最为密集的纽约、加州等地方。美国的学区，主要是指公立学区，私立学校不受学区控制，是可以跨区招生的。
学区固然是影响房地产市场供求的因素之一，但并不是一个决定性的因素，好学区的房价肯定达不到国内的天价程度。美国不存在天价学区房的原因之一，是因为公立教育体系的一个设计：从联邦政府到地方政府，对于教育资源的调节配置，以及对于房地产纯投机性空间的压缩，都能抑制房价的炒作。
从纯投资和为了子女未来在美国求学的角度，一些人考虑在美国以房养学，其实这两个目的不一定是统一的。如果是去纯粹做投资的话，你可能会更多地考虑在美国的一线城市。
大家从过去几年美国房地产市场大趋势就看得出来，尽管在房地产或经济危机、金融危机来的时候，一些热门城市比如纽约、凤凰城、旧金山、硅谷，房价下跌也非常厉害，但是经济复苏时候，这些房价弹性非常好。
主要热点地区的房价，都已经突破了2008年金融危机之前的高点。从纯投资的角度来说，还是要看地段看城市，一线城市房地产从长期来看增值空间还是比较大。
以房养学不一样，需要考虑到孩子将来读书是在什么地方。读书大学四年加上研究生也许是六七年的时间，孩子在哪里读书，如果自己没有房子的话，意味着六七年一直在交房租。如果以房养学的话，可以考虑在美国一些教育资源比较集中的城市。
比如波士顿、芝加哥、硅谷、费城，不一定是房价最高的一线城市，周围一定是有几所综合性大学，或是很好的公立中学。以房养学的方式可以做一个计算，也就是买房子后的租售比，一方面是可以省下房租，另一方面可以把多余的房间租出去带来收益。
在美国还是有不少城市，目前房子的租金年回报率还在8-10%，甚至12%，前些年更高。未来几年随着房价上升可能租售比会进一步下降，但通常情况下应该会有5-6%以上的租金回报。
学区房除了一些热点地区比如硅谷这样的地方，房价上升并不仅仅是因为学区的原因造成的，通常适合以房养学的这种房子，价格比较稳定。在金融危机来的时候也没有太多下降，甚至还有保持平稳或是小幅上升的现象，原因在于经济不好的时候会有更多人回到学校去读书，对房子的需求量会更多。
这样的学区房房价总体而言比较稳定，以中西部我家住的小区为例来讲，每一年平均的房价涨幅也就在3-4%，这已经是州里面最好的学区、最好的城市了。
但你要看到的是房价稳定，金融危机来了也没有跌过，这样一种投资图的不是高额回报，图的是一个资金的安全。能给你高于市场利率的稳定回报，同时在孩子读书期间可以有自己的家。省下的房租就是节省下的成本，并转化成了一种资产。
三、东西海岸线与中西部的纯投资空间
刚开始讲到我们投资要看政府的政策，一些传统的东西海岸的城市，比如说旧金山硅谷，东部的纽约、华盛顿特区、纽约里面像曼哈顿这样的地方，我们可以认为房价已经处于一个相对高的位置，突破了2008年之前的历史峰值，可以说已经处在一个周期性的高点上面。
另外一个迹象就是商业地产在2015年安邦公布购买纽约市的五星级酒店的时候，就有一种观点认为类似于当年日本大举进军房地产市场的泡沫时代来了。
我一些在美国房地产金融机构工作的朋友，当时给我发的内部讨论邮件，就有讲到目前房地产过热是不是和当年日本到美国大量购买商业地产很相似。
从价格上面来看确实是有些迹象，比如说美国的黑石已经卖了的几幢大楼，都是中国投资人接盘。市场一直有一种说法，黑石卖出的东西没有便宜的，往往都是高于市场估值。
但从安邦这样的公司角度来说，有另外一种分析，他们认为人民币会持续贬值，一个五星级写字楼在曼哈顿这样的黄金地带，华尔道夫酒店这种标志性的建筑，一平方可能才十万人民币，所以觉得特别值，比上海便宜。从这些现象，我们留意观察就可做出自己的理性分析。
上次胡总来美国访问的时候，我陪胡总去了芝加哥，我们见了芝加哥一个一直在做房地产的华侨。他做得非常成功，在唐人街把一条街都买下来了。
我们三个在聊的时候，大家都很看好芝加哥的市场。芝加哥房价，如果你去做分析的话，有些好的学区地段近郊区，房价涨得不多。和东西两个海岸比，芝加哥作为一个美国中部的龙头城市、一个金融中心之一、全球的商品交易中心，房价其实不高。
这也是为什么这两年万达这样的企业在加大对芝加哥投资的原因。当然，芝加哥之所以房价没有很快涨上去，部分原因是政府的不作为，税收相对比较高，芝加哥政府在美国来说是相对比较腐败的。
回到方总开始提到这个问题，美国房价是不是已经重新站到了周期性的峰值。我认为要区分来看，个人认为美国房地产峰值还没到，但在一些局部的市场、一些局部的商业地产，可能周期性高点或相对次高点已经到了。
要保持谨慎，再上去可能确实有泡沫。但要看到美国是一个地域非常广的国家，房地产价格是不均衡的。如果结合投资要讲政治这点来看，我以前在师董会和大家分析过，川普政府上台的主要支持力量在中西部的州，这也是川普政府要坐稳江山必须要重点发展经济的一些州。也就是说原来估值的一些低点，未来反而会存在更多的机会，所以这点我想提醒大家引起注意。
如果我们从大的区域来讲，美国东海岸东北角从波士顿到纽约到华盛顿到费城一线，和东南角从北卡南卡到佐治亚到佛罗里达，再往前到偏墨西哥那边的德州一线，然后是幅员广阔的以芝加哥为中心的中西部地区。
以及美国西海岸加州、
西雅图(置业)这一带，我认为这里面相对房价上涨速度不是特别快，还有上升空间的应该是亚特兰大（这是一个很大的就业市场）、费城的一些郊区、波士顿的一些地区，以及美国中西部一些低估的地方。
四、除了购房，可以考虑房地产信托基金
在进行海外资产配置的时候，最重要的是什么？当然是保本。在保本的基础上，获得一个超过通货膨胀率较为稳定的收益。关于美国房地产投资的途径，除了个人购买房产外，还可以考虑房地产信托基金。
在大概率保本的基础上，获得一个超过通货膨胀率的较为稳定的收益，通常这样的年收益率在8-12%。有些很好的基金没有通过公开方式发行，发起方往往是非常有经验的房地产管理公司，自己投入20%以上作为兜底的缓冲。
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