最新消息，美国首次购房的首付款迎来了一个新的历史最低点，这一举措是为了刺激房地产市场，期望那些因为首付不够而迟迟不肯买房的人们可以出资购房，这一举措的出台可谓喜忧参半，众说纷纭。

美国如今利率虽然仍保持低位，但市场首次购房以及中低收入阶层仍然有限，不过监管者信心满满地认为新政策将为更大规模的借贷提供舞台。

两房“新花样”

自2008年金融危机以来按揭政策就已收紧，银行方面认为此次政策调整有助于阻止政策朝着过度调控的方向发展。

Mayopoulos表示比起同类型的政府计划，房利美的低首付按揭贷款对于借贷者来说花费更低。房利美的贷款项目除首付之外还需要私营抵押贷款保险，而理论上这一规定将限制整个项目的规模。

房利美和房地美均受到美国联邦住房金融局(FederalHousingFinanceAgency)的监管，在负责人MelvinL.Watt的领导下，FHFA正采取措施以放松住房信贷流。自2008年金融危机以来，大约80%的按揭贷款都得到了不同形式的纳税人担保，也就是说，银行依然发放按揭贷款，这些贷款往往出售给有政府支持的房利美、房地美(两房)，然后两房将贷款打包成房屋贷款债券在金融市场上出售。然而现实情况是有大量的潜在借贷者，因为达不到一定首付的门槛而被银行贷款部门拒之门外。

为了举各方之力增加住房信贷流，Watt敦促两房以低至3%的首付比例收购银行的房屋贷款。在美国按揭贷款市场，凡低于20%首付的贷款均需要连带购买按揭保险，而两房本身此前也推出过低至5%的贷款项目，该项目曾因金融危机于2008年暂停，而后再度恢复，然而与两房的勃勃雄心形成鲜明对比的，是该项目迅速悄无声息的沉没。

“首先是银行部门出于风险等多方面考虑，并未大力推介这些项目”该专家说道，“其次，在高增长的城市房价上涨较快，买方市场面临竞争，低首付的贷款即使发放也无力与大财团和高首付购房者抢夺房源”。

这位专家进一步指出，虽然两房此项目的细节还未最终明确，单从雏形看来，与先前5%首付项目差别不会很大，最大的差别在于利息。“5%首付项目中借贷者可选择浮动利率，这也是可能导致高违约率的因素之一，而新推出的项目则会遵循固定利率，从一定程度上剔除了部分风险因素”。

“祸起”违约率

尽管政府部门正在牵头积极地进行改变，但各界担忧的声音颇多，认为这一项目的推出将大幅提高违约率。其中不乏业内人士大叹失望，他们认为随着时间推移，按揭贷款首付低门槛的设置将会在银行部门埋下隐患，最终再次引入风险，而当危机降临，银行依然可以毫发无损全身而退。

最近几年，借贷者利用低利率实现再融资，按揭贷款对于银行来说变得相当有利可图。同时，由于多数住宅都有政府的付款作为担保，按揭贷款一跃成为了一笔低风险的买卖。而这一切的结果就是，一旦借贷者违约，最终是纳税人承担损失。

美国联邦存款保险公司前董事长Bair极力赞成风险自留措施，他曾对媒体点评两房此政策“非常不幸”，他认为一旦贷款沉淀为坏账，零首付比起20%首付的损失要来的惨重得多。在2011年颁布的第一稿法案中，监管者制定了严格的首付比例，并将低位的违约风险归功于此。大量数据也似乎可以作证这一论调，监管者也更加坚定地宣称抵押贷款的门槛应该维持在至少20%首付的水平。

然而仅仅数月之后，处于链条这一端的抵押银行甚至债券投资人等开始呼吁监管者放松20%的首付标准。他们倡导的是另一套监管评价体系——“合格房贷”——在这套体系下首付的比例不再有硬性要求，但贷款人的资质将受到更加严格的审查。

美国购房的这一新举措肯定能够刺激房地产市场的火热态势，让那些因为首付款不足而无法购房的人也能拥有自己的房子，但是也因为低首付而使按揭还款悲伤了更大的隐忧，到底是福是祸还需要时间来证明。