【北美购房网】Zillow报告显示：美国平均房价首破20万美元！有人担心新一轮泡沫正在形成

据美国最大的房地产数据平台Zillow发布的最新报告，6月份全美平均房价为20.04万美元，同比上涨约7.5%，有史以来首次突破20万美元大关。在十年前美国房地产泡沫巅峰期，美国平均房价峰值为19.6万美元。

报告指出，供不应求是导致全美房价上涨的主要原因。6月份美国普通住宅房源数量比去年减少了11%，创2013年7月以来最大单月降幅。过去五个月，全美房价同比上涨超过7%，许多城市房价在以两位数的速度持续上涨。西雅图(别墅)、达拉斯和拉斯维加斯的房价上涨最快，6月份西雅图房价同比上涨13%，平均房价高达44.71万美元，达拉斯和拉斯维加斯的房价分别上涨10.5%和10%。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示，全美房产市场持续火热，并无放缓迹象，只有像旧金山湾区这样的地方市场有明显的降温现象。但即使是在房产市场放缓的地区，房价也仍然处于或接近峰值水平，并且房源选择有限、购房需求旺盛，竞争异常激烈。（据中国证券报）

与此同时，房贷行业正在放宽房贷条件，向客户提供更多购房选择。

全美房价近年来一直持续增长，今年6月洛县住房中价已达到了近57万美元。同时，房贷利率虽仍处于历史低点，但自从川普总统上台后也开始提高。为应对这种情况，房贷行业正在放宽房贷条件，向客户提供更多购房选择。

房贷行业数据公司Inside Mortgage Finance的出版人谢卡拉（Guy Cecala）说，房贷机构正在放宽贷款标准，因为他们担心房价和贷款利率的增加会使他们失去生意。他说，如果生意减少20%，就要想办法弥补这部分业务。

由政府控制的房贷巨头房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）正在开发鼓励买房的新项目。这两家机构并非直接提供贷款，而是从放贷者手里购买贷款，来保持市场流通，因此其房贷标准的任何变化都会对房市产生重大影响。

降低首付比例的潮流

在泡沫期，借贷者经常是零首付就可以获得贷款。而泡沫破灭后，首付额度的标准开始从紧，联邦规划者要求首付比例不得低于房价的20%。以今年6月洛县中价房为例，20%的首付款就是11.38万美元。

过去，想申请低首付项目的借贷者，通常都会去联邦住房管理局，该机构提供3.5%首付的选择，但要求贷款者为贷款期购买昂贵的贷款保险。

如今，购房者的贷款选择变多了，但借贷者必须有良好的信用分数。

这一趋势始是从2014年开始的。当时房地美和房利美宣布提供3%首付的选择，但许多大银行当时仍持怀疑态度，美国银行总裁Brian Moynihan那时说，他的公司不想参与这样的项目。

大银行也提供3%低首付

但他这话还不到两年，美国银行开始与房地美合作，提供3%的首付选项；而全美最大的贷款机构富国银行去年也开始与房利美合作；摩根大通现在也提供3%的首付项目了。据《洛杉矶时报》报导，房地美可负担贷款部门副总裁Danny Gardner说，每天，都有越来越多的人来贷款。

在全美大部分地区，3%首付最高可贷42.4万美元，其中也包括加州。

美国银行的一位发言人说，在与房地美合作6个月后，该行拨给可负担贷款项目（Affordable Loan Solution Program，允许首付3%）资金的年总额从5亿美元调增到了10亿美元。

有些房贷项目首付更低

今年，房利美开始试点一些非银行机构的贷款，允许首付低于3%。这些项目要求借贷者有3%资产（Equity），由放贷者垫钱给贷款人以达到贷款门槛，但借贷者最终不能通过高费用或高利率（比如高于目前30年定期贷款利息3.9%）来还这笔钱。

而另外两家贷款公司，圣地亚哥Guild Mortgage和密西根United Wholesale Mortgage的试点项目则提供1%的首付选择；另一家贷款公司Movement Mortgage的试点项目更是允许借贷者零首付。

房地美也允许1%的首付选择，由放贷者垫付2%。但该机构上个月宣布，将从11月起停止该选择。不过，如果借贷者是使用家庭贷款或政府项目的资金来达到3%门槛的，仍然可以1%首付。

Guild贷款公司的资本市场副总裁David Battany说，该公司推出1%的首付选择，是迫于竞争压力，因为很多贷款机构提供非常低的首付选择，特别是在加州。他说，他们如果不这样做，就会损失生意。

1%首付在热门城镇买房

Guild的低首付贷款项目受到了很多人欢迎。比如，酒商布兰查德（Mark Blanchard）和他的护士妻子，就是通过该项目买下了索莫纳县（Sonoma）Healdsburg的住房，该地区是技术工人购买第二住房的热点地区。

如果要支付20%的首付来买房，夫妇俩就基本要拿出他们所有的积蓄。而今年，他们使用Guild公司的贷款项目，就买下了该套距离市中心很近的40多万美元的三卧排屋（Townhouse）。

38岁的布兰查德说，他的很多同事都很惊讶他能在该市买下这样一套住房。

另一个房市泡沫？

不过，房贷机构这些做法已经引发了担忧，批评者担心降低首付比、提高贷款额度等做法会导致房市再次出现泡沫。

在上个10年泡沫中，放贷者经常不要任何证明文件就贷出款项，借贷者还款初期还能缴很低的月供让贷款本金余额增多（NegativeAmortization），都没关系。

而现在，依据Dodd-Frank法案规定，放贷者必须确保借贷人有能力偿还贷款。许多借贷机构的贷款标准甚至比房利美和房地美更严格。

城市学院（Urban Institute）的Laurie Goodman说，据该学院的指数，如今的贷款风险比2000-2002年贷款标准较合理时期还要低。

谢卡拉说，放贷者和房地美及房利美只是在放松一些边缘条件，以帮助更多人获得贷款，例如允许更高的债务收入比，但同时要求很高的信用分数。

他说，过去，是方方面面都在放宽标准，现在只是放松了一点点。

谢卡拉还强调，泡沫时代风险最高的贷款并非由房地美和房利美购买或担保的，而是与无担保能力的抵押支持证券捆绑在一起。他说，他预期除非投资者再次青睐这些金融产品，否则是不会出现宽松贷款标准的大潮的。

他说，房利美和房地美会采取负责任的方式来放宽信用和安全标准。