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【干货】澳洲VS美国，房产投资对比详解

写久了澳房，偶尔也难免会产生一些“审美疲劳”，正愁着这个星期最后一篇文章的话题，碰巧最近有一位刚从美国回来的朋友，他在美国也是做房产调研的，于是顺理成章地，我们两人交流了一下澳美两国的房产市场情况，也交换了一些这方面的知识。回到家里，就觉着把澳洲美国两个国家的房产投资做个有趣的比较，也是挺有意思的事。

首先声明一点，小编虽然在美国留过学，但没有真正深入接触过美国不动产，因此，本文中提到的有关美国房产的投资知识和观点，都来自于我那位大洋彼岸的朋友。所以，若是咱读者中有特朗普或者山姆.赛尔等人的老朋友，发现我提到的美国房产知识里错误之处，请大声的告诉我，我很乐意拿去好好教导一下我那不靠谱的朋友。

导语

美国，毫无疑问，世界第一强国。无论是留学生还是有移民倾向的筒子们，都十分向往美利坚。至少大部分人直到现在还有这种想法。“袋鼠国”和“第一强国”相比，虽然在经济发展等一些方面不如对方，但是房地产市场和政策方面是不是也确实有所差距呢？

1相对复杂的Research过程

美国和澳洲相比，虽然两个国家看上去都是标准的西方发达国家，大家都讲英语，吃汉堡，大部分本地人都住在独立屋house里，但实际上讲到房产投资时，两个国家可实在是有着天壤之别。

首先，相对于澳洲2400万的人口，美国是一个有着3.3亿人口的超级大国！澳洲一共只有不到十个州或者领地区域，人口超过100万的城市一共只有区区五个；而美国则有整整五十个州，超过3000个城镇，因此，当你决定去澳洲投资房产时，绝大部分人的目标只有两三个城市，但当你决定去美国投资房产时，如果没有专业人士的指导，你可能毫无方向。举个例子吧，仅仅美国德州的人口，就超过了整个澳洲人口。所以，去美国买房不是问题，问题是，去美国的哪里买？

此外，美国各个州也有不同的房产法律，和风土人情，气候环境等，不熟悉的人很可能投错地点。总之，听完朋友的介绍，我总体的感觉是，对一个外国人来说，投资美国房产对于投资人的调研能力要求，比澳洲要高出不少。

2文化环境差异带来的影响

上一期小编给大家分享了房产投资的二八法则，其中至关重要的一点是，location， location，location，不过，在美国和在澳洲买房时，对于location的选择标准那是差了很远。

在澳洲买投资房，你的标准一定是：近火车站及公共交通，近商场，最好附近有大型基础设施建设，人口快速增长的地区，在悉尼最好房子看水，在墨尔本房子得看周围社区，布里斯班要靠近CBD.....

不过，去美帝买房，如果是买郊区的独立屋，那在选房时最好检查以下列表中的内容：

1.    最好不近公共交通

2.    房产租金回报率

3.    犯罪率

4.    是否处于龙卷风常发地带？

5.    是否有大型就业中心？

是的，你可能已经猜到了，作为世界第一大国和经济强（枪）国，美国的治安问题是你去当地买房时必须考虑的重要因素。想到这一点，住在澳洲的同志们真该庆幸啊，这里相对还是比较安全的。除非你在纽约，洛杉矶(房价)等地的黄金地段购买高端公寓，如果去美国的一些郊区买独立屋的话，最好对当地的安全性做一个全面的了解。

美国的富人区一般来说夜晚是漆黑一片的，除了车子偶尔呼啸而过，通常都是没有太多人出入的，因此，比较安全的区通常也不会离公共交通太近。而治安不好的区往往离公共交通站很近，所以，以后有人给你推荐美国某城市火车站边上的house，你就得小心了。

3贷款政策和税收操作

在美国买房的贷款和税务操作也和澳洲有着巨大的差异。以贷款为例，与澳洲不同的是，贷款人除了要有首付和稳定的收入之外，在美国还有一个贷款人的信用记录打分制，每个贷款申请人必须满足一定的条件才能申请贷款。而美国的房产税一直是被许多人拿来诟病的一点，此外还有继承时的遗产税等等。不过，近年来对提税上瘾的澳洲政府，在我看来在这方面大有向老大哥学习的趋势。

置业澳洲与美国的不同点总结

1、澳洲的房产很多都是期房，也就是所谓的“楼花”，购买楼花的优点是：可以腾出时间来为将来的住房抵押贷款存钱。买楼花签合同时，只需要交纳一笔定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清、这当中可能有几个月甚至几年的时间，房子的增值是带杠杆的。 
2、美国每年需缴纳1%-3.3%的房产税，澳洲则没有房产税。 
3、还款方式：澳洲在一定期限内可以选择“每月只还利息，不还本金”的方式。 
4、遗产税：澳洲无遗产税，美国遗产税的起征点较高，并按物价指数浮动，税率实行超额累进制，最高税率达55％。
5、房屋质保：澳洲的房地产开发商一般会有7年的结构担保；美国是4-10年，根据不同的开发商而定。