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美国现金与贷款购房流程详解（收藏）

很多刚接触到美国购房的购房者来说，可能首先面临的问题便是如何在美国购房。那么在美国购房的步骤有哪些呢？是不是很复杂呢？现金购房和贷款购房有哪些区别呢？本文详细为大家介绍了美国购房的步骤与流程，如果大家有任何问题，欢迎大家向我们咨询！

为了方便大家观看，我们特意整理出一个“美国购房流程图”给大家，大家可以通过这幅图大致了解到购房需要的步骤，希望对大家的购房有所帮助：

（点击图片可放大）

接下里我们为大家详细解说各个步骤的具体操作和含义：

现金购房 Cash Buyers

1. 买方确定代理商及签署代理合同

无论是现金购房还是贷款买房，都需要找到一个好的Real Estate Agent帮您挑选心怡的房源，一个好的Agent可以更好的为您争取利益。美国法律对于房地产买卖法规十分的复杂严谨，美国地产经纪人必须经过十分严格的考试培训来获得本州的房地产经济执照。法律规定买房经纪人一定要维护买方的利益。美国是由卖方负责买卖双方经纪人的佣金，买方不需要支付经纪人任何费用。

2. 买方提供境内资金证明

这一点十分重要，在递交offer之前，买方必须要提供美国境内的资金证明，买方必须在美国开户，提供美国任一银行的订金支票附件，以及在银行中有足够购买房子所需要的资金的证明。我们之所以特意强调这一点，是因为很多买方看到了合适的房子，但是因为没有及时提供足够的资金证明，而错失掉心仪的房子。特别是最近几年美国房市尤其火爆，更是一房难求，因此我们建议国内的购房者最好尽早将购房款项转移到美国银行账户里。

3. 买方确定目标，代理商提供房源

买方了解自己的需求，比如价位，地区，房间数量，面积，学区等，并向买方代理商提出您的要求，代理商会根据您的要求帮您选定房产范围。

4. 买方和代理商挑选房源

根据代理商提供的房源，买方与代理商共同挑选您最心仪的房子。

5.买方递交给卖方购房协议书

当您看上一栋房子的时候，您就可以通过您的代理商向卖方发出一份出价合约书（Purchasing Offer）我们一般称这个过程为“递交Offer”。递交Offer 的同时，有可能需要同时递交买方的境内资金证明。贷款购房者需要提供银行预估借款批准信。

6. 双方签署协议

买卖双方经过讨价还价之后确定最终的成交价格以及附加协议，并签署购房协议。签署协议的同时，买方需要向卖方递交Option fee 和 Earnest money。

Option Fee：房屋买卖对于大多数美国人来说是一生中最大的一笔投资，同时不像其他商品一样可以退货。因此，为了保护消费者(买主)的利益，在美国许多州的房地产买卖合同中，有一个或者类似的重要的条款，称之为，(简称Option)，这一条款对于买主非常重要。这样的条款在美国各州类似但也有差异，以德州为例，该条款就是给已经签约并存入定金的买主在一定的时间内(7-10天，有些州可达15天)可以以任何理由解除合同，定金将如数退还给买主，买主损失的只是Option Fee(50-100美元)，Option Fee是买主与卖主在签订二手房合约时除了定金之外的直接支付给卖主的费用。如果买主买成了这栋房子，卖主要把Option Fee退还给买主。

Earnest money:即定金，目的是证明给卖方，买方递交的offer是认真的，是真心想要买房的。有的代理商要求在递交offer 的时候就要求Earnest money支票的影印件一同递交，有的则不需要。一般Earnestmoney的费用是房屋协议价的1%，比如30万美金的房子，Earnest money就是$3,000。

7. 买方进行房屋检查（Inspection）

在房屋过户前，买方需进行房屋检查（Inspection）房屋检查的费用一般由买方承担，一般费用为几百美金。买方将雇佣美国有执照的房屋检查公司，对所买的房屋进行屋顶，游泳池，水电配备，地基，管道等全方面的检查。房屋检查公司会出具房屋检查报告，将所发现的问题一一列出。买方代理人将根据此报告所体现的问题与卖家协商维修。买卖双方可以协商选择是由卖方维修还是卖方给买房进行资金补偿。

房屋检查阶段属于Option期间，卖主不可以再和其他的买主签约，而买主可以无条件的终止合约。这一条款对买主非常有利，一般是买主在这期间请专业的房屋检查师 (Home Inspector)做全面的房屋检查，如果发现有重大问题，诸如:地基、屋顶、下水系统或对人体健康有危害的地方，买主就可以单方终止合同，定金退回。

8. 产权公司（Title Company）进行地契检查以及准备过户文件

产权公司（Title Company）是负责处理产权相关的专业机构，它作为中立的第三方参与交易的整个流程，Title Company一般会提供一下服务：

产权调查——明确房地产的产权所有人，是否存在抵押情况或者其他交易上的限制。

产权保险——当产权出现纠纷时负责经济赔偿。

资金监管账户——负责交易资金的监管直至完成产权转移。

产权登记——到政府部门进行产权登记。

9. 完成交易

产权公司办成完成房屋产权过户之后，房屋买卖交易正式结束。交易结束当天，买卖双方将交收钥匙。买方即可通知水电瓦斯公司变更屋主资料。随后的大约一周之后，买方会受到房屋产权证书。

贷款购房 Mortgage Buyers

对于贷款购房者的购房程序与现金购房者的购房程序大致相同，相同的部分就不再赘述。

1. 买方确定代理商并签署代理合同

2. 买方选择银行并获得银行预估借款批准信（Pre-Approval Letter）

如果是进行贷款购房，在开始看房之前，要有一个合理的价位概念，您应先到银行或贷款机构申请预估借款批准信（Pre-ApprovalLetter）。Pre-Approval Letter有一下三个好处：

(1). 让你更清楚地知道自己可以贷多少款，可以定多高的预算。

(2). 让中介和房主知道你诚心要买，而不是随便看看。如果房子不愁卖，中介和房东可能会拒绝接洽没有 Pre-ApprovalLetter 的购房者。

(3). 看到合适的房子后，你可以迅速递交Offer。相反，如果你没有Pre-ApprovalLetter，同时有其他购房者也看中了这套房子，但是他们已经通过了房贷预审，可能很多房东都不会等你的Offer。

因为Pre-Approval Letter有时效性，一般是90天以内，所以当您确认购房的时候再向银行提出申请。

3. 买方提供美国境内资金证明给代理商，证明首期现款

和现金购房一样，买方提供Pre-Approval Letter 的同时，也是要提供美国境内资金证明，来证明您有足够的资金付房屋首付。

4. 买方确定目标，代理商提供房源

5. 买方和代理商挑选房源

6. 买方递交给卖方购房协议书

7. 双方签署协议

8. 买方进行房屋检查

9. 银行进行正式贷款批准，买方购买房屋估价报告

买方决定购买房子后，买方向银行或者贷款公司递交贷款申请，银行或贷款公司会请估价师给房屋进行估价（Appraisal）。有时候银行是比较挑剔的，会出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款的批准。如果房屋估价低于合同售价，买方要在房屋估价报告附加条款有效期内向卖方递交房屋估价通知书（Buyer AppraisalNotice）并附上房屋估价报告，要求卖方把合同售价降到房屋估价。

10. Title Company进行地契检查以及准备过户文件，买方预购房屋保险

与现金购房者一样，Title Company也是需要准备相应文件和手续，但对于贷款购房者来说，同时需要向保险公司预购房屋保险（Home Insurance）。这是因为根据法律规定，贷款购房者必须购买房屋保险。

11. 正式购买房屋保险

买方正式购买房屋保险。房屋保险分为很多种，买方根据自己的要求选择购买哪种保险，我们会在以后的文章中为您详细介绍房屋保险的种类。

12.完成交易