【北美购房网】海外购房•美国篇|美国置业基础必看

 

1.国家介绍

美国，全称美利坚合众国（United States of America），是由华盛顿哥伦比亚特区、50个州和关岛等众多海外领土组成的联邦共和立宪制国家。

洛杉矶、旧金山、纽约、波士顿、西雅图(别墅)等城市，是美国知名城市，拥有诸多公立中小学，大学林立，可谓是地理、人文等方面都为美国移民置业的上选城市，也是世界资本追逐的重点房产市场。以旅游度假为主的佛罗里达州和德克萨斯州，如休斯顿、奥兰多等城市近年也因快速增长的房价和良好租金收益，受到众多国内购房者的青睐。

美国是国内高净值人群置业选择的国家之首，选择率高达28.3%！其次是加拿大和澳洲。同时，中国也超越加拿大成为美国房产外国置业者群体比例之首。

 

《英国金融时报》2016中国家庭对外投资年度调查

 

美国排名前列的知名大学，分别有:

加州理工学院、哈佛大学、麻省理工学院、哥伦比亚大学、宾夕法尼亚大学、普林斯顿大学、耶鲁大学、莱斯大学、杜克大学、达特茅斯学院等。

2.置业特点优势

永久产权：区别于国内的70年产权，美国房产为永久产权，可世代相传。

市场成熟：经过几十年的发展，美国房产市场十分完善，信息公开透明，保障买卖双方权益。

美元强势：美元是使用广泛的国际货币，走势强劲，选择美元系资产保值性强。

房价趋涨：自美国楼市回暖以来，房价上涨趋势已经确定，将保持长期温和上涨。

三重收益：置业美国房产可同时享受租金收益，房产增值，货币红利三重收益。

3.购房必了解

1购买条件

持有有效护照，资金状况良好的成年人，即可购买各类型房产（新房，二手房，土地，商业地产）。

2产权

均为永久产权。

3销售面积

按照套内实用面积计算。

4付款政策

新房首期款低至3%起，余下款项于收楼时支付，收楼后开始供楼。

二手房首付一般20%-40%。

5房贷政策

非本地人，可借贷50%-60%不等，贷款周期可长达30年。

借贷利率3%-5%（具体视条件而定）

中国身份客户可借贷银行有工银美国、华美银行、南洋银行等。

4.主流城市介绍

美国主流城市介绍

 

以上人民币金额按照6.9汇率预计，仅供参考。

中美房产置业特点对比

以上政策各城市略有不同，仅供参考

5.链家海外置业流程（一手新房为例）

STEP.1

选定房号，交纳5000元人民币意向金（完成合同签署后可退）。

STEP.2

准备相关资料、办理合同签署手续。

STEP.3

进行(3-10)%首期款项支付。

STEP.4

首期余下款项于收楼时支付，收楼后开始月供。

等待收楼，提前半年办理相关房贷手续。

（独立别墅：分土地和房屋两部分产权，土地交割时办理土地相关交割程序，房屋交割时办理房屋交割相关程序）

STEP.5

房屋交付（支付首付尾款或全款，房贷开始月供）

7.交易税费及持有成本

美国购房费用一览

 

以上为市场预估参考费用，具体各房型各州均有差异

1律师费（部分州需要）

美国部分州购房时需律师参与（无需律师的州，同样可以自行聘请律师保障权益），一般律师费在交易后期支付，市场价格参考：$500-$3000。

2产权保险

产权保险（title insurance）：是交易双方建立的具有担保性质的赔偿合同关系。它的目的是保障产权是清楚的给买方。费用一般为房屋总价的0.3%-0.5%。

3交易税费

其他交易期间杂费包括：登记费，房检费，产权调查费，房屋估价费，公证费，勘察费等，合计约：$1000-$2500。

4HOA fees（持有期间费用）

HOA（Homeowner Association，直译为业主协会) 就是所谓的小区物业管理，它的费用叫做HOA fees，用于社区公共区域的管理，类似于中国的“物业费”。

不是所有房产都需要支付 HOA，通常美国的公寓 Condo、统一开发的联排别墅Town House和一些独栋别墅Single Family House，需要支出这部分费用。

HOA fees具体从十几到几百美元不等，多寡差异较大。通常的规律是：房产面积越大，费用越高；房产设施越高科技，费用越高。

5房屋保险（持有期间费用）

房屋保险（House Insurance）的作用是，在房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损保费一般在$500-$900之间。

6房产税（持有期间费用）

房地产税，也称为物业税，是地方针对房地产征收的郡税、市税、学区税的总称。美国房地产税的税率是由各个州政府决定的，也就是说，美国各个州的税率都是不同的。一般实际所需缴纳的税额在1%-3%。

美国各州房产税概览  

 

以上为市场数据参考，具体各州均有差异

 

8.模拟置业案例（新房）

1房屋基础标准

总价：800,000美元

套内面积：66㎡

房型：一房一厅

2交付流程和费用及持有费用

交付流程和费用：

预定：5000元人民币意向金

合同：准备资料并签署合同

首付：3%   2.4万美元首期款

交房：支付剩余37% 尾款29.6万美元

（贷款60%，30年，拟年息5%计算）

持有费用:

（房贷）月供：2576美元

收房前6个月办理房贷/一次性付款等待房屋交付

物业管理费：6000美元/年

房地产税：9000美元/年

预计每年总支出：46000美元（含房贷本金）

3预计收益

预计年租金收益比例：6%

预计年租金收益：48000美元

预期年升值比例：10%

年化收益比例=（年租金比例+年升值比例）/ 首付

=（6%+10%）/ 40%

= 40%

9.置业Q&A

 

Q:非美国籍人士能否购买美国物业？

可以。美国政府欢迎全世界的置业者到美国置业。美国政府对购房者既没有居民或公民的身分要求，也没有签证方面的特别规定，基本与本国国民一致。只需持有有效护照的成年人即可购买，无身份或者其他特殊要求。

Q:买美国房产可以美国移民吗？

目前在美国购买房产是一项置业行为，不能与移民挂钩。不过如果房产作为个人总资产的一部分，对于想得到美国永久居留签证是有一定帮助的。

Q:可从银行获得借贷吗？

目前有多家银行可为中国客户办理房贷，汇丰银行、工银美国、华美银行、南洋银行，国泰银行等。利率大约在3%-5%（具体视条件而定）。一般情况下，贷款比例为50%-60%。房贷申请人需须提供相关的身份证明文件（如护照）、家庭住址、收入证明、财产证明等，同时金融机构也会考虑物业的预期租金收入作为申请人的还款能力凭证。

Q:美国有教育区房吗

美国教育有私立与公立之分，免费公立教育的涵盖范围包括小学、初中和高中。私立学校收费高昂，主要提供高教育服务。公立学校为保障公平，一般都规定学生就近入学，就读于居住社区所属学区的各级学校。

在美国，按区域划分学校主要针对当地的学生，而对于国际留学生，可以直接申请好的学校。今年由于大量增长的留学生需求，大学周边的学区房因受国际留学生的居住需求而同样备受青睐，租赁十分保障。而且好的学区能够有效保障房产在租房市场的巨大吸引力，以及稳健保障房产的自身价值。