【北美购房网】终于找到温哥华房价居高不下的“罪魁祸首”！有数据有真相！

大温房价就像BC的森林大火，尽情的燃烧但所有人无计可施。海外买家税的灭火作用也只是昙花一现。

昨天，加拿大著名智库机构菲莎研究所（Fraser Institute）的发布了最新的研究报告，发现最近20年来住房贷款利率的下降，和加拿大人收入水平的持续提高，才是推动加拿大房价上涨的”罪魁祸首”。

一方面，2000年至2016年期间，加拿大按揭利率从7.0％下降到2.7％。这种下降导致购房者的借贷力（最高合格抵押贷款规模）从2000年的约18万元增长至27.6万元，增长了126％。

其中，由于利率导致的温哥华家庭借贷力变化从183,751加元升至280,893元；卡尔加里从 221,214元增加到352,671元；多伦多(房市)从221,214元增加到338,161元；蒙特利尔从171,692元增加到262,459元。

另一方面，家庭收入水平的上升也使加拿大人的借贷能力进一步增加，从2000年到2014年，全加拿大人的平均家庭收入上升了53%。其中，温哥华平均家庭收入增长了47.8％；卡尔加里增长76.8％，多伦多增长35.2％，蒙特利尔增长45.5％。

两者叠加之后，温哥华借贷力整体上升118.4％；卡尔加里则高达161.2％；多伦多是99.7％，蒙特利尔为115.0％。

这个数据意味着在大温可有118.4%的增量资金进入大温地产市场，这可比几个海外买家的影响力大的多得多。

如果按照月还款能力计算，大温哥华人的借贷力还要进一步上升，是所考察的4个大都会地区最高的。

此前，大多数媒体的焦点都聚集在海外买家和房屋供给不足问题上。但海外买家税实施一年以来，事实说明海外买家并没有对大温楼市有决定性的影响。最近半个月来，CBC连续发表了好几篇文章来探讨大温的房价问题。

人们开始反思原因，但没有人会把原因再归咎于海外买家。CBC报道中称，海外买家税只是在最初6个月起到了一点点冷却作用，随后形势发生反转。

CBC的报道中借用SFU的城市规划专家Andy Yan表示，BC省前政府只用了8周时间对海外买家对市场的影响进行调研，而不到一年后就是BC省选，所以海外买家税更像是“政治性公共政策”。

而一些大温地产经纪表示，海外买家也许打错了板子，也许对海外资金进行征税才是更好的办法，但问题在于根据加拿大法律，没有人可以拒绝新移民从其他国家带入资金。

显然，海外买家只是背黑锅的那群人。

大温房地产委员会主席吉尔·奥迪尔（Jill Oudil）则表示，失败的住房制度也许是大温房价上涨的根源。

奥迪尔认为，海外买家只是单一的购买力量，不足以在大温地区造成不可承受的房价上涨。

而且从2017年以来，大温房价上涨的主力已经从独立屋转移到公寓和城市屋，大温地产局最新数据显示，7月公寓价格同比上涨18.5%，达到616,000加元；城市屋上涨11.9%，达到763,700加元。与此同时，公寓上市的数量接近历史最低点。

这些都说明BC省政府应该把注意力放在扩大房屋供给上。只要大温新增人口对住房的需求远远大于本地的供给，房屋价格的可负担性只能是越来越差。

随后，加拿大银行的抵押贷款规则纷纷收紧，首付低于20%的贷款申请都必须进行压力测试。但这些措施看起来更像是银行预感到风险时的自保，而不是对房地产价格的调控。

2017年7月，加拿大央行基准利率上调0.25个百分点，是2010年以来首次上涨。

但这些都不能帮助大温有足够的可负担房屋投入市场，自然也无法阻止市场的攀升。就在这个月，大温所有住宅物业的综合基准指标价格达到1,019,400加元，首次突破百万大关，较2016年7月上升8.7％。

B.C省经济学家布伦顿·奥格蒙德（Brendon Ogmundson）表示：“  大温房屋销售的构成发生一些变化，但这没有改变大温居民越来越买不起房子的事实。单纯强调独立屋不再上涨是没有意义的。

房地产金融专家安德烈·帕夫洛夫（Andrey Pavlov）表示，温哥华房屋的匮乏才是导致房价上涨的最大因素。政府需要更高的住宅密度，并且盘活闲置土地上进行住宅开发，否则在北美家庭收入本来就不算高的温哥华根本不可能解决房屋可负担问题。