【北美购房网】这些收据务必收好!美国房屋买卖前后可大额抵税的支出详解

对于新移民家庭而言，登陆美国后的头等大事就是买房。俗话说的好，先安居后乐业嘛，不过大家对于美国的纳税问题大家都会有一定的担忧。

其实，美国税收并没有想象中的那么可怕，今天美地小编指导大家如何在美国买房以后还可以巧妙地利用房产每年产生的各项费用去大额抵税。

1房贷利息及点数

房贷利息和点数也就是 Mortgage Interest & Points是可以抵税的一个大项目。

据统计，美国房主一年总计取得约1000亿元的房贷利息抵税优惠。纳税人若在过去几年买房或申请重贷，每月房贷还款应有较高比例为房贷利息，无论房屋是自住或是出租情况都可以因此省下更多税金。

2房贷保险费用

这项优惠对家庭收入不高的房主来说尤为重要。因为这类自住房产持有人通常会因为在支付购房首付款之后银行存款所剩无几，被银行要求必须在房产净值上涨到20%之前购买个人房贷保险。

注意：家庭年净收入AGI高达$109,000或个人净收入高于$54,500的不能享受此项抵税优惠。

3房产税

“税金可以用来抵税”的概念似乎有点奇怪，这却是货真价实但经常被忽略的抵税优惠。简单来说，房主主支付的地方与州政府的房产税property tax，可以用来扣抵联邦所得税。

另外，根据各州或地方政府的规定，收入低到一定标准的自住房持有人还可再获得特殊房产税的抵税优惠。

4意外损失

意外损失也就是Casualty loss可以抵税这一点是很多人不知道的。

打个比方说如果洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失。这项费用就可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以得到抵扣。

5节能环保装修改进费用

对于房屋节能环保装修和改进的支出在美国被称为Residential Energy Credit. 你会在报税表1040表格的48至54行找到。

一般来说，提升居家节能效益的装修工程较有机会取得优惠-安装太阳能板、节能热水器、隔热门窗等都可以获得最高$1000的税务减免优惠。

但是如果仅仅是修补家中会漏水的水龙头，或为天花板安装框条边饰(crown molding)，都不符合抵税优惠的标准。

有一部分抵税优惠针对住宅办公室丶或是基于医疗需求的改装工程，譬如在家门口装设坡道，或是方便残障人士使用的浴缸等。

6房屋装修及改造费用

装修改装费用在美国称为Improvement, 大多数居家装修工程虽然不能马上获得税务上的抵扣优惠，但可以在将来房产出售时减轻房主的纳税负担，特别是在房产增值幅度较大的情况。

例如房子买价50万，房主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时房主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的装修费用抵消增值获利税。

根据美国国税局规定，房主出售房产的头25万元获利无须纳税，而且此前装修房屋的费用还可用来抵销获利。

7家庭办公室

如果使用自家书房作为家庭办公室即home office，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。

如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，美国国税局也提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。

8卖房相关费用

出售房产时产生的相关费用也有可以用来抵税，比如产权保险(title insurance)、刊登卖房广告，房屋中介佣金等费用。房主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要是为了推销房屋，也可以申报抵减资本利得税金。

9长途搬迁费用

个人若是基于工作原因购屋而长途搬迁，也可以申报搬家费用抵减税金。条件是必须保留搬家费用的收据，以及搬迁距离超过50里。