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加拿大BC省15%重税下 几家欢喜几家愁?

来源:作者:北美购房网时间:2016/7/27

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当地时间7月25日,加拿大卑诗省政府宣布要向海外买家征收15%的房产转让税,这一政策将于8月2日正式实施。也就是说,外国购房者以后在大温哥华地区买房,除了缴纳足额的现有税种之外,还需要多缴15%的物业转让税,这相当于把现在200万加元以内的物业转让税税率直接翻了近8倍!

此新政一出,顿时引起了社会各界的广泛讨论。不同领域的声音纷纷传来,有人贬低,有人力捧,众说纷纭,各有千秋。

BC省为什么会下如此“狠手”

2015年,大温哥华地区的房价飙涨了40%,当地居民怨声载道,不断要求政府出台抑制房价的政策。在逐渐日盛的呼声中,政府出台了一系列抑制房价的政策,但收效甚微,依然无法阻挡外国投资客们的购房热情,尤其是中国人。

根据加拿大BC省政府7月初的一份报告显示,6月份的3个星期,大温哥华地区房屋买卖交易中,海外买家占了5.1%(注意这个数字),海外买家几乎全是中国人。BC省财政厅长表示,在6月10日到7月14日间,外国人在BC省的房产投资额超过十亿加币,其中,投在房地产上的钱超过了86%,过热的楼市让加拿大政府不得不打出一记“重拳”。

而且重点是,很多外国房地产投资客,在获得投资受益之后,并不会向当地政府报税,因为这些投资客大部分身居海外,政府对他们几乎是无能为力,不能像抽查当地居民那样的去制约他们。这样的情况在加拿大已经持续了很多年,或许是造成加拿大政府对外国投资者征收重税的原因之一。

不过,有人说这次新政的出台,说不定与明年的省长竞选相关。

因为,前一段时间,温哥华市政府叫嚣着要征收“空置税”,引起了不少舆论关注,温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)甚至还放话说,不管省府会不会通过这一税收提议,温哥华都会实施这一税收政策。此言一出,罗品信收获了很多民众的支持。

而BC省省长简蕙芝(Christy Clark)早已下定决心要争取明年的连任,“15%重税”的出台,显然为她拉回来不少民意。

如今看来,与15%的房产转让税相比,空置税只不过是“隔靴搔痒”,但话又说回来,这次的重税就真的会是颗“重磅炸弹”吗?

详解BC省的“重税”怎么收

根据目前的法律政策,在BC省买房的人,头20万加币房款要缴纳1%的税,20万—200万加币之间的房款要缴纳2%的税,超出200万加币的部分要缴纳3%的税。而8月2日之后,在BC省买房的“外国投资者”,除了缴足以上税款外,还要额外再交15%的房产转让税。

BC省限制的“外国投资者”是指非加拿大籍的外国人、外国公司(是指不在加拿大成立的,或在加拿大成立但公司的所有股份或部分股份由外国公民或外国公司控制的公司)、外国信托机构(是指信托受益人是外国公民或外国公司的机构)、无国籍人士。也就是说,加拿大公民、永久居民(PR)和Tsawwassen原住民不在新政的限制之内。那些拿到枫叶卡的中国投资者,大可放心。

同时,现在实施的物业转让税免税规定不在此税款的制约之内,例如,家庭成员之间转让物业;联名共有所有人之间转让物业;将物业过户给信托受益人。但是,目前看来,适合这三条免税途径的海外买家特别少,大部分人还是在新政的制约之内。

值得注意的是,8月2日是指“房产过户日”,在这个日期之后过户的房产,都要交此重税,税款是由律师代收,并上交加拿大国库。

另外需要注意的是,此新政仅在BC省内实施,不制约加拿大的其他地区。不过,此新政一出,安省的部分官员也表示,将会对此新政的实施效果进行观望。如果效果很好,安省效仿BC省出台类似制约政策的机率比较高,而加拿大的几个主要省份说不定也会纷纷效仿,到时候,在加拿大买房要花费的钱自然要比现在高很多。

支持声音与反对声音的“对掐”

无论什么观点和政策的出台,都伴随着支持与反对的声音,BC省的这一新政也不例外。

反对声音最强烈的莫过于BC省的地产商和地产经纪公司,甚至有地产经纪人公然在电视采访上说“省长疯了”,他认为,目前温哥华地区的经济是建立在强劲的地产经济之上的,这一政策的出台,无疑将毁了温哥华经济的未来。

不过也有人认为,重税依然无法改变过热的楼市状况,因为被制约的外国投资者,仅仅占大温哥华地区房屋买卖交易中的5%左右,而剩下的近95%的房屋买卖者都是当地居民,他们才是炒热大温楼市的真正“主力”,仅仅对小部分买家进行制约,并不会扭转当前的楼市状况。

加拿大某地产公司的CEO亨德森也表示,政府出台的这一政策只不过是顺应当地民众意愿的“解气政策”,根本解决不了实际问题。他说,虽然外国投资者是点燃大温楼市的一个因素,但不是主要因素。温哥华房价失控是由于供需的不平衡导致的,换句话说,就是买房的人多,而房子太少。他觉得,这一新政的实施除了增加政府收入之外,不会起任何作用。

“谁也不会在这个时候接盘!本地人更不会!”一位地产经纪人对媒体如此哀叹的说。

最近几个月以来,投资者面对如此的高房价本已心意阑珊,现在海外投资者面对突如其来的成本大幅增加,犹如雪上加霜,投资大温房产的热情几乎全无。有业内人士预测,大温地区的房价将会大幅下跌。而也有专家预测,未来房价的走势“还不确定”,是否真的会产生大的影响,还是个未知数。

对新政支持声音最高的莫过于当地的买家,至少,在他们的购房之路上少了一群强有力的竞争对手,不会再有国外买家同他们竞争同一处房产,而房屋价格也将不会超过他们的可承受范围。同时,他们可以趁机得到一些放弃交易的海外买家的转让合同,并且价格不会很高。还有一些支持声音是当地的移民公司,他们应该是这一新政的最大获益者,以后,大温地区的移民公司可以打出一项新的业务“买房移民”。另一部分声音,是那些不买房却跟着“吆喝”的本地居民,他们大部分人只是抱着看热闹的心态,唯恐事情发展的不够“喧嚣”,热点发展的不够“烫手”,有些人甚至火上浇油的喊话,说收15%的税太少,要收就要收35%的税才好。

到底谁赚了!谁吃亏!

目前看来,赚的最多的应该是BC省政府。2015到2016年一财年,火热的房地产市场让BC省政府的金库出现了7.3亿加币的财政盈余,房地产转让税收入比前一年大增44%,总额达到15.3亿加币,比预算多了足足 6.05亿加币。新政一出,不仅让政府的税收大增,同时还赚足了选民们的选票,可谓一石二鸟,一举两得。不过,也有专业人士分析,BC省的这一政策在抑制房地产市场过热的同时,也会减少房地产税收的增加,到时候,这一新政的存在将成为经济发展的阻碍,很可能在一段时间后会被政府撤销。如果税收不能如预期的增加,那么BC省的决策者们可能就要栽跟头了。

随着BC省的这一新政出台,最大的潜在获益者可能是安省。大多伦多地区也是加拿大楼市火热的地区之一,尽管楼市的热度并不如BC省得高,但是依然受众多海外投资者的青睐。在安省政府还持观望之际,聪明的海外投资者必然会快速“占领”这里,因为,接下来的几个月,多伦多的房价飙涨将会成为必然趋势。

海外投资者们可能不会再执着BC省的楼市,但是并不代表他们会放弃整个加拿大。除了大多伦多地区,蒙特利尔、渥太华、萨斯卡通(Saskatoon)、基洛纳(Kelowna)等地的房价也将会上涨,因为这些地区本来就很受海外投资者们的欢迎,随着海外投资者向加拿大东部挺进,这些地区的房价必然只涨不跌。同时,这几个地区在加拿大又各自具有明显的优势。例如,萨斯卡通是加拿大最容易移民的城市之一,因此适合移民投资;渥太华是加拿大安全系数比较高的城市之一,居住环境相对较好,城市整齐度较高,因此适合居住购房和留学购房;蒙特利尔是加拿大房地产投资最具潜力的城市之一,房价上涨幅度不高,但比较稳定,适合留学、移民、投资购房等;基洛纳是BC省楼市第二热的城市,离大温地区很近,但不受此次新政的影响,适合留学购房和居住购房。

是否有“空子”可钻?

新政出台后,对海外买家而言,造成的心理影响远远大于实际影响,有些时候,面对突发情况,保持淡定的心态还是必要的。

在此,北美购房网为大家提供一些可避税的途径。

首先,已经在大温地区看过房子并确定购买的买家,想要避免被征收此重税,需要赶在本周五(7月29日)前成交,因为8月1日是公众假期。无论房屋买卖合同是什么时候签署的,征税与否要看房屋交接时间是否在8月2日(周二)之后。现在,您需要做的是:联系买卖双方签字,更改合同上的交接日期;如果有贷款,需和贷款银行尽快联系,买家的银行账户上必须有首付款及相关税费,处理审批贷款文件需要一定时间;马上联系律师(公证人),他们处理房屋交易和贷款文件需要一定时间。

其次,无法赶在8月2日成交的买家,也不要惊慌,如果你的家人持有枫叶卡,可以考虑把房子放在他的名下。没有此条件的买家,只能到期交税,若不想交税,需要尽快与购房经纪人取得联系,看看是否可以反悔,或者与卖家协商推迟交易,否则可能会承担相应的违约责任。

再次,如果不是刚需购房,仅仅只是投资购房,那么可以考虑购买“楼花”,根据此次新政的规定,海外买家在注册购买预售楼花时,可能不需要支付此项重税,但购买楼花还是具有一定的风险,需小心谨慎购买。

BC省新政的出台,会挤走一部分准备在温哥华购房的海外买家,但是,也有相当一部分的买家持有观望的心态。从长远来看,这并非是件坏事,因为香港和澳洲也采取过类似的政策,虽然楼市不活跃了,但也没有垮掉。对于海外买家来说,在拿到枫叶卡后再买房自然是不受影响,但如果为了孩子留学买房,就算加再多的税,有些家长还是会咬牙坚持。而对于那些想短线投资的人和通过炒地赚钱的人来说,他们的投资成本会大幅增加,除了抱着长线投资的打算,否则不会再有人入场大温地区楼市。

 

 

 

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