【北美购房网】美国房地产产权的登记详情介绍

地契与产权 

地契（deed）

是新屋主所拥有房产的证明，在经过许多购屋手续后所得到的法律文件，屋主应静下心来，仔细阅读一下地契(产权証明)，并将其妥善保存。

房产地契 ，听起来似乎是一份难懂的法律文件，其实上，最重要的资料只有下列三项而已：1. 房产卖主 (Grantor) 和买主 (Grantee) 的姓名；2. 房产的详细描述，以及 3. 房产权的转移经过。即是将地契确实送达买主手中，这道手续通常是在房产过户时，在中介公司 (escrow company) 见证下，交由买主签收。

地契的作用是买主对房产全部的拥有权, 如果一栋房产被数人所拥有，即可能有多份 (一份以上)的地契正本，每人都必须签字，转让手续才算大功告成。

例如最常见的一种地契 (Deed) 是夫妻共同拥有权 (community property) ，意即房产平均属于双方，一方过世，则在世的另一方继承全部产权。除非经由法院判决或当事人同意，夫妻一方不得剥夺对方的产权。

另外一种是联合持有物业权 (Joint Tenancy )，与前述的夫妻共同拥有权类似，所有合伙人拥有同一房权，合伙人中如有人过世，其他人继承其产权，不过不能像夫妻一样，以共同拥有权的方式来拥有产权，只能从合伙人的名义，一起享用房产。

合伙房产还可以用共同持有物业权 (Tenancy in Common) 的形式，来解释各个合伙人对房产的权利。照此种规则组成的合伙关系，各个合伙人得以在毋须他人同意下，自行出售所拥有的股份或向银行贷款，并可将股份传给子孙或指定受益人。目前在美国加州会以此种形式来共同持有房产。

新屋主在获得地契后，必须向政府机关从速登录 (Record)，以免有人在屋主不知情下，私自盗取房产的整个或部份产权。政府机关在收到地契资料后，首先检视原来屋主是否在公证下签字，接着会将之製成显微照片，以供给社会大众取阅。

虽然法律上并无规定地契一定得向政府登录，但是如果不这样做，后果正如前述的，产权极有可能遭到侵犯。

比方说，前任屋主将已转手他人的房产，再一次出售或向第三者抵押贷款，则新屋主会因别人向政府登录自己的房产，而失去产权或成为贷款抵押品。

地契正本是证明房产产权的重要文件，不过，新屋主一旦向政府登录后，对地契正本的依赖性就可降低。因为日后再出售或需要贷款时，买主或贷款机构只要参阅政府的公开纪录，即可确认卖主或贷款申请人的产权地位。

话虽如此，屋主还是应该小心保存地契，因为既然是一份证明产权的文件，将来总是会有用到的地方，就算是放在保险箱裡亦不为过。

买屋要先了解产权 选对了符合自己的利益 否则困扰很大!

华人移民美国购屋置产是头等大事，但美国的法律与中国大不相同所涉及的权益稍不慎能带给你很大的困扰，因此在购屋前就要想好了用那种产权方式拥有你的房产最符合自己的利益。目前在加州有8种拥有产权方式分个人拥有及共同拥有2种：

1. 个人拥有权(Sole Ownership)

是指在法律上未婚男士或女士或已离婚男士或女士或虽然已婚男士或女士，希望以个人名义拥有产权时，其配偶必须签署权益书或其他书面文件，声明同意放弃一切房地产有关的权利产权及利益。

2. 共有拥有权(Co-Ownership)又分下列几项

(a) 夫妻共有财产权制(Community Property )丈夫及妻子共同或个别在婚姻期间购置的财产，除非有特别声明，凡产权之转让时，皆假定为夫妻共有财产。在夫妻共有财产法规下夫妻各自拥有支配一半财产的权利。

(b) 联合共有权利制(Joint Tenancy )所有利益是由二人或以上所平均拥有；产权可由单一遗嘱或转让所造成；而遗嘱中必须讲明产权转让是以 “联合均有” 方式登记。

这最大特点是生还者的继承权。有其一人死亡后。房地产可立即置于其他共有者名下。所以以联合拥有产权登记的房地产无须受到遗嘱的支配，华人喜欢三朋五友共同投资旅馆酒店公寓或商场，但在产权上如选择联合拥有权利制，如有人不幸发生车祸死亡他的产权便自动併入其他人手中，未亡人是拿不到一毛钱的此点不可不慎。

(c) 共同持有物业权制(Tenancy in Common )；在共有权之下各自拥有其不可分割的个人利益，但与联合拥有权利制不同是各人的利益可以有不同比例，没有生还者的继承权。每一共有人拥有其个人的一份利益。而在这共有人死亡后，利益可置于其继承人名下。

(d) 信托制(Trust)加州房地产的产权可以信託方式来实现。信托机构特有房地产法律上及产业等值上的产权。而受託人则代理托付人及受益人持有产权。托付人及受益人仍保留房地产的权利及责任。目前许多夫妻或公司为了遗产问题将产业交付信托处理。

(e) 夫妻共有财产制未亡人权益(Community Property with Right of Survivorship)此为最新实行的一种产权。在夫妻共有财产中丈夫或妻子在转让文件中特别声明未亡人的权益。并由受益人以书面签名同意配偶身亡时将自动转换为与联合均有权制的相同执行程序。

要决定哪一种产权拥有方式最适合您，以及如何登记房地产产权，应根据您的个人情况询问律师、会计师。