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置业美国二手房屋容易忽略哪些细节？

美国的独栋别墅样式千差万别，即使同一个社区两套相邻的别墅，外形、面积、房间数、建造年份等等也可能不相同。不同于中国城市化起步较晚，美国作为老牌发达国家，城市的发展早期就已经很成熟，目前在市场上交易的房产中，二手房的交易占了大部分。

而且在美国，无论在售的还是在租的，新房还是二手房，都是带装修的。厨房、浴室、地板、空调、热水器等一应俱全，除了沙发、电视、桌椅等软装不带。这也就意味着投资者花钱购买的房子，很大一部分钱花在了装修上面。

在美国投资二手别墅除了选择好的区域之外，还需要注意什么？除了了解美国的购房流程、房产和税收政策之外，投资房产还需要关注哪些细节？作为买家，如何知道卖家的挂牌价是否过高，自己是否买贵了？本文没有介绍美国房产的投资优势，或购房流程，而是为一些想投资美国二手别墅的投资者指出一些容易忽略的细节。

如何得知要投资的房子卖价是否过高？

投资二手房就像买二手车或其他产品一样，不但需要了解产品的特性，以及卖家要价的高低，以便货比三家，更要了解产品可能存在的陷阱在哪。市场上在售的房子，往往都是打扮的光鲜亮丽，但对于普通的投资客而言，最重要的是能让自己寻到合适位置的房产，以不高于市场价格买到，又能以不错的租金租出去。

由于美国房产投资的周期性，近几年有些市场很火热，例如西雅图(公寓)、旧金山、洛杉矶等某些区域，卖家一套在售的房子短期内就可能收到10份甚至更多的offer（购买意向书），这种情况下房子的实际成交价格（contract price）可能大大高于其市场价格（market value）。

但是在美国大部分城市，市场正常且理智的时期，供求基本是平衡的。从投资的角度来说，投资人在选择房产时，可以考虑按照以下两点来选择合适的交易：1. 房子的合约价格，加上装修或修复费用，等于或小于房屋的预测市场价格；2. 房屋的预测年市场租金，除全部购房费用，得到的毛租金回报率大于或等于当地房产投资的普遍毛收益。

根据地区不同毛收益不用，例如纽约、旧金山等一线城市可能因为房价较高，相比之下租金低，而毛收益较低。但像德州、佛州或其他一些州，毛收益可能达到7%或以上。

预测毛租金收益（Gross yield）计算方法：

毛收益=市场预计年租金 ÷（合约价+装修和修复费用+过户费）

预测净租金收益（Net yield）计算方法：

净收益=（市场预测年租金-房产税-物业费-出租佣金-日常维护费用-保险费用）÷ 购房成本

挂牌价 ≠ 市场价 ≠ 合同价

如何判定一个房子的市场价值 

美国的二手房是竞价制度，即经纪人代表买家向卖家或者卖家经纪人提供购买意向书（offer），卖家从收到的意向书里选择最优的选项，可能是出价最高或全款等条件，并签署合同。

买家提交竞价之前，通常需要了解一个数据，即房屋的市场价格（Market Value）。并不是每一套市场上在售的房子都是以该房屋的市场价格在出售，通常来讲卖家在出售自己的房子时往往在心里设定了一个价格区间。

打个比方，有些卖家并不着急出手自己的房子，往往会在市场上挂一个较高的价格；而有些着急出手的卖家，可能以低于市场价格在出售。对于不了解该房产的投资人，买到定价过高的房子，无疑是一笔损失。

根据《国际评估准则》对于市场价值的定义，通俗来讲就是，买方和卖方在各自精明、谨慎行事、且不受任何强迫压制的情况下，在某一个日期进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额。国际公认的确定市场价值的确定方法有三种，市场比较法、重置成本法和收益法。

对于二手住宅来说，通常用市场比较法来估算这类物业的市场价值或市场租金。也就是找到三个或以上相邻、相近、近期出售的房子作为案例，通过位置、交易时间、面积、年龄、房间数等参数与本物业进行对比，在案例真实成交价的基础上进行调整，最后确定本物业的市场价值。每个参数不好确定的情况下，市场价格往往差别较大。

下面举一个简单的案例来说明一下：

定义目标房产为X，三个案例房产为A、B和C。X和A在同一小区，A是三个月前售出的，售价为40万美元，4个卧室，3个卫生间，有湖景，1998年建。目标房产X也是4个卧室，但是有4个卫生间，面积比A小200平方英尺, 2006年建造，没有湖景却有一个私人泳池。

如果需要确定目标房子的市场价格，就要对比两个房子的建造年份、位置、湖景、私人泳池、卫生间数量、面积等多个参数给房子带来的价值。例如，X多一个卫生间所带来的价值差额估算为$5,000，普通游泳池的增值价值估算在$15,000 – 30,000万美金左右，A的湖景带来的增值估算在$20000美金以上。

另外还需要调查当地房屋价格基本走势，估算出三个月来房价的变化、X少200平方英尺面积的价值差，以及房龄不同带来的价值差等。根据A的实际售价，以及以上参数加权之后，推算出X目前的市场价格。用同样的方法，把B、C和X进行比较，由此估算出目标房产的三个市场价格，取平均值，算出X目标房产的市场价值。

目标房产X

案例房产A

计算房屋收益时，要算上装修费用

当然这里其实忽略了一个很重要的东西，房屋的内部装修情况。因为即使是同一个社区，相近的位置，同样年龄、面积大小与户型的别墅，因为装修的差异，市场价值也可能相差几万美金。

如果以上案例房产A在出售时内部装修豪华，橱柜、家电、卫生间、地板等高档且状态很新，而相比之下目标房产X的装修一般，且很多设备老旧。这种情况也要根据装修价值的差额，在案例房产实际价格的基础上减去这部分差额，以得到X房产的市场价格。很多人选择可比案例时大多只考虑房子的外在条件，却忽略了内部装修——装修

情况在确定房屋的市场价值方面非常重要。以下为装修普通的厨房（复合板橱柜、普通电器、石英台面）和高档装修厨房（实木橱柜、不锈钢电器、花岗岩台）的对比。在确定该房子的市场租金时，同样用以上的方法来进行估算，例如案例房产A在出租状态，月租金为$2,500，通过对比以上参数在案例A实际租金的基础上估算出目标房产X的市场租金。

高档厨房      

不要小看房屋市场价格的计算，这个数据是经纪人代表投资人向卖家提交竞价的基础，需要经纪人有非常专业的眼光和经验，不负责任的经纪人可能只是随意挑选三个案例，然后简单估算。

负责且有经验的经纪人，甚至可能帮助投资人省下几千到几万美元的购房费用。在房屋交割完毕，装修完成后，房子就要挂牌出租了，结合市场情况和房屋自身情况，正确的估算房屋的市场租金，既可以帮业主以一个不亏的租金出租出去，也可以避免房子因为租金要价太高，而在市场上空置时间过长。房产投资简单来说就是买家和卖家的博弈过程，而经纪人有时充当的是军师的角色。

房屋检查的重要性（Inspection）

既然是二手房，由于之前房主的使用，房子多多少少会有破损或者老旧的地方。有些卖家在挂牌前可能会花钱把房子修复一新，也有业主只是简单的打扫一下。甚至有些房子墙体或屋顶淹过水，地基出过问题，而卖家只是通过简单的漆油漆掩盖住，投资者买下这样的房子后就需要花费较大的修复费用。因此在美国买二手别墅，一定要做足房屋的检查。

第一步就是选择一个靠谱的第三方房屋检查公司（Inspection Company）。市场上检查公司非常多，一份检查报告的费用一般在几十到几百美元不等，质量参差不齐。这里需要注意的是，不要为了省钱或者图方便，选择一般的房屋检查公司，因为有些公司可能只查看房屋有没有大的问题。

例如地基、墙体是否有腐烂、地基是否发霉、电器能否使用等，但是不会披露房子的细节照片。而好的房屋检查公司出具的检查报告（Inspection Report）内容会更全面，不但会对房子的每个细节提供高清照片，还会提供需要修复或换新的部位的参考价格。

不过需要注意，房屋检查公司只是对房屋做基本的检查工作，如果房子看起来问题比较严重，例如屋顶漏水等，就需要请专业的屋顶检测师来检查。

不过，投资人也不要过于依赖房屋检查报告，报告披露的只是房产内部、外部有没有问题，报告之外往往也可能有其他问题，例如设备的老旧、东西的破损以及需要替换的部分等，这些就需要经验丰富的经纪人来帮助投资人筛选。

另外，一定要注意查看空调、热水器等家电的出厂年份，屋顶的建造年份和翻新时间等信息。要知道有些设备在检查当时并没有使用问题，但是很短时间后，由于使用寿命临近，该设备就不得不换掉，这对于业主来说是个不小的花费。在美国一套家用空调系统，通常实际使用寿命在10-15年，寿命快到期了就会出现各种问题，而空调一部分组件换新的话花费在$4,000以上。

重视尽职调查时期

（Due Diligence Period）

在美国，通常买家和卖家签订合同后，可以约定一个尽职调查的时间，每个州的情况不同，一般双方对于尽职调查的时间是可以商量的，通常在5-30天之内。对于大部分州来说，尽职调查期间买家如发现房子的任何问题，可以要求卖家来进行修复，或者要求给一个价格折扣（Price Reduction），甚至直接取消合同，要求退回定金。

在递交申购书（offer）之前，买家由于无法确定该房屋的内部情况，可能对于房屋的市场价格的估算过高，仔细看过房子之后，认为自己提交的价格太亏；又或者房屋检查时，发现房子存在设备老旧，需要修复等很多问题，这时候买家最好不要浪费这个可以和卖家还价的机会，让经纪人向卖方提出几千甚至几万美元购房总价的减免。

如果卖方不同意，买家可以选择按照合同价继续进行交易，或者取消合同，收回定金。如果卖家同意，那就可以省下一笔费用。作为经纪人，一定要尽到监督在尽职调查期间完成对房屋的全面检查工作的职责。如果过了这段时间，投资人发现问题后再要求取消交易，就会损失定金。

房屋的建造年份

不同于北京，很多房屋都是近30年内建造的。美国城市发展较早，许多城市已经定型，再加上建筑的质量很高、维护得当，美国的房屋可以存在很长时间，在市场上很容易看到房龄超过50年的住宅。这些房产虽然年纪大，但主体框架并没有问题，外部维护好的话，看起来也很新。

但是投资老的房子除了要做专业的房产检查之外，也需要注意很多细节并且老的房子可能需要更多的成本来维护。还有一点也需要注意，有些州的房屋建筑标准准则一直在更新，那些按照老的标准建造的房子可能就需要付更多的保险金。

所以如果市场在售的房源充足，或者对当地市场不是特别了解的海外买家来说，尽量选择较新的房屋能省下很多麻烦，例如选择1980之后建的房子，在这之前建的房子，即使是定期维护，有些部件可能已经临近使用寿命，需要在近几年换新。

例如一般美国房屋使用的油毡瓦屋顶最长的使用寿命是20年，瓦屋顶的最长使用寿命是50年，而实际情况下30年可能就需要换新。空调系统的使用寿命一般在10-15年。而一般一个2,000平方英尺左右的普通别墅，油毡瓦屋顶造价大概$15,000；瓦屋顶造价大概$25,000。

二手房装修和修复费用参考：

内部刷墙：$1.5/平方英尺

外部喷漆：$2/平方英尺

窗户纱网：$75/普通窗户，$150/落地窗

房屋清洁：$200整栋

草坪修剪：$100/次

开锁：$100/次

空调维护：$300/次

地毯：$13/平方码

地板：$2.75/平方英尺

大门：$200/个

内部门：$100/个

换冰箱：$800/个

换微波炉：$350/个

换洗碗机：$400/个

换烤炉：$600/个

热水器：$750/个

换空调系统：$5,000/部分

换泳池儿童护栏：$1,000/个

重新装修浴室：$2,500 /个

重新装修厨房：$6,000/个 (石英台面)；$10,000（花岗岩台面）

重做屋顶：$15,000/个（油毡瓦屋顶）；$25,000/个（瓦屋顶）

☆ 以上为假设房屋为普通尺寸下的价格，仅供参考；因城市物价水平不同、产品品牌各异等原因，实际价格可能存在较大差别。

警惕翻新的房子（flips）

2008年次贷危机之后，房价下跌，很多美国人选择不还银行贷款，而房屋被银行收回。这种情况下银行手中有大量的止赎屋（forclosure）和短售屋
（short sales），通常是以一个较低的市场价格在市场上出售。这些房子往往良莠不齐，有些甚至破损严重 。

这种情况下，有些个人或公司会买下这些房屋，然后进行装修修复，几个月后以高于当初购买价很多的价格在市场上出售。这类型的房产往往给人很新的感觉，当然投资这类型的房产不一定是个不好的选择。

但是作为投资人在市场上购买这样的房产时，一定要充分做好房屋检查工作，以防卖家由于着急出手，只是简单的做刷漆等表面修复工作，但实际房屋内部结构存在严重问题。避免投资这样的房子的方法还包括，一定要经纪人在MLS系统和政府网站查这个房子的历史成交记录，看看上次成交时间是否在几个月之内，还有上次的交易价格是否过于低等。这些在美国都属于公开数据。

房屋的材质选择

在美国大部分州，独栋别墅的建筑结构都以木质结构为主（wood frame structure）。木质结构的房屋有很多优势，木材的选料方便、便宜，建造成本比混凝土低。木屋也比较容易搭建，牢固、保暖性能很高等。

但是如果你去东海岸沿线一些州，比如佛罗里达州，CBS结构（混凝土框架结构-Concrete Block Stucco）建造的房屋更普遍，也更受市场欢迎。这种类型房产的地基和一楼框架是混凝土，二楼、内部隔间和屋顶框架是木头，最后在外墙“抹灰”三层，每层的灰泥(stucco)的成分比例会因“效果”要求而有所不同，第三层讲求“质感”，并依照业主要求的“纹理”拉花制作，最后喷漆上色。

理论上来说CBS结构的房屋抗风能力更强，因为佛州绵长的海岸线有风暴的风险。但实际上当飓风来临时，不论木结构还是CBS结构，都不能抵挡，但是身居佛州的居民普遍认为CBS结构更能抵抗风暴，再加上它防腐蚀、防噪等特性，即使房屋建造成本较高，在市场上也更受欢迎。从投资者的角度来说，一般CBS结构的房屋每年所交的保险也低于木结构的房屋。所以如果投资佛州的房子，CBS结构的房屋可能是个更好的选择。

木结构

以下为可能影响租金收益的几点建议

1、并不是房子装修越高档就越值得投资

作为房产投资，租金收益是很重要的参考标准。装修质量高的房子售价自然会高，一般面积下的房子的租金每月比周围其他房产预测能高五十到几百美金之间。但一个区域内，市场愿意支付的租金有一个范围，这时候租金定价太高可能面临找不到租户的可能，而定价一般的话，会影响房产收益。所以在买房时，选择符合大众租赁市场的需求的房屋是比较好的选择。

2、过高物业费(HOA)的房屋可能影响收益

HOA（Home owner association）费是美国很多社区都要收取的物业管理费，以月为单位，普通面积的房子要交的物业费一般每月在$50 - $500不等，当然有些社区的HOA费用会更高，也有些并不收取HOA费用。公寓因提供的公共服务较多，收取的费用相对较高。

对于别墅社区而言，高HOA费用并不一定意味着更好的公共设施或更好的服务，却给业主每月带来更多的开销。选择投资型房屋，由于将来的目的是为了出租获得收益，但如果租户不愿意承担由于每月过高的HOA费用，而带来的自己租住的房屋租金高于周边其他社区，无疑是一种损失。所以投资人如果想拿到理想的租金收益，需要认真考虑要不要买过高HOA费用的社区。

3、标准型别墅方便出租

美国的独栋别墅在建造时可以根据业主的要求私人定制，也有业主选择有风格和特色的室内装修。例如，把外墙刷成紫色或绿色，或把屋内墙面刷成海洋、粉色等个性迥异的风格。

这些房屋造价也许更高，乍一看也很让人喜欢，但是投资之后在寻租过程中，个性迥异的房屋可能需要更多的市场时间。所以投资人在挂牌出租之前，可能还要花钱改造。为了省事，投资人一般选择根据自己社区风格的标准化建造和装修的房屋，会比较受市场上租户的欢迎。 

4、投资带私人泳池的独栋别墅也意味着更多花销

在美国很多阳光充足的州，带私人游泳池的独栋别墅很普遍。有泳池的房子不但为家庭带来了更多便利和乐趣，也增加了该房子的市场价格，例如相邻且相似的两个房子，预测带私人泳池房子的市场价格可能比旁边不带泳池的高$20000美金。

预测市场租金可能高$150左右。但是也不要忽略，泳池的日常维护也是一笔不小的费用，例如定期清洁卫生、安装儿童护栏、泳池防尘罩等。所以对于投资客来说，是否选择带泳池的房子，也是值得考虑的一件事。