【北美购房网】2017年美国纽约(公寓)买房投资攻略

机会与挑战并存

        纽约的伟大之处就在于，不论是豪门王室，还是屌丝无产者都可以迅速找到落脚点，并努力实现安居乐业的梦想。纽约以包容的心态，吸引着全世界的移民，多元化给纽约带来世界各地的美食、璀璨的文化艺术、汇聚最聪明的头脑和繁荣的市场经济。即使面对2008年的经济危机，纽约产地行业也是最先走出低谷，并实现快速的增长。举个例子：在1980 年，上西区的Townhouse 最便宜的才不到10万美元，现在最便宜的也要4 百到5百万美元。如果你只看每年的现金回报率的话，其实并不能説明问题，长期持有才是投资纽约地产的基本理念。

        纽约作为世界资本之都，吸引着全世界的投资者来此一试身手，很多朋友在国内的北京、上海、香港，或者海外的澳洲、加拿大、日本都已经有了丰富的买房置业经验和良好的战绩。然而理想与现实还是有较大差距的，万科、绿地等国内地产知名企业在纽约投资的项目陷入困境，普通投资者更是难以获得想象中的回报。有数据表明中国人在美国投资房地产，7成以上都是亏损或者收益平平。纽约发达的地产信息系统，再加上健全的法律和交易保障体系，中国投资者实际上是和全世界的投资者，还有专业投资机构在竞争市场上有限的优质房源和土地。在充分竞争的市场中，任何一个行业的毛利率必然会趋近于社会平均毛利率，要想通过没有技术含量的简单买卖交易获得高收益是不现实的，纽约不是炒房者的天堂。

        随着纽约地产界出身的川普当选总统，令人捉摸不透的经济和移民政策。未来2年美联储加息周期，强势美元作用下的热钱涌入。也许今后几年纽约房地产市场，普通投资者闭着眼睛赚钱的时代已经结束，未来市场将是机会与挑战并存。

主要热点区域分析

        屋新天团队每日穿梭在曼哈顿的各个巨大建筑中，切身的看到一座座豪华公寓拔地而起。3-4年前曼哈顿豪华公寓供不应求，吸引着全世界的开发商投入到这场盛宴中，都想要赚的盆满钵盈。然而此一时彼一时， One57豪华公寓开发商Extell的 创始人加里·巴内特(Gary Barnett)说：“众多开发商试图追逐三、四年前的市场繁荣。遗憾的是，他们迟到了，并且这场盛宴即将结束。”目前来看超过3500美元/平方英尺(37700美元/平米,262000元人民币/平米)以上的入门级豪华公寓，也就是2-3居室差不多500万美元起价的豪华公寓将面临极大的挑战。同时在曼哈顿上东、上西、中城和下城，100万美元左右的1房1厅和150万美元以内的2房1厅户型属于刚需，基本不受影响。特别100万美元以内的90年代后建成的1房或2房户型依旧是稀缺资源，往往推出后便迅速成交。

       森林小丘和雷哥公园区域，20分钟左右地铁直达曼哈顿中城，纽约最好的小学和初中学区之一，周边环境优美，极低的犯罪率，良好的社区文化，吸引着大量中国投资者和美国本地人来此定居。也是屋新天团队重点关注的区域，目前此区域中国人20%，主要以白领、高知、高收入人群，其余居民为犹太人和英国人后裔为主。但是此区域最大问题是，房源供给严重不足。森林小丘花园内都铎-维多利亚风格的house和大片花园，已经成为美国文物保护建筑，无法再建新楼。皇后大道和地铁沿线，目前只有1栋新建豪华公寓，早已售罄。预计2018年左右此区域可能只有1-2栋新楼投入市场。

        纽约的传统华人区唐人街正在没落，法拉盛则处于高速成长之中。新兴住宅社区拔地而起，带动着法拉盛及周边住宅市场和商业地产的兴旺，7号线法拉盛地铁口成为纽约客流最近中的区域之一。根据披露信息Treetop Development树顶公司集中在法拉盛买进7个楼盘，Blackstone黑石4亿美元投资Skyview，Crown Acquisitions皇冠公司豪掷10亿美元签下法拉盛梅西百货99年租约。最近几年Skyview、富顿广场等一大批新建豪华公寓彻底的改变了法拉盛的面貌，未来还将有8-10个大型综合建筑或者城市广场集中竣工交付。根据房地产资深顾问派克斯(Nancy Packes)统计，从2010年至今，法拉盛盖建超过2600户公寓，在2021年以前还会再增加2400到2800户，过去六年公寓平均价格上涨幅度达39%  同时有一种论点认为，如果未来中国国内经济不稳定或者随着持续的收紧外汇监管，未来几年法拉盛可能会缺乏来自中国资金的大量集中注入，再加上相对过剩的房源供给，从而导致法拉盛市场整体风险加大。

        Elmhurst艾姆赫斯、Corona可乐那区域这几年中国人纷纷进入，相对法拉盛新建公寓高端化发展，这些区域新建或者二手房价格还算是比较合理。根据最近以来的一些数据来看，Elmhurst艾姆赫斯、Corona可乐那区域的house和土地供给量有一定幅度的增加，是否印证了川普总统上台后会给予西班牙裔非法移民压力的传说，导致西班牙裔部分持有房产和土地的非法移民处于观望的心态，挂出卖单根据形势发展相机而动，也许这是华人大举进入此区域的绝佳时机。

        Fresh Meadows新鲜草原，小学和中学都比较好，属于好学区且一般学校内学位充足，孩子入学压力不大。新鲜草原往北就是法拉盛，买菜购物方便。往西公交10分钟左右可以到森林小丘搭乘快线地铁到曼哈顿。此区域内还有皇后大学和圣约翰2所大学，学生租房需求旺盛。最关键的是新鲜草原房价相对法拉盛、森林小丘价格低30%以上，目前100万美元以内就可以买到带车库和花园,有3个或更多卧室的独立house，属于具有极高性价比的区域。

        长岛的房地产市场结构相对比较平稳和固化，从了不起的盖茨比时代起就是追求广阔空间的富人们趋之若鹜的区域。长岛的杰理柯Jericho,赛奥赛Syosset,大颈Great Neck,曼哈塞Manhasset,哈瑞克Herricks都是目前华人进入长岛的首选地区。不论过去还是将来长岛好学区房都是有钱有闲，不用赶着去工作的富人们的首选。

投资者的心态与策略

        中国人在海外买房，首先需要明确的就是，稳健投资还是追求高收益。纽约市场上普通公寓（非豪华）属于抗风险极强的资产，基本上年收益率在3-5% 再加上每年房产本身增值和租金收入上涨，往往15-20年就可以收回投资。如果要追求高收益，则可以投资购买距离曼哈顿半小时以内,地铁附近,中等以上学区的老旧house（可以翻建扩建的），拆除重建为5-10户的产权公寓，既可以出售也可以出租。自己在美国当开发商也是充满乐趣，同时投资收益极高，屋新天周围不少犹太人和福建老移民朋友们，特别喜欢购买老旧house改成公寓，如果土地规划（zoning）是商住混合的最好，底层做商业出租，中间几层出租，顶层复式自住，一座商住楼可以养几代人，也算是为子孙留下一些产业。

       美国公民或者绿卡持有者贷款买房一般需要信用分和报税记录，最低可以首付10% 如果没有信用分和报税记录或者不达标的话，只能做不查收入贷款，首付40-50%左右。同样的原理，留学生,H1B,访问学者,庇护者,L1签证,外国人买房，如果在美国信用分和报税足够好可以做查收入贷款，首付最低10-20%，如果达不到标准只能做不查收入贷款一般首付50%，目前美国进入加息周期，未来预测买房贷款利息可能会徘徊在4-5%之间。

       已经在纽约的朋友一般集中在周末时间找屋新天预约看房，还在国内的朋友可以联系屋新天房源负责人微信群内看房源和讨论。充分交流之后屋新天的经纪人和房源负责人将带领密集看房，拣选出若干套喜欢的房源。最终下订单前，带您一起做好充分的尽职调查。例如：晚上考察周边治安、租金数据收集、所属学区和招生名额、区域内各常住人口比例、周边生活设施调研、未来城市规划等等，从各方面再做一个综合分析，做出最明智的选择。

安居纽约

        近100年以来，纽约地产一直处于上升期，工业革命,世界大战的胜利和华尔街对全球资本市场的巨大影响力，纽约逐渐成为世界的中心，号称：世界之都！漫步在街道上随处可见，摩根、卡耐基、洛克菲勒、范德比尔特，资本主义镀金时代的巨人们留下的伟大建筑。在繁忙的中央车站仰望穹顶，似乎上帝赋予全世界只有纽约人才可以从苍穹俯瞰熙熙攘攘众生的权力。帝国大厦、432Park、One57一次次刷新人们对高度和奢华的定义，泡在自家浴缸内看着大西洋的日出日落，赏中央公园春花秋月，这就是纽约的一种生活方式。如果选择从曼哈顿出发地铁半小时左右，交通方便、好学区、环境优美的区域置业。对于外国投资者来说只要手里有几十万美元就可以安家或者投资收租。对于美国有报税和信用分都还不错的年轻人来说，只要有几万美元现金便可以贷款买一个2室1厅的Coop公寓，首付只是一般毕业生不到1年的收入。如果毕业留在纽约（H1B）小情侣两人，蓝天白云生活如此美好，实现梦想如此简单，简直没有必要再回北京、上海吸雾霾。纽约是一个值得付出汗水和智慧的地方！