美国房产税是怎么征收的
来源：http://www.windhamchina.com/news_1784.html作者：北美购房网时间：2016/1/1
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据统计，自1995年以来，美国住房销售收入每年达1500亿美元，房地产业有着广阔的发展空间，为税收创造了稳固的税住房约占居民家庭资产的30%，而各家庭直接或间接持有的股票价值仅占其资产总值的25%。源。
美国的房产税是以财产税名义徵收的，徵税对象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府徵收，税法由各州制定。
美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。例如，根据加州房地产税法规定，凡当地房地产拥有者都是房地产税纳税人。
美国房产税的课税对象为房屋，以房屋估价为课税依据。在实际估价过程中，估价和市价往往相差较大，这主要是由於地方政府要求低估大额房地产的价值，以利於吸引外地资本。一般只将估价定为市价的3/4甚至一半。例如，加州房地产税法规定，房产税的课税依据是房地产的市场价格，但仅以当地政府专门从事房地产价值评估部门所确定的市场价的40%作为课税价格。
房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应徵收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都相应变化。确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定徵收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。
税率的计算公式为：预算应徵收的房产税税额÷房产计税价值总额＝房产税税率。
美国房产税税率在各地是不一的，但税率的高低要受到一定的限制，因为联邦法律规定了对财产（主要是房地产）徵税的最高限额。财产估价经地方立法机关正式批准後，即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率，适用於估价；一是实际税率，适用於市价。
由於各地估价比率不一，各地税率也有较大差异。例如，新泽西州的泽西市房产税税率为4.125%。李堡市的税率为2.18%，其中市政府
徵收的房产税税率为0.936%；代县政府徵收的房产税税率为0.276％。纽约市的房产税最复杂，该市将房屋分为四种类型。
第一种，1个～3个家庭共同居住的住宅，名义税率为10.694%，实际税率为0.85%；
第二种，多个家庭居住的民用住宅，名义税率为１0.552% ，实际税率为4.75%；
第三种，公共设施，名义税率为7.720%，实际税率为3.47%；
第四种，商业用房屋（如商店、仓库和办公楼等），名义税率为10.608%，实际税率为4.77%。纽约市有近100万幢建筑，总价值近4000亿美元，每年大约徵收房产税75亿美元，占房屋总价值的1.9%。美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。本文以加州为例。
加州关於房产税减免税的规定主要有:
（1）纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税；
（2）残疾退伍军人可免除最高额为15万美元的房产税；
（3）教堂、学校、医院、图书馆等有关的非营利机构所拥有的房屋可免徵房产税；
（4）对年龄超过55岁以上的老年人，出售了自用的旧住宅後，而在两年内另外购买自用的新住宅时，只要新住宅价格不高於原有的旧住宅卖价，则可按原有住宅的税额来缴付房产税。原则上，纳税人一生只能适用一次；
（5）父母儿女之间转移主要自用住宅，不论是采用销售、赠与或继承方式，其转移後的房屋不须重新估价，按转移前的房产税徵收，此种优惠原则上仅限於同一州内；
（6）合格的房屋建筑商可申请免除附加财产税，建筑商须在开工之前和开工之後三十天内申请，但房屋建筑完工後必须加以出售。
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