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在美购房: 你不知道的最新贷款方式

来源:作者:北美购房网时间:2017/8/29

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今年4月,加拿大皇家银行(RBC)的美国子公司(RBC Bank) 公布了一项关于国际购房的贷款利好: 只要您是加拿大公民或“枫叶卡”持有者,凭借在加拿大的信用记录和资产,就可以直接获得美元房贷。您不仅无需承担汇率损失,更免去了在美无工作经验或信用记录的尴尬,大大降低了贷款的时间和难度。除此之外,如果您在8月31日前向RBC提交贷款申请,还能获得手续费减半的优惠。

1. 四大亮点

  • 在美国没有任何信用历史?没关系,RBC会根据您在加拿大的信用记录来决定是否放贷。虽然申请贷款时并不需要成为RBC客户,但如果与银行有过业务往来,审核过程势必更佳顺畅。由于房屋贷款、车贷等有利于信用分数增长,RBC提供的国际信用互通相当于是美国和加拿大两国的桥梁,帮助您累计信用分数。
  • 贷款服务覆盖全美。无论您的地产坐落在那里,RBC 都能够提供服务。
  • 与多数美国银行不同,您可以按自己计划在任意时间还款,且无提前还款罚款。
  • 外籍人士无贷款附加费(Foreign National Premium)。由于外国买家在美普遍存在信用缺失问题,许多银行会在原利率的基础上多加1.5%-2%, 以控制风险。

2. 贷款类型

1) 固定利率贷款(Fixed Rate Mortgage)

与一般美国银行30年固定利率的还款方式不同,RBC的贷款虽分30年还清,但利率锁定只有

3年、5年或7年三种,过后则要保持“年与年间浮动,但同年各月利息不变”的规律。自住房、第二套住宅、度假屋最高贷款比例为80%,而投资房的贷款比例则为60%。当然,您最终能够获得的贷款额取决于申请时间、信用分数和其他因素。

2) 再贷款(Refinancing)

如果您在美国已有一处还清贷款的房产或贷款虽未还清但地产市值增加的话,最多可以获得RBC 80%的贷款。

3) 房屋净值抵押贷款(Home Equity Line of Credit, 简称HELOC)

HELOC是银行以第一笔贷款后的房屋净值(Home Equity)为依据,给合格房主的二次贷款。收入或流动资产(现金及其他易变现的资产)在$350,000或以上有资格申请。您可以贷出房屋估价的80%,只月付利息(通常利率浮动),20年还清,且无提前还款罚金。如果您的房屋增值,还有可能申请到第二个HELOC。

假设: 张先生贷款$60万买了一栋市值$100万的独立屋。此时,如果张先生家庭有大额支出需求(如: 子女教育、房外装修、医疗等),那么他可以和银行申请到$100x80%-$60=$20万的HELOC贷款。这种贷款很像是张额度为$20万的信用卡,不使时用并不产生利息。一旦贷款还清,额度又会重新回到起始值,并且可以反复使用。

3. 可以申请贷款的地产类型

  • 目前RBC银行向以下地产类型贷款
  • 独立屋(Single Family Home)
  • 出售公寓(Condo)
  • 联排别墅(Townhome)
  • 规划单元开发屋(Planned Unit Development, 简称PUD): 以独立屋或出售公寓为主、有公共物业(如: 公园,泳池,球场,保安,保洁等)的小区。
  • 2-4单元的地产
  • 无土地产权的地产(Leasehold Property)
  • 地产市值在$50万以下的复合式酒店(Condotel)

4. 不能贷款的地产类型

  • 不做短期借贷或过桥贷款
  • 无保证公寓 (Non-warrantable Condo): 该类地产通常具有以下特点1) 某个房东拥有超过10%的总单元数(超过21户的建筑),2)  项目未被全部投保,3) 公寓楼与复合式酒店的特征及管理方式相似,4) 项目开发商/物业/担保者陷入房屋安全、结构稳定、功能性等方面诉讼,5) 新建大楼,6) 非业主居住的单元较多,等等。
  • 商业地产
  • 分时度假地产 (Timeshare): 它相当于一张限时房契,您拥有规定时段的终生使用权,典型例子为度假村的公寓单元,等于是一次性支付了一生的度假住宿费。
  • 船屋 (Houseboat)
  • 移动屋(Manufactured / Mobile Home): 这类房屋并不在地上建造,而是建成后运送到目的地。

5. 贷款流程

由于美国贷款的申请时间较长,需要在过户前45-30天就开始该流程。个体经营者或地产坐落在评估时间较长州的个人,可能需要两个月左右。

1) RBC银行的房屋贷款只能通过网上或电话申请。首先,您需要填写网上问卷,回答关于个人财务状况及地产情况的信息。提交成功后,贷款人员会立即审核您的申请。一旦网上申请通过,您需要缴纳用于支付房屋评估费的定金,这笔钱将会在过户时从过户费中扣除。

2) 申请完成后,RBC的跨境贷款人员将与您联系并且进行答疑。如果您的申请未通过,那么贷款人员将进一步询问相关信息,以作出最终结果。

3) 随后,贷款人员将对您在网上提交的个人财务信息进行核对,并寄送需要签字的文件。

4) 银行将雇用熟悉您地产所在区域的房屋估价员。

5) 如果您购买住宅,那么银行将与您的经纪人协商产权保险事项,如果您是为已购入的房产再贷款,那么RBC 将为您购买产权保险。银行用产权保险确保您的地产合法,也为过户材料做准备。

6) 协调地产过户日期等事项。当银行收到您寄回的申请材料包、房屋估值报告及产权保险后,将与您商议过户日期。过户当天将在代理银行业务的产权公司或律师事务所进行。过户前几天,贷款人员将会与您再次确认当日所需材料,保证万无一失。

6. 对于可出售公寓(Condo)贷款的特殊要求

由于影响可出售公寓市价和可销售性的因素与独立屋有所差异,RBC的贷款申请步骤会相应增多,且需要进行额外的尽职调查(Due Diligence)。

1) 公寓是否已建成?RBC贷款前,至少需要所贷单元的楼层完成建设。其原因就在于,如果工程还未完成,银行无法确保未建单元与建成单元的质量相同。

2) 大楼已售比例?由于人们倾向购买业主自住比例高的大楼中,出租单元与业主居住单元之比将影响您公寓未来的市场性。

3) 评估价值?银行将通过对比大楼中或周边同类项目来审核您所购单元的市值。取决于您贷款的比例,RBC也许还会索要其他信息。

 

 

 

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标签:贷款, 美国买房, 加拿大公民, 枫叶卡

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