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美国地产投资的五大误区

来源:作者:商业地产部时间:2017/8/16

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在进入正题前,先让我们看一下影响地产投资回报的客观因素:

- 国家/地区经济状况突变: 假设您的地产即将完成翻新,且已找到租客。但此时,由于当地某个支柱企业突然决定搬迁,裁员数百人,人口流动,租金下跌,导致原先的租客退出,您的空置成本会直线上升。

- 隐藏的结构性问题: 大多数情况下,系统的屋检会帮您发现潜在问题,避免踩到雷区。但有些时候,某些问题(如: 发霉或结构损坏)只有在更换地板/屋顶/墙面时才能发现。

- 资金短缺: 如果您和他人合伙投资,其它投资人的突然退出也会使您面临项目延期或夭折的窘境。

1. 光想不做

出于各种原因,有些投资者一直处于观望状态,困在自己假设的各种情境中,不敢试水。但实际上,对于有资金高效利用、资产传承、子女留学或乐退养老需求的高净值人士来讲,不动产无论是在风险控制还是长期受益上都格外突出。退一万步讲,地球上可开发利用的土地有限,居住将会是不便的刚性需求。

2. 地点不佳

 “地点,地点,还是地点” 绝对是房地产投资的核心指导思想。无论是哪种地产类型,承租或购买您地产的个人或企业都会将“地理位置”作为首要考量,其次才是地块大小和建筑本身。我们常说的“好地段” 一般具有人口密集、物业丰富、学区评分高、交通便利、治安良好、有大型开发项目、基础设施更新快等特点。当然,以上条件具备的越多,该地产未来的增值潜力越大。正是由于区域的重要性,投资者才更需要在投资团队的协助下提前了解当地情况和未来政府规划。虽然位置较差的地产也能够获利,但这种投资模式风险较大,不适合新手。

3. 不懂投资数据

无论您选择何种策略 (如: 长期持有增值或短期翻新抛售),分析和对比投资数据都是项目选择中的重要组成。以下并非一份完整的清单, 您需要在经纪人的帮助选择相关数据,并在尽职调查(Due Diligence) 阶段确定花费、风险和收入,指导自己做出合理的购买决策。

  • 地产市值
  • 地产修缮后的价值(After Repair Value)
  • 修缮成本(含人工、材料和金钱本身)
  • 同类地产目前的租金情况
  • 市场竞争激烈程度(同类地产、买家和租客)
  • 买家对利润的预期,愿意付出的价格

长期持有出租地产的投资者需要关注:

  • 过户费
  • 地产税
  • 贷款服务和条款
  • 物业管理费
  • 招租涉及的宣传费
  • 法律费用(如: 驱逐原租客)
  • 维修、维护费
  • 空置成本及预期中租客交替的空置时间
  • 预期租金拖欠
  • 与最终出售相关的开销
  • 预期地产增值
  • 预期持有时间

4. 用短线操作思维指导长期持有地产

如果您想购买地产再出租的话,需要长期持有,待地产增值较多后再作抛售打算,切勿急功近利,将短线与长线投资策略混为一谈。

投资者需要:

  • 学习市场情况,熟悉周边地产价格。
  • 对需求、租金和竞争有较清楚的了解。
  • 注重谈判技巧,选择对的,斟酌贵的。
  • 在投资顾问的帮助下进行成本及现金流分析。

避免:

  • 只关注买入价,却忘记考虑过户费和未来抛售价格。
  • 高估了地产的增值潜力。
  • 持有时间过短,损失了日常现金流和项目总体投资利润。

5. 选错贷款

一般来讲,同时具备以下特征的贷款风险较大,需要谨慎对比和选择。

  • 利率较高且浮动
  • 月供较多
  • 有大额尾付贷款(Balloon Payment)
  • 抵押贷款对个人财产有追索权(Recourse)

由于美国的住宅贷款一般利率较低,且30年或15年定期,分期付款,不存在前三点的担忧。但一旦投资者无力还款,其个人资产(如: 房屋本身)会银行追讨。如果是购买商业地产,那么以上四条在贷款条款中均会涉及,这也就是为什么投资商业地产的风险和收益都相应高于住宅。让我们用一个例子解释一下住宅和商业贷款之间的差别:

王先生贷款 $100 万购买一处租户为星巴克的零售地产, A 银行给王先生的贷款年限(Term)为 10 年,摊销期(Amortization)为 30 年。也就是说, 王先生每月的还款额要按 30 年计算,但还款时间只有10 年。在第十年结束时,王先生有两种选择 : 1) 一次性付清剩余贷款(Balloon Payment) , 2) 向 A 银行或其他银行“再贷款”(Refinance)。 贷款年限短是银行出于风险控制的考量, 占线拉的越长, 银行承担的风险越大。而摊销期的时长则是基于商业地产的投资金额大和现金流有限因素的考量, 过短的分期付款时间会使月供飙升, 让您无力偿还。

- 以上案例出自《美国商业地产入门》一书

 

 

 

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标签:美国, 投资, 误区

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