大温地区的工业用地严重不足的状况已经持续多年，尤其是大于5英亩的工业土地难以寻觅，这影响到靠近大温的各个城市，Abbotsford市政府最近试图把两大块农业储备用地转换为工业用地，其过程中陷入了相当大的争议。在如今各种土地都短缺的年代、更需要用策略性、前瞻性的目光去解决问题，在核心城市区域进行堆叠致密，边郊城市区域进行多用途同步规划和开发，不要等到事态更为严重的时候，只知道住宅向工业要土地，工业向农业要土地。请看本期房地产周刊的特别策划。
1 283公顷农地很快没了
Abbotsford希望把部分农业储备地划归为工业发展用地，受到了相当大的阻力，反对者质疑说，该市在去掉“city in the country（农村里的城市）”口号之前还会从农业储备地中去掉多少土地呢？
在最近一个公听会上，Abbotsford市府的一项提议是，从农业储备用地中划出115个地块为工业发展让路。一旦用过，该市两个不同的部分，共有283公顷的土地将不再是农业用地。
参加会议并发表反对意见的环保人士John Vissers说：“我们用于预测未来农业用地需求的计算是基于以往，气候变化会用意想不到的方式让我们的经济受到冲击。”
这不是第一次用农业用地和工业用地需求进行价值衡量，也不会是最后一次。随着大温地区近年来工业用地的严重不足，Abbotsford作为一个靠得很近的城市，会面临着更多这类争议。最新的报告显示，大温是整个北美可用工业用地最少的城市。
2 人口增长之下的土地需求
（预测显示，Abbotsford工业用地将在4到5年时间内用罄，并且大的工业地块已经很难找到了。）
在列治文和三角洲，温哥华港计划在农地上扩大征用范围，这个争论今年还在持续之中，靠近素里，Barnston岛的农地早就被产业扩张者看中。
尽管Abbotsford在大温地区之外，全市工业可用土地同样非常少，在2005年，该市议会成功将Abbotsford机场附近的178.5公顷农业储备用地转换成工业用地。
Abbotsford市长Henry Braun表示，为了该市日益增长的人口提供产生就业的土地，需要这两个新的地块划归工业用途。预测显示，该市工业用地将在4到5年时间内用罄，并且大的工业地块已经很难找到了。
最近该市一栋占地1万2319平方英尺的独立的物业以152万5000加元的价格成交，其中有7855平方英尺是工业用地，租户是一家电气公司，这个一直在赚钱的物业最新卑诗省评估价值是79万9000加元，交易远超评估价。
3 土壤质量不合格是不是理由？
Abbotsford和Molson-Coors啤酒厂曾商谈新厂厂址落户该市，但由于该厂需要10公顷的地块，最后Molson-Coors只能选择到Chilliwack。Braun指出，Abbotsford大约75%的土地是农业储备用地，市议会采取很强硬的态度围着城市区域划了分界线，并且保证不会把农业用地作为住宅和商业开发用途，只有少量选择给予工业用途。
一个区域靠近Abbotsford机场，另一个是在Bradner区域，地处Abbotsford和Langley分界线，和现存的Gloucester工业园区相邻，并且，该处土壤质检测结果被认为是不合格。后面这个区域占到整个Abbotsford全部农地的0.5%面积。
Braun说：“这很难被描述为破坏农业保留地资源。”但Bradner养殖农场主Jillian Azanza表示任何这种更换土地用途的做法发出一个信号，那就是农业保留用地是可协商的。Jillian的家庭农场就在Bradner提议区域的附近。
Jillian表示：“这些农地已经有些炒作成分，如果获得通过，开发商就会一拥而上。”她还反驳了市长Braun的说法，认为不存在土地不适合耕种的说法，养鸡场、温室以及造林用途都无需一级农地。
4 先从靠近城市的区域去找土地
（越靠近温哥华压力越大，我们的工业用地有限，在从Abbotsford找工业用地之前，专家认为应该先设法从列治文或者素里去找。）
Jillian说：“我在2005年曾绕着这块地开车，看到很多地都闲置着，停着卡车和RV车，如果市议会想要住宅和商业致密化，那么农户们必须加强务农。我想每个行业都应该这样问问自己。”
卑诗大学城市经济和房地产中心主管Tsur Somerville表示，工业致密化的可能性是有的，但非常昂贵，这样高的价格只会让企业搬到卡尔加里、西雅图、波特兰或者Prince Rupert，这都会比建两层高仓库更值得。
Somerville说：“我认为越靠近温哥华压力越大，我们的工业用地有限，在从Abbotsford找工业用地之前，我想应该先设法从列治文或者素里去找。”他表示经济学角度无法解决哪个问题到底更重要：是产生食物的土地还是产生就业的土地？
专家表示，这一切的选择都取决于你们到底重视什么方便事情，包括开放式空间还是食物生产。Somerville指出，食物保障在辩论中已经是踩到红线了，我们现在吃的食物大多数都是进口的，当地主要农作物蓝莓等都是出口为主。
5 住宅供应不足是一切的源头
（住宅的供应需求增加了其他用途土地的压力，尤其是城市化严重的地区，一直更换土地应用或重新划分社区规划，在原来的工业区建造住宅）
Somerville说：“不管你如何尽量尝试分配稀缺资源，例如土地，都会有两种选择，你可以让市场经济去决定走向，或者是在一个监管的框架下实施。”他认为尽管农业保留用地提供了后者的作用，但其边缘总是很难有效实施。
大温地区工业市场面临严重供应不足问题已经毫不奇怪了，住宅的供应需求增加了其他用途土地的压力，尤其是城市化严重的地区，一直更换土地应用或重新划分社区规划，在原来的工业区建造高密度建筑、混合用途开发。
这种趋势可以在温哥华的Mount Pleasant、福溪以及本拿比四周，例如Brentwood。在这种趋势的几十年时间里，传统工业用地使用者和非传统工业用地使用者的需求都在上升，导致各地市政府在社区规划和开发商在项目中不断拿出有创意的、混合用途的解决方案。
整个大温地区的工业用地可出租库存不到1.99亿平方英尺，其中61%在素里（3450万平方英尺）、列治文（3430万平方英尺）、三角洲（2710万平方英尺）和本拿比（2580万平方英尺）。
6 工业物业是大家都看好的一块肥肉
（大温工业地产市场是最多样最有活力的商业地产，为了适应人口增长，城市、社区和邻舍计划也需要不断变化。）
过去15年，大温地区没有哪一年的工业用地需求是负吸收的，其中10年吸收超过供应量，空置率最高的年份是4.3%，空置率最低的是1.3%。可以说，大温工业地产市场是最多样最有活力的商业地产，为了适应人口增长，城市、社区和邻舍计划也需要不断变化。
基于大温地区2015年工业用地研究数据来看，大约1294个空置用地可供开发，相当于是9840万平方英尺，相当于目前工业用地库存的49%，其中84%的地块小于4.9英亩，44%小于1亩。
素里拥有的空置工业用地最多，有48%，兰利镇有12%，本拿比有10%，但研究显示，最近两年开发活动因为需求激增而激增。这三个城市空置的少于五亩的地块就带来了两个急待解决的问题。
一个是，这些较旧的、没有充分利用的现有工业物业是不是可以成为振兴和加强的经济动力？另一个问题是，各城市如何能最大化目前的库存，让其土地得带最高最好的利用。答案很简单，就是通过涵盖工业地块和长期规划的战略。
7 一栋楼里能住人能开厂
（福溪工业区域最新的分区规划中鼓励非传统工业入驻，创造更多的就业机会，允许开发商发挥创意，通过垂直堆放仓库开最大化密度。）
我们看看解决的一些例子，最近在Strathcona和Mount Pleasant这些社区，类似Chard and Wall Financial这些开发商在尝试资产类型多样化同时的致密最大化，为新时代工业用户建造有创意的空间。
专家表示，目前开发商在这些社区寻找可以致密化、多用途使用的地产物业机会，对于目前空间出租者来说，租赁价格和运营成本几乎翻了一倍，因为土地成本高昂、可利用空间缺乏。这种可以垂直堆叠的方式成为创意解决问题的办法。
最近在False Creek Flats有一个项目，PC Urban计划在温哥华重新建设1055 Vernon Drive，改造成一个多层建筑，在创意办公空间中加入轻工业共管空间的项目。该项目将提供大约10万5000平方英尺的面积，一旦落成，将会是最近几十年大温地区第一个真正堆叠式工业项目。
福溪工业区域最新的分区规划中鼓励非传统工业入驻，创造更多的就业机会，允许开发商发挥创意，通过垂直堆放仓库开最大化密度。传统工业用户可能更在意货场和层高，非传统工业用户则更关心员工占空间比例、生活质量和地段。
8 一个新社区内有工厂也有住宅
城市核心区域适用于多层、致密的工业物业来解决问题，但郊区城市则需要解决现有存量以及用不同方式规划土地的事宜。这可以从高贵林、高贵林港的城市规划中找到案例，Fraser Mills和Dominion Triangle工业区就是提供怎样把多种资产和使用混合一起，实现密度最大化最好的示范。
这两个项目都把目光放在工业、零售、办公和居住这四种资产类型，工业产品可能不能堆放在其他类型物业之上，但邻舍轻工业可以进入中密度的住宅社区，例如城市屋。大型零售商不只是创造让用户进行商业活动的能力，还能接入城市市场，同时还提供强化土地、创造工作以及居住的非侵入方式。
在工业规划社区加入其它类型物业资产从长远来说是区域城市化的一个美好愿望。专注于一种用途或简单的资产进行的区域重新开发不会支持城市的发展和良好形态，还可能限制进一步的发展。
对于那些有基础设施支持的区域，以及正在重新规划和振兴计划中的社区，应该从长远的目标入手，更多思考什么需要开发、怎么根据需求来开发。这里就要提到前面的Abbotsford的争议，作为一个可预见会有更多年轻家庭人口涌入的城市，在工业用地的开发需要引入新的思路。城市核心的堆叠方式因为价格昂贵不会适合该市，但第二种结合住宅、商业、办公楼、工业多功能物业是一种相当可行的办法，无论是解决土地短缺问题，还是为城市将来发展铺垫，都是值得考虑的做法。
（内容摘自网络）
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