1996-2016年美国纽约都市圈、旧金山都市圈、纽约皇后区、旧金山市名义房价(来源:Zillow)

1、旧金山与纽约房价历史波动

旧金山都市圈以美国西海岸著名港口城市旧金山为核心，是加利福利亚州重要的经济和文化中心。旧金山湾区气候宜人，冬暖夏凉，全年温差不大，为美国最适宜居住的地区之一。

此外，旧金山湾区是全球的高科技中心硅谷所在地，包括苹果、谷歌、因特尔、惠普、甲骨文、Twitter等公司的总部均坐落于此，亚马逊、微软、IBM等公司也在此建立了分部和研发中心，同时，风险投资界超过50%的独角兽公司(估值超过10亿美元)也集中于此，如Uber和Airbnb。

从人文社会环境来看，旧金山湾区具有世界一流的教育资源，包括斯坦福大学、加州大学伯克利分校等高等院校密布，优质的小学到高中也很多，进一步提升了房地产的吸引力。旧金山都市圈包括旧金山市(SanFrancisco)、奥克兰(Oakland)、菲蒙市(Fremont)、海沃德(Hayward)和康科德(Concord)等主要城市。

1970-2016年纽约市总人口

经历300多年的发展，纽约市已成为全球金融、商业和文化中心，也是美国东部最繁华的大都市。曼哈顿作为纽约的中心区，是美国的金融中心，百老汇、华尔街、帝国大厦、联合国总部、中央公园等均集中在此。

从人文社会环境来看，由于就业机会多、生活便利，纽约对于外来移民的吸引力较高，同时，也是华人在北美的主要聚居地，2010年，纽约市人口中华裔占比高达12.7%，同时教育资源丰富，如著名的哥伦比亚大学、纽约大学等均坐落于此。纽约地区包括纽约(NewYork)、泽西城(JerseyCity)、扬克斯(Yonkers)、帕特森(Paterson)等。

1975-2016年美国纳斯达克综合指数和Case-Shiller旧金山房价指数

从历史房价波动来看，1990年代末至2006年，以及2012年至今是历史上旧金山市与纽约房价涨幅最高的两个区间。

首先，1996年6月至2006年1月，纽约都市圈和旧金山都市圈房价的年增速分别为10.87%和12.6%，大幅超过全美房价年增速6.64%。2006年1月，全美独栋别墅(Single House)中间价为18.48万美元，纽约都市圈和旧金山都市圈的独栋别墅中间价分别为44万美元和73.08万美元，而纽约皇后区和旧金山市的房价进一步达到49.12万美元和79.75万美元。而1996年6月，全美独栋别墅中间价为10.03万美元，纽约都市圈和旧金山都市圈的独栋别墅中间价分别为16.51万美元和23.67万美元。

其次，截止2016年7月，纽约都市圈和旧金山都市圈近5年房价的年增速分别为8.12%和10.66%。2016年7月，全美独栋别墅(Single House)中间价为18.61万美元，纽约都市圈和旧金山都市圈的独栋别墅中间价分别为38.01万美元和84.68万美元，而纽约皇后区和旧金山市的房价则达到51.79万美元和112.18万美元。旧金山市房价在2015年第三季度达到了历史最高点。

总体而言，两大都市圈内中心城市与其他城市房价差别较大，如2016年5月，纽约都市圈的泽西城房价同比上涨9%，而更偏远的帕特森房价则同比下降9.6%，旧金山市和湾区的房价也显著高于加州内陆地区。

2、1990年代末和2012年以来两次房价波动原因

1990年代末和2012年以来的房价迅速上涨具有一定相似之处，原因包括：就业和人口增长、土地紧缺、股市增长带来的新增财富、贷款利率降低等。

a、就业和人口持续增长。随着美国经济逐步复苏，旧金山湾区高科技企业和纽约的就业机会增加，人口激增提高住房需求，推升了房价。根据旧金山湾区BizTalk统计，硅谷工程师的平均年薪超过10万美元，此外还有奖金和股票分红收入。高科技公司的发展带动了餐馆从业者、清洁工、建筑工人、商品零售业者、教师等的住房需求。

人口密度高，加之外来移民持续融入，促进了旧金山和纽约的房价增长。随着近几年美国宏观经济状况逐步好转，美联储也退出量化宽松政策，失业率降低、新增非农就业人数持续上升，国外资金回流，海外移民数量显著增加，其中旧金山和纽约是其中重要的移民目的地，进一步提高了房价。

b、可用住宅建设用地减少推升了房价。旧金山湾区呈现“西面傍海、三面环山、中间一个空心大海湾”的结构，随着几十年大规模的建设开发，可利用的住宅建设用地越来越少。而纽约经过多年开发，加上临海的岛湾地形，可利用土地也较少，导致纽约曼哈顿公寓供给不足，加之严格的房屋建设密度限制，从而推升了房价。

c、股市增长带来的新增财富是促进旧金山和纽约房价增长的重要原因。纳斯达克综合指数历史上历经两轮上涨，包括从1996年1月的1059.79点上涨到2000年8月的4206.35点，从2009年2月的1377.84点上涨到2016年7月底的5162.13点，股市增长带来的新增财富是1997-2000年的网络时代(Dot-com Era)和2012年以来旧金山和纽约房价大幅上涨的重要原因。

1970-2016年纽约市总人口

d、抵押贷款利率下行直接推动房价上涨。美国30年期抵押贷款固定利率从1994年底的9.11%降低到1999年3月底的6.88%，从2008年9月底的6.32%降低到2016年6月底的3.59%，1990年代末和次贷危机以来旧金山与纽约的房价剧烈上涨与抵押贷款利率大幅下行直接相关。