最近，“绿城事件”引起了广泛的围观，尤其是引起了高净值家庭的极度关注。亦有不少住户发生“我们交的高昂物业管理费，仍然扑不灭一场火！"今日，“绿城物业服务集团”就此事做出回答。由于不了解事情全部的真相，“北美购房网”对于此次事件的发生不予评论。

 

今天，北美购房小助手想和大家分享一则故事。

 

 

 

我享受到的美国物业管理

 

前几年，我赴美探亲，在美国生活了几年的时间，充分享受了美国物业管理的便利，真正体会到了“吃在中国，娶在日本，住在美国”的含义。

 

美国的房屋通常为三至四层，楼与楼间距30-50公尺不等，四周有绿化，并配有免费的露天停车场。公寓之间放有统一的钢制垃圾桶，专用垃圾车定点清理，几乎没有积压，泼洒等问题。社区的公寓之间，设有专供儿童游戏的沙坑、滑梯、平衡木等，大的社区设有 游泳池、健身房、网球场、棒球场、篮球场，孩子、大人所取所需，尽情在这里享受生活。

 

社区里，一般有二三十个工作人员负责管理房屋的出租、看守、维修等。 工作人员每人都有一部电脑和一部电话，上班时间个人都坚守岗位，耐心处理各种问题。

 

记得我住在华盛顿市郊的一处公寓时，夏天，女婿家里的纱门破了一条缝，晚 上小虫往屋里飞，便打了一个电话通知物业公司。公司答应派人第二天早上八点上门更换。第二天八点刚到，便有一辆维修车上门维修。维修工带来一扇纱门，前后不到五分钟便将纱门换好，破纱门放到车上，而后请我在单上签名表示认可，出于感谢，我请其喝茶、抽烟，均被婉言谢绝。

 

又有一次，社区的电桩傍晚时被汽车撞断了，附近几处公寓顿时漆黑。物业公 司得到用户信息，不到半小时便通知电业公司开车前来维修。只见到维修车打开电灯，三五个工人挖土、换电桩、接电线，十分忙碌。不到一个小时，社区的电灯都亮了。

 

夏天，我们租住的公寓里，空调机制冷功能差，家里闷热难受，女婿便打电话 通知物业公司。第二天早上八点，公司的维修工便上门维修。他拆开空调机修了半 天，发现机器运转不正常，便对我说马达使用时间太久，需要更换新的，今天车上没有带，明天此时前来更换，请家中留人。次日上午八时，那位青年工人又上门来， 半个小时内更换了新马达，空调机一下运转正常了。我用英语向他表示谢意，他则回答：“对不起，耽误了您的时间。”

 

我居住社区的停车场需要维修，物业公司指派专业公司的工作人员，先到现场了解情况，而后在每家每户前贴一张通知单，其内容是该处停车场何时维修，何时修好，请用户将车停到附近停车场，等等。上千平方米的停车场，几天时间内即按 计划完成施工交付使用，居民没有感到不方便。

 

社区居民每月应交的水、电、煤气费先由物业公司专门人员到每幢的表房如实抄写，而后输入电脑传到银行，银行按统一价格向用户以支票形式收取，公司的工作人员不直接经手货币以防舞弊现象发生。在美国，安装电话也十分方便，仅需向电信部门交 20 美元，电信部门给你一个电话号码，即可通话。（不同地区，不同住宅类型有不同的情况）

 

社区的门前屋后、过道楼梯每周有清洁工前来定期打扫，每年深秋季度，树上落叶凋谢，这时会有专业公司的工人开来汽车清除；草坪上的生长季节，每隔半月便有工人开来机器修剪；私人的草坪则由自己修剪。

 

住在美国社区里不仅方便，而且安全、清静。社区里的居民一旦有什么事需紧急救助，可以打报警电话。若有火灾发生，室内的电子传感系统会将信号送到火灾救急中心，救急中心会立即派车前来救助。

 

美国物业管理实现了现代化、社会化、专业化。此外，美国社区里的居民都得 遵守一定的规则，比如任何人不得在社区里乱搭乱建；不得在凉台上悬挂绳索晾晒 衣服，衣服只需交1-2美元到公用洗衣机里即可清洗、烘干，从而保持社区的整洁形象；不得在社区内高声喧哗；不得大声在室外播放音乐或燃放鞭炮、火花；不得 在社区内聚众架斗殴、赌博；不得喂养家畜家禽，影响社区清洁卫生。

 

对于美国物业管理的廉洁、高效、文明，我真是十分佩服。如果我国刚兴起的物业管理能多多借鉴一些发达国家的经验，或许此次“蓝色钱江小区悲剧事件”就不会发生。

 

 

 

北美购房小课堂：关于美国物业管理 

 

 

HOA是美国的业主协会(Home Owner’sAssociation)的英文缩写，也可称物业管理，是投资者们在买房後必须要接触到的一个机构。下面北美购房小助手将为大家介绍美国HOA的相关内容。

 

 

一、不是所有房屋类型都有HOA

 

 

美国的房屋类型主要有三种：Single Family House(独栋别墅)、Town House(联排别墅)、Condo(公寓 )。除了single family House(独栋别墅)，没有物业管理(HOA)，美国的新建住房很多都有物业管理(HOA)。常见的Condo(公寓 )或Town House(联排别墅)会设立此项，由它来负责公共地区的管理。

 

数据显示，到2012年，大部分美国居民更倾向於独栋别墅(single family House)，没有物业管理的社区，约20%的人会选择住在有物业管理的Town House(联排别墅)或Condo(公寓 )。所以你如果打算给一个Town House或Condo下单(Offer)前，一定要联系HOA或咨询北美购房网，并仔细阅读HOA的条款。

 

Single Family House(独栋别墅)：业主可以享有比较大的居住空间和很高的独立自主性，但一切都要自己打理，像是除草铲雪等，东西坏了也是自己找人修理，加上美国的人工成本可观，所以single family House的管理及维修通常是屋主的一大梦靥。

 

Town House(联排别墅)、Condo(公寓)：可以帮你做了很多打理维护工作，但有的HOA经常还有一些让人难受的规定.例如有的HOA规定不容许出租你的房子,有的HOA要求统一的外观,有的还不容许安装室外的卫星天线。

 

 

二、物业管理(HOA)收费种类及方法

 

 

美国物业管理的收费总类可以分两种，月管理费和专属费用。大部分社区都是采取月付的方式，而专属费用专用费是社区为了某一特定的项目而向业主收取的额外费用，一般高端社区用的比较多。

 

 

 

1、月管理费(CommonCharges)：

 

 

每月从几十美金到几百美金不等，具体金额就要看区域和服务，以及住宅面积。通常住的坪数愈大，费用也愈高。旧一点的住宅费用也会比新住宅高，因为东西旧可能需要维修的频率比较高。一般的管理费会包括水费，公共区域清洁费，公共设施维护费，积雪清理等，但这笔费用不包括在您每月的贷款里，所以是另一笔额外开销。

 

 

 

2、专属费用(SpecialAssessment)：

 

 

如果你所在社区的地下管道年久失修，需要一大笔资金更新，这时社区的通常做法是向银行申请贷款完成项目，然後要向业主收取额外费用来偿还贷款，期限一半是3-5年，收取的费用根据设备价格而定。

 

美国的物业费相对国内是比较高的，例如迈阿密着名的滨海公寓TrumpTower，物业费每个月近人民币28元/平米，一年的物业费占到房屋总价的0.9%。而上海着名的高档社区世贸滨江花园每月的物业费仅人民币5元/平米，只有房屋总价的0.4%。

 

 

三、中美两地物业管理比较

 

 

面对如此高昂的物业费，很多人不理解，也很不情愿。在国内许多居住区的物业管理纠纷时常发生。例如服务质量常有不令人满意，个别居民拒付物业费，物业管理公司运作困难，服务质量进一步下降，对於继续缴纳物业费的居民是相当得冤枉。所以，美国相对高昂的物业费，很多人总有迟疑。对於这一点，可以说，专业化管理是美国物业管理最显着的特点，业主的每一分钱都会花得让人心服口服，绝不冤枉。我们可以从中美物业管理的模式对比来看出个所以然。

 

 

 

1、关於业主委员会的性质

 

 

中国--民间组织

 

*由业主自发票选出，监督物业公司的服务的群众组织

*组织结构随意，管理模式较为松散

 

美国--有限责任公司

 

*以有限责任公司的形式运作，运作管理严格规范

*美国有些州规定业主委员会要拥有自己的网站，将业主委员会每月或者每季度召开董事会的会议上传到网上，让人们可以任何时候都可以看到。

*几乎所有的业主委员会都购买意外责任险，若发生大的法律诉讼，把可能的风险转移给保险公司。

 

 

 

2、关於业主物业费拖欠问题

 

 

中国--物业公司交涉、追讨

 

*不交物业费的业主，继续享受服务以及公共设备，导致更多业主也不交物业费

*物业公司只有上诉程序追讨物业费

 

美国--强制缴费

 

*如果有的业主拖欠物业费，业主委员会有权通过司法听证，将业主的产权进行拍卖，或是在业主将房产挂牌出售时，将房产扣留，不允许出售，直至业主付清物业费

*有些州，例如德克萨斯州，业主委员会甚至不需要经过司法程序就可直接将拖欠物业费业主的房屋进行拍卖

 

 

 

3、物业管理公司的服务

 

 

中国--基本物业配套服务

 

*大多数社区物业公司的职能是维护绿化，安保，公共区域和设备的维护

*游泳池，会所，健身房等都需额外付费才能使用

美国--免费、额外的高端服务

*安保，车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等贴心服务。

*高档寓所有五星级酒店式服务，有些甚至提供包括24小时管家服务，海滩服务，客房服务。

*游泳池，会所，健身房，spa

*商务中心，发送传真，打印，甚至可以可举行会务活动

*很多物业公司定期组织业主郊游、聚餐，营造邻里之间友好融洽气氛

*所有设施服务均不需再付费，已包含在物业费中

 

由此可见，在美国投资房产，选择优质物业管理公司十分关键。美国的物业管理和加拿大的物业管理类似，各个环节的法制完善，其运作方式同任何企业一样规范和专业。每个业主必须要交纳物业费；物业公司必须提供最优质的服务，把业主委员会的利益放在第一位，全力给予最精心的服务；业主委员会则保证业主享受美好的生活良好的环境，争取小区地产保值升值。

 

所以在美国投资房产，当投资者不在美国时，是无法控制美国住宅所发生的任何意外的状况。例如，管道漏水、空调不制冷/热等意想不到的问题。如果这时不能及时有人出面处理此事，会导致租客的不满，甚至失去固定回报。而投资者在美国投资房产後，选择一家优质的物业管理公司，就可以避免这种突发的事件与不必要的损失及起到监管作用。当然，如您无法对此做出评估，亦可咨询北美购房网，我们有专业的顾问根据您的情况为您规划最适合您的购房方案。