房地产和其他行业一样，价格是根据市场商谈出来的，买新房也不例外，根据不同的地区和不同的建筑商进行谈判。但需要说明地是，如果一个新小区很抢手，建筑商口碑很好且不担心没有买家，这种情况下要讲价会比较困难。不管怎么样，努力在自己，一般从以下几个方面着手：

新房价格是怎么定的?房价格是怎么谈?

谈谈中介的作用

再说升级/Options- 建筑商利润最高的部分

房检和保修期

先简单讲一下买家如何在选定的区找新建房源：

1)当地的MLS是个不错的开始。 一般楼盘会放些典型的房型在上面。尤其是房子已建成或是楼盘接近售罄时，更易查找。

2)另一种搜索方法是网上搜索声誉好的建筑商网站。 他们网站上会详细地列出本城有哪些楼盘，每个楼盘有哪些房子待售, 其价格和特点等。全国有名的建筑商(national builders)有Toll Brothers, Pulte, ,Singh, KB Homes等。 一般大楼盘的小区会漂亮安全些。

3) Google 本地新房源。 密西根当地有不少本土建筑商，为了和national builders竞争，他们的设计和建筑质量可能会更好，灵活性更大。

根据这些信息, 就可以确定哪些楼盘可以考虑了。预选之后开车去楼盘转转，最后锁定喜欢的楼盘。不要忘了在网上查寻各个建筑商的评价~

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密西根房地产常用网站

新房价格是怎么定的?

密西根新房的价格由以下几个因素决定：

1)地形(lot)：比较好的位置包括背靠树林，地下室可以走出去，一般会有lot premium。

2)房型：建筑商给一个选中房型的基本价(base price)，有一张介绍标准配置的单子列出标配项——比如空调型号、insulation的R值、厨房的橱柜和台面标配、浴室有没有浴缸等。

3)升级：在标配之外，建筑商会给一个升级清单(option / upgrade list)，上面每个升级要加多少钱都写得很清楚。

最终的价格就是：Lot premium + Base price + Option price

房价格是怎么谈?

未建新房子是指在就一块空地上，房子还没有开工，售房办公室有的在房车里，好一点的会在一个样品房里，这种情况，价格谈判会从以下几个方面着手：

Promotion(促销)

和买东西用coupon一样。在美国促销或搞活动，即使建筑商有促销活动，买家不问，卖家可以不说， 所以去谈之前要了解下建筑商近期有什么促销活动。

举例：给$5000-$15000 credit towards option的促销，也就是说builder给买家价值这些钱的free option，具体要什么option，自己决定。 有时给$2000-$3500 towards closing的促销，可以用来付交房过户时候的费用，如 lender fee, title fee, prepaid fee, buy mortgage point 等。

Lot Premium

是一个比较虚的价格，当建筑商买来地后，分成若干份，分别标价，这个价格，在以后卖房时要比较难拿回全价。所以可以谈的，比如让给免掉，或者降一些。 如果是新的开发地, 销售经理的权力比较大。

Base price (基本价)

一般来说， 建筑商不愿意降，除非base price 在短期内上涨很多，这一部分钱才有可能有一定的谈价空间。

建筑商一般不愿意减基本价但愿意多给升级, 有的甚至额外給些小恩惠, 比如多几个吸顶灯，大厅加个柱子， 网络布线，厨房台面给个升个级等。

Option/Upgrades(升级)

一般是指把房子里的装修提高一个档次， 也是最可以谈价的地方。 主要可以从两个方面谈：一方面可以要求给一定的credit给option，也就是说直接要求比如说价值$5000的免费升级。另一方面，也可以要具体的免费升级，比如说洗手间台面、后院草坪(有的builder只铺前院)、浇水系统等。升级是我们谈价的重点， 本文后面会专门讨论。

有的大建筑商有Design center，那里只提拱颜色材料样式选择，upgrade的价格通常要在销售处谈。

Transfer Tax, Title Insurance, Site Fees

和买卖二手房不一样，这些费用大部分开发商要买家承担。他们常常把这些费用条款直接写入开发商自己的标准合同。 在签署之前，建议仔细阅读。签署后改动比较麻烦。

根据经验，有些大的建筑商也愿意承担一部分费用。

用builder的贷款公司

用建筑商自带的贷款公司，第一，比较省事，同时他们也愿意遵从市场的贷款利率;第二，现在利率比较低，相差其实不大，builder的贷款公司因为和builder已经有合作关系，办事效率快得多，有时还给优惠，如$1500 credit toward the closing cost。

开发商常常要求用他们自己熟悉的 Title Company。

小贴士：所有的价格定了以后，一定要写在contract 里避免以后纠纷。

对于还没有造的房子，讲价的可能性比较小，因为如果不划算，建筑商可以不建。如果是建筑商已经造好的房子，讲价的幅度比较大。

已建新房

已建好的新房，比较容易砍价，特别是前买主因各种原因退的房子。房子是根据前买主的要求改建的，建筑商很急于脱手。如果前买主5%的订金没有拿回去，建筑商可能会同意相应的砍价。

另外，如果现房在市场上的时间很长了，也容易砍价。但一幢房子长时间卖不出去，买家也要小心，这个不信邪不行，好东西多贵都有人抢，时间太长了恐怕有什么原因。

提示：建筑商一上来肯定会给你报list价，然后等你的第一次报价。这个第一次报价很重要，既是你探建筑商的底，也是建筑商摸你的底。如果报价低得离谱，建筑商就知道你没经验或者没有诚意，这种买家他们不会花太多时间，所以后面较难和他砍价，因为他们没有兴趣了。报高了当然建筑商会很高兴，但是他们多半还是会和你抠细节来提高利润，当你发现这个之后也很难再把价格压下来了。所以，第一次报价要慎重。