最近经常会有客户问到什么是Short Sale，什么是Foreclosure，这两者是一个意思吗，或者他们之间有什么区别吗，今天就在这里为大家具体的解释一下。

Short Sale最直接的表示是指房主在没有能力偿还贷款后，在不想被银行收回后影响其信用为前提，将房屋以低于房价的价格进行出售的卖房方式。 Short Sale之所以会在价格上比较占有优势，第一是因为房主需要在短时间内和买家谈拢价格，第二是卖方在房屋价格上并不占主动权，最终敲定价格的还是要看银行。也就是说买卖双方对价格进行沟通后，卖方需与银行再进行协商，买卖价格最终以银行定价为准。

一般情况下，银行从开始接受买方价格到最终审批通过给卖方，过程是非常缓慢的，需要半年到几年的时间不等。而与此同时，如果银行并不接受买方的价格，那么买方之前所做的所有工作都需要从头再来，包括与银行进行二次议价。所以很多时候，客户在开始对于拥有价格优势的Short Sale跃跃欲试之后，经历几次讨价还价，以及漫长的时间等待，都不得不选择放弃。

对于卖方而言，Short Sale是一个折中的选择。众所周知，在美国的所有人都会对于信用这个词谨小慎微，生怕在这个方面出了差错，因为信用会陪伴你的一生，影响着你生活的方方面面。所以更多的人在无法支付贷款，而卖房所得无法弥补拖欠的贷款的时候，更愿意先尝试选择Short Sale。因为Short Sale只会让你的信用受损两到三年，而一旦以为无法支付贷款而不得不被银行拍卖，你的信用将长时间无法恢复。所以卖方在采用Short Sale的时候一定要尽量先与银行沟通，在繁琐的审批手续过程中，银行所要求的是更多更全面的个人资料，卖方应提前了解这些准备内容，并且要做到符合银行的每项要求，不因为个人原因而耽误审批过程，更好的达到交易成功这一目的。

对于买方而言，价格优势是最能吸引到买方的一个主要因素，关注价格的同时也要更多的关注房屋本身的结构，质量以及历史记录。Short Sale相比较Foreclosure最大的优势在于，由于本身房屋内还有户主在居住，虽然房主已无力支付贷款，但房屋维护方面都会相对更好一些。在交易过程中，买方需向银行提供有力的资金证明，以向银行确保自己有足够的能力支付房款。所以，在银行，买方和卖方三方共同努力下，Short Sale也是非常有竞争力的一种选择。

Foreclosure Foreclosure，简单可称之为法拍房，是指屋主在无法偿还贷款之后，被银行强行收回后，由银行进行拍卖的情况。银行需要通过拍卖形式，最大程度的弥补借贷上的损失，最快的拿到买主无法偿还的贷款。在这一过程中，买方是与银行沟通，现金交易比较占优势。但通常由于原来的屋主因为长时间没有资金进行房屋维护，拍卖房屋都需要进行一些大的修补工作，但同时拍卖价格也比市场价格要低很多。

但是其实在Foreclosure也分为三个阶段，第一阶段为Pre-foreclosure，房主出现拖欠贷款的情况，银行就可以向当地的法院申请记录，并向房主寄出欠款通知，即Notice of Delinquent，以示警告。在这种情况下，有经济条件的屋主会尽快还款，如果欠款时间过长，银行可以根据情况向房主发出违约通知，即Notice of Default，最为最后的警告。第二阶段是Foreclosure， 即Notice of Default 两个月后，房主仍无力改善还款状况，银行将有权进行公开拍卖。拍卖房屋的风险需要卖家自己承担，其中包括不能检查房子的状况，对于房屋产权问题无法进行获知或追究，所以我们在给客户进行Foreclosure房屋买卖的时候，都会选择能在拍卖前能够提供更多房屋信息的房源，如果对房屋信息一无所知，将不会建议客户购买法拍屋。

最后一个阶段是Post-foreclosure, 这种情况是指第二法拍阶段房屋并没有卖出去，银行作为房屋拥有者，重新放到房产市场上进行买卖，这种情况下的房屋，由于银行已经在之前做了大量的工作，所有房屋基本和普通房屋没有什么区别，即没有Short Sale繁琐的手续和长期的等待，也没有之前法拍屋的风险，但同时价格也不会像前两者有较大的优势。

在美国买房子，最初要了解您所看中的房子是一个怎样的状态，根据不同的情况，做出正确的判断，希望以上的介绍能让您对这两种房屋买卖形式有所了解。 有任何问题欢迎联系我们!