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川普税改在即, 全美房价将大幅下降?

来源:作者:北美购房网时间:2017/5/23

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近日,川普税法改革的新提案有望成为继里根总统执政时期(1981-1989)以来最大的减税法案。与他在竞选中提出的政见相比,这仅有一页纸的提案并没有包含太多细节,但仍然为投资者传达了不少有用的信息。

1. 政策改变

税级(Tax Brackets)

此次修改的税法中,税级从原来的七种降低至三种,分别为10%,25%和35%。具体税率与川普竞选期间的主张有所差异,最高税率从原先的33% 上调至35%,而最低税率则从12%下降至10%。

标准扣除额(Standard Deductions)

报税时,纳税人只能在“标准扣除额”和“列举扣除额” 中选择其一,用来降低需缴税收入。在新法案下,标准扣除额将提高至过去数值的近两倍。国家经济委员会(National Economic Council) 主席Gary Cohn 表示,“已婚夫妇的标准扣除额将从当前的$12,700 上调至$24,000。也就是说夫妻两人总收入的前$24,000无需交纳所得税。” 2017年,美国所得税的标准扣除额分别为$6350 (个人) 和 $12,700 (夫妻)。

列举扣除额(Itemized Deductions)

新政策下,某些可抵税条目,如捐赠、贷款利息和养老储蓄将维持不变,而“州税和地方税减免” (SALT Deduction) 将被取消。一直以来,州税和地方税减免都是联邦政府最大的税式支出之一,2017年美国的税式支预计将达到$960亿,而2017-2026未来十年的支出将达到$1.3万亿。

据统计,收入在 $75,000以上的纳税人中有一半在申请联邦个人所得税退税(Federal Income Tax Return)时要求减免州税和地方税;而收入在$200,000以上的纳税人中,申请该减免的数量超过90%(见下图)。事实上,取消“SALT减免”影响的将会是那些州税和地方税相对较高的纳税人。

资本利得税(Capital Gain Tax)

川普政府计划废除奥巴马时期征收的3.8%净投资收入税(Net Income Investment Tax)。该税率目前应用于个人超过$200,000和夫妻超过$250,000的投资收入。取消净投资收入税将使高收入者的资本利得税税率从现在的23.8%降至20%。如果您计划在今年出售房产和证劵,可以暂时采取观望政策,待税改方案明朗后再做决定,以免错过了资本利得税下调的优惠。

2. 新政策对购房者的影响

让我们通过例子来对比一下川普的税改提议对已婚投资者的影响。假设丁先生夫妇在西雅图的金县(King County) 购买了一处$50万的房产。由于其信用良好、工作稳定、无任何犯罪记录,夫妻二人拿到了70%的贷款 ($35万),分30年还清,固定利率4.5%。他们每年需还利息$15,634,交纳房屋保险$1000、地税$5050。除房屋贷款外,丁先生夫妇并无捐赠和养老储蓄等可以抵税的开支。

如果在税改前报税,丁先生夫妇应选择抵税较多的 “列举扣除额” 方式,其总抵税额为$15,634 (贷款利息,所还本金不能抵税)+$5050(地税)+$1000(房屋保险) = $21,684。而如果他们在税改后报税,那么更应选择 “标准扣除额”方式(见下表)。

从上表中我们可以看到: 在当前的税收政策下,贷款购房对丁先生夫妇有着明显的节税优势-抵税额较多;而税改后,该优势的吸引力将有所下降。通过进一步计算,我们发现只有丁先生夫妇在金县购买的房产价格超过$60万,其列举扣除额才能超过标准扣除额。

2017年全美平均房价为$196,500,且大部分为贷款购房,新政一旦出台,“购房节税” 优势减弱将在短期内拉低全美房地产市场的整体需求,使发展速度较快地区 (如: 丹佛, 西雅图, 波特兰, 达拉斯, 首府华盛顿等)的房屋价格下降。但任何事情都有两面,正是由于大部分购房者倾向于在此时选择租房观望,租金市场将迅速升温,是购买投资房和出租公寓楼的绝好入场时机。

声明: 北美购房网并不具备律师及会计师执照,如有税收相关问题,请联系我们并索要合作专家的联系方式。

 

 

 

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标签:房价, 川普

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