美国个人购房能力计算
来源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_71a1e7550102v32l.html作者：北美购房网时间：2015/12/25
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很多时候，大家不能一次请付清房款，就需要贷款。不过大多数的购房者并不清楚自己能贷多少款或者贷多少款合适。下面就给大家介绍一下在美国，个人贷款购房能力的计算。
能贷多少款说到底是一个负债比例 （Debt to Income Ratio） （DTI）的问题。DTI从定义上来说很简单，那就是： DTI＝Monthly Debt／Monthly Income （负债比例=月债务/月收入）
我们算能贷多少款，就是通过上面公式倒推出每个月最多能承担的月供 (Mortgage Payment)是多少，然后再结合当前利率和贷款年限算出最多能贷款多少。这个在贷款软件里很容易实现，但是个人预估的时候怎么操作呢？建议如下：
1. 先确定收入。对于第一次买房而且提出能贷多少款的问题的客户来说，一般收入组成都是比较简单的，就是工资单上的收入，所以有关收入这儿只需要指出一点，就是银行审核贷款看的收入是税前的收入。如果您是自己开公司的或者有投资房等，建议准备好两年税表，找一个有经验的贷款员帮您算一下。
2. 再确定月债务和月收入（Monthly Debt） 中有大部分是确定知道而且不变的。 譬如车子的分期付款，大学学费的分期付款和孩子的抚养费等。而客户对自己申请贷款时的信用卡账单月付费一般也都有一个比较准确的概念，所以这个数字也不难估计。
3. 每月债务（Monthly Debt） 里比较难估算的是要买的房子的PITI （还款本金，还款利息，房地产税，和保险， 英文为 Principal，Interest， Tax， and Insurance）等。推荐用下面的倒推法：
1） 先根据自己有多少首付， 对房子的要求， 以及当地的房价情况估算自己想买的房子的最高价。
2） 用估算的房子价格减去首付算出贷款额。
3） 用贷款额和当前30年的利率估算出贷款的Monthly Mortgage Payment （P&I）。选用30年的贷款是因为贷款期短的贷款如15年虽然利率低但是每个月的Monthly Mortgage Payment会高， 从而影响到能贷到的最大贷款额。
4） 根据房子价格和当地具体情况估算出地产税，房屋保险，以及HOA Fee等。
5） 如果头款不到 20%， 请估算月贷款保险。
这些数字都确定或者估算出来以后，就可以计算出DTI来，根据不同贷款情况，银行对DTI有不同要求，常规贷款大体有下面三种情况。不管哪种情况， DTI越小，说明有更强的贷款能力，如果DTI过高，请降低房价或多准备首付来降低DTI，需要注意的是DTI可以影响的只是能不能贷到款，不影响利率的高低。
1.如果是常规的Conforming Loan （贷款额小于或者等于$417,000) ，一般贷款银行在DTI<45%的时候能贷到款， DTI在45%-50%之间需要个例分析。
2. 如果贷款额大于$417,000。那DTI最多只能到45%， 如果是超出当地High Balance Loan Amount的True Jumbo Loan， 很多贷款银行会根据最近出台的QM rule要求DTI在43%或者以下。
3. 如果Loan to value 大于 80%，不管是银行帮你付Mortgage insurance还是自己付，基本所有Mortgage insurance公司的要求是DTI不能大于45%，所以即使是Conforming loan，也请保证DTI <=45%。
以上方式是给客户提供一个自估的方式， 有经验的Loan Officer可以采取选用特定贷款产品等方式帮助客户提高可以贷到的款的最高额度。所以如果您自估DTI比较紧或者偏高，建议联系有经验的Loan Officer 帮您想办法。
以上就是美国个人贷款购房能力的计算，希望以上信息对您有所帮助。
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