1. 申请贷款的主要流程？

在美国购买商业地产时，将所投地产或个人不动产作为抵押物来申请贷款的方式十分常见。以下为传统贷款机构－银行在处理抵押贷款时的主要步骤:

• 检查您的贷款申请报告是否完整

• 开具放贷意向书(Letter of Intent)

• 向借款人收取定金(Good Faith Deposit)

• 聘请估价师做估价报告(Appraisal Report)

• 提交申请至贷款审核委员审批

• 开具贷款承诺书(Commitment Letter)。一般在过户前1－2周。

• 借款人签署贷款合同

• 卖家收到过户公司支付的金额，过户完成

2. 申请成功的要素

贷款价值比(LTV)

LTV 是Loan to Value 的缩写，用来计算贷款价值与地产估值的比值。如果为一个价值$100万的地产贷款$70万的话，其贷款价值比为0.7 或70%。

无论是住宅还是商业地产，LTV的数值越低越能获得较低的贷款利率，其原因就在于较高的地产价值降低了贷款机构承担的风险。各个贷款机构对不同抵押贷款的LTV要求不一，这不仅反应的是该机构自身的风险偏好，还是其对贷款风险的预期。

债务偿付比(DSCR)


DSCR 是 Debt Service Coverage Ratio的缩写，用地产每年的净运营收入与其年还贷额(包含本金和利息) 的比值来衡量地产的还贷能力。根据您地产的现金流情况，债务偿付比可以帮助贷款机构决定给您的贷款大小。 一般来讲，计算结果越高，借款人的还款能力越强。

被抵押地产的综合情况

地产的综合情况会影响其估值。其中，贷款机构主要参考: 地理位置、面积、产权种类、建筑年龄、物业设施、租户情况、所在地区经济状况、地产是否存在违规等。您抵押的地产综合情况越好，其估值会越高，成功获得贷款的几率也就越大。

借款人的财务状况

您的个人财务状况也是贷款机构审核贷款的参考指标。个人收支状况良好、资金充足、无不良信用记录等都将有助于您获得贷款。

3. 如何找到适合自己的贷款方案

在美国，提供商业地产贷款的机构种类繁多，形式多样。光是纽约市，活跃在商业信贷市场的机构就有400多家，其中包含银行、非银行贷款机构、退休基金、政府赞助企业(房地美和房利美)、保险公司等等。每个机构都有自己的主营业务和投资偏好，因此提供的条款也各不相同。

由于美国信贷市场的信息不对称，地产投资者常会直接联系贷款经纪公司，请他们的贷款经纪人通过广阔的人脉找到最适合自己的利率和条款，不仅节省了时间和金钱，还保证了贷款的审批成功度。

以与我们合作的宝尔资本(Jewel Capital)为例。这家总部位于纽约的贷款咨询机构专注于商业贷款和融资服务，其中包含: 过桥贷款、建筑贷款、多单元住宅贷款、办公楼贷款等等，帮助过无数人完成他们的地产投资梦想。这间不断壮大的企业不仅能够提供专业的评估和咨询服务，负责您贷款申请的全部流程，还能利用其多年的经验和人脉灵活处理各类突发问题，并提供后续帮助，建立与客户的长期关系。

北美购房网愿与宝尔资本一道，为国内投资者提供最佳贷款方案，助您顺利完成置业梦想。如果您对商业地产感兴趣或有任何疑问，请联系商业地产部咨询。