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美国房价分析

来源:http://us.fang.com/news/13575307.htm作者:北美购房网时间:2015/12/18

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新的房地产新政发布,但是这对于美国房价的调节似乎并无多大的作用。据美国房产经纪人协会NAR公布的最新数据显示,美国房价最贵的五个大都会地区房价中位数都超过了50万,其中四个位于加州,分别是圣何塞($899,500)、旧金山($769,600)、安纳海姆($691,900)和圣地亚哥($504,200.);另外一个则是夏威夷檀香山($678,500)。而位于纽约上州,距离曼哈顿4个小时车程的埃尔迈拉Elmira房价中位数仅为8万7千8百元,在全美大都会中位列倒数第三。

从该数据中清晰地可以看到,全美173个大都会中71%的房价在第二季度都上涨,不过只有19个大都会房屋价格实现两位数增长,相比于第一季度的37个降幅巨大。数据还显示,全美第二季度的单家庭住宅售价中位数在21万左右($212,400),比去年同期上涨4.4%,不过这个涨幅只相当于第一季度的一半多一点。而公寓和合作公寓的售价中位数也在21万元左右($211,100),比去年同期上涨5.9%。

其中纽约市-北泽西-长岛大都会的房价中位数将近40万(约$39,6700),意外比去年同期下跌0.8%;新泽西纽瓦克大都会的房价则为38万7千5百(约$38,7500),更是比去年同期下跌了2.7%。

自2009年开始,美国房价已持续上涨了五年,2015年是否仍是购房的好时机?除住宅外,商业房产又该如何投资?大量美金热钱和制造业将回流美国,房屋自有率在下降,网上办公更便利等因素都会对未来房市有巨大影响。针对这个,小编对于2015美国房价走势做了一些简单的分析:

房价持平 波动有限

美国的房价在2015年会与今年持平。如果有些许的波动,这个都会是很缓和的。也许会涨,但是缓和的涨;如果说会跌,也是缓和的跌。美国房价的持平与大量资本将从中国回流美国有关系。中国的投资环境开始向下走,它有碰到了许多转折点。因此中国的资本急于的希望能够找到一个避风港。这个钱如果到美国来的话,尤其纽约、加州、亚特兰大、迈阿密是其首选。

美国住房自有率持续走低

根据美联储经济数据,美国的平均房屋自有率下降到了64.8%。加州在2006年住房拥有率最高,达到60%,目前降到了54%,回落到1990年的水平,大洛杉矶包括橙县地区房屋自有率目前为49.1%。

在人口结构中,从1994年至2014年20年间,中年、青壮年房屋自有率有所萎缩,只有65岁以上人群的住房拥有率在增长,其它年龄层拥有房屋的比例都是负增长。

美国目前房价增长高于薪资增长,中产阶级福利少,税赋重,造成房价相对较高,普遍买不起。

出租市场繁荣 公寓需求最紧俏

凡事有利有弊,因为房屋自有率下降,房客增多,预计美国的出租房市场将持续火爆。根据他提供的数据,美国出租市场上的住宅平均20多天就会租出去,过去四年的总体趋势是缩减,单户住宅的平均租金为2400美元左右,与2010年相比,增长幅度不大(2150元)。

在所有住宅类型中,公寓需求在全美激增,因此公寓的投资也最抢手。公寓的投资稳定,风险较小,不过投资回报率相对低一些。1995年至2014年,公寓出租的中间价格从430元左右持续增长到了750元。

南加州仓库厂房一屋难求

陈克成预计,美国利率将缓步升高,油价降低,通胀有效控制,缓和了工商业的经营成本。在美国结束量化宽松(QE)和中国投资环境变冷的双重影响下,预计大量资本和制造业将回流美国,中国的人工、土地都在涨,甚至一些中国的公司在准备到美国来生产。这都造成美国仓库厂房市场供需紧张,仓库厂房的荣景可期。不论是卖的还是租的,在南加州甚至出现仓库厂房一屋难求的情况。根据CoStar集团的资料,南加仓库厂房投资回报率约为5.5-6.5%。

知名小型连锁店投资行情看好

根据资料,美国零售商家物业出租资本回报率在7-8%之间,南加州知名的连锁商家,如麦当劳、7-Eleven、Jak in the Box等,回报率在4%-5.5%之间,购物中心投资回报率在5-7%之间。

在投资购物中心时,可以考虑买知名廉价商品连锁店,如99美分店,1元店,这些预计将有多年的荣景。其它知名的连锁(单一房客)店,如Walgreens, CVS, BOA, CITIBANK, 麦当劳,7-Eleven,Jak in the Box等,抗跌性都较高,适宜投资。

办公写字楼空屋率在增加

不建议投资一般的办公写字楼,暂时不要考虑。因网上办公便捷和为节省汽油费,居家办公的职工增多,不去办公室,写字楼的空屋率在增加,租金的增长也受阻。他举例说,在南加工业市的一栋A级的高端办公大楼,房价一直在下走,空屋率往上走。

美国人口重新向市中心回流

根据观察,美国人口持续缓慢增长,在分布方面,人口向市中心回流,美国各大都市都开始有这样的趋势,老城更新成效显著。因此在市区,购物中心、医疗楼的需求较稳定。他认为,洛杉矶市中心就是一个例证。

保留好的房客胜过涨房租

对已经投资商业地产的业主,好房客的长期租赁价值高于租金的狂升。为了留住好的房客,业主宁可不要涨租。

美国房产资本回报率高于中国

在美国投资需建立正确的投资观念,因为在这样成熟的经济社会里,投资难有暴利回收。中美两国的投资回报率算法有差异。如果将两国的资本回报率(Capitalization Rate)折合成同一个标准,即净利NOI(Net Operating Income)除以投资金额=资本回报率,美国房地产资本回收率高出中国约2%至3%。

在美国做业主责任单一

到美国来当业主是最好的。这不仅是因为美国土地是私有财产,业主可永续持有;还有重要的一点,美国业主的责任只有一个:从口袋里把钱拿出来把物业买下来。买完之后,所有的负担是别人的。

特别是在商业不动产投资中,房地产税、物业保险、公共管理费用这三大项支出实际上都是由房客承担缴付的。至于物业坏了,需要业主修理。这些修缮的部分是资本的一部分。修理之后,或加建、改建,做了资本的投入以后,房地产税、保险的增加部分实际上仍然是由房客支付的。由此看来,美国房价还是令人只能持观望的态度,毕竟买房及后期的一系列费用令人感慨。

 

 

 

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