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北美购房小常识(三):美国购房首付贷款全攻略 “诚信为本”省大钱

来源:http://linfen.house.qq.com/a/20131209/000014_all.htm作者:北美购房网时间:2015/12/15

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在美国买房,不仅能拥有房屋所有权,也能拥有土地的所有权。但美国绝大多数州法律规定,购房并不意味着可以获得移民机会。金融危机后,外国人想通过贷款在美国购房的难度增大。有很多朋友关注在美国买房首付及贷款的相关事项,今天小编就为大家一一解释。

在美国,一般走廊、地下室、小阁楼、花园、院子都不在房屋的销售总价之内。在美国买房,不仅能拥有房屋所有权,也能拥有土地的所有权。每年政府按市场行情来估价,然后根据估价缴纳房产税,金额按照估价总值的1%~6%不等。美国绝大多数州法律规定,购房并不意味着可以获得移民机会。金融危机后,外国人想通过贷款在美国购房的难度增大。具体来讲,攻略包括以下几个过程:

地段、地段、还是地段!

繁华都市比偏远地区房价贵上一两倍很普通,就是同一个大都会地区不同地段也可能一个天上,一个地下。房地产经纪人在向购房客户推介产品时,常常把一句口号挂在嘴边:Location, Location, Location! 地段,地段,还是地段! “离城20分钟车程!” “地铁站仅隔三个街区!” “购物中心开车5分钟!”“学区本地排名第一!”等都是常见广告用语。

前不久我在旧金山湾区了解当地房市,亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河(Walnuts Creek),环境优美,治安良好,交通方便,独栋房价比市区动辄百万以上便宜一半左右。在网上一搜,跳出来的图片和价格令人兴奋不已,三卧两卫双车库10年新独栋房价仅20万美元左右!忙不迭把我家大掌柜叫过来,就在我们寻思哪一栋更加适合的时候,一行小字落入眼帘:(Walnuts Creek) McDonough, GA,这是亚特兰大东南的一个小镇,哪里可以和寸土寸金的旧金山湾区相提并论!

当你决定了要在某地买房,找一个信得过的当地房地产经纪至关重要。一个好经纪人不但可以帮你搞定所有与交易有关的必要手续,他/她还会提醒你没有想到的问题,防止以后出现麻烦。

交易当中最重要的是首付和贷款

前几年房市牛的时候,贷款机构甚至推出过零首付来吸引客户。现在则不然,很难找到哪家银行愿意为要求5%甚至10%首付的客户贷款,20%的首付成为常规。一栋30万美元的房子,意味着成交的时候你要付给房贷公司6万白花花的现银。

接下来是贷款利率。贷款有固定利率和浮动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率,过了这个期限之后每年根据某个金融指数(例如国债利率)的升降调整当年的利率,所以借贷方要有在占了便宜之后吃大亏的心理准备。

固定利率期限以15年和30年为常见,也有更长或较短的。以美国人常常选用的30年期房贷为例,今天的利率在4.25%到5%之间,不同贷款机构有所不同,折合年利率之后,还以刚才30万的房子为例,你的月供大约在1250到1350美元之间。

贷款公司还会给你一些选项,最主要的是所谓点数(Points),也就是你手头有现款可以付给银行,用来降低贷款利率。比方说你有2400美元可以立即支付给贷款银行,银行给你一个点数,你的利率会降低0.125%,算下来月供可以减少18美元左右,30年下来可以节省6480美元。

过户的时候要支付贷款手续费,24万美元的贷款手续费在1000到2000美元之间。过户费还包括由贷款机构替你代缴的房产交易税,这个税多少各地不同,一般都在1%以下,有的地方免征。其他的费用包括估价费、勘查费、产权保险费、登记费,还有预缴的年度灾害保险费等。通常30万美元的新房过户时各种杂费在5千到1万美元之间。至于经纪人的收益,则是从卖方那里拿的。按照美国的通例,卖方要从房价中拿出6%,平分给卖方和买方的经纪人。经纪人在不景气的时候,或者竞争激烈的情况下,有时也会降低抽头的份额。

如果你要买的是旧房,别忘了还要雇佣房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况,雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度,以及蛀虫损伤、地下氡气等有害因素。这些虽然是要花钱的,但是通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。

最后要记住的是,你一旦成为了房主,地方政府就把你吃定了:你每年都要缴纳房地产税。这个税是县级政府最主要的财政收入,要用来支付中小学校的建设、管理和教职员工的工资(大约占到全部县财政支出的一半),建设和管理公共图书馆和公园、体育惩其他公共休闲场所,修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施,以及警察局、消防队、急救站等公共安全项目和政府日常行政开支。

该项税收的税率各地也不同。福利好、公共设施完善先进的地方,自然税率就会高些,反之就较低,而且和政府效率的高低有很大关系。有的地方,例如纽约州的部分县份,把房地产税分成两部分,学区建设管理一半,其它合起来是另一半。如果户主年龄达到65岁左右,认为你家已经没有学龄儿童,就免交学区的那一半。一般而言,房地产税的税率在1%左右。如果你的房产价值为30万美元,你就得每年拿出3000美元来孝敬县太爷——话说回来,羊毛出在羊身上,这些设施和服务你是一天都离不了的。

再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来,大头包括月供、保险、管理和房地产说等,这些不能超过你的可支配月收入的30%。还以上面30万美元的房产为例,月供大约1350美元,与房屋有关的保险算100美元,地税250美元,考虑其他家居支出包括社区管理费等350美元,每个月和房子有关的费用为2000美元。也就是说,你的可支配月收入要达到6666美元,相当于税前年薪9万到10万美元以上,贷款公司才会考虑给你贷款。

这里我们还没有谈及你的信用记录。如果你的信用良好,长年没有赖账纪录,也没有吃过官司,开车从不违规,连一个停车罚单都没有或立即付清,评分达到740分以上,不少贷款公司会降低你的利率,或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上涨,特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期不付等,评分在600分以下,在目前的经济形势下,基本上没有人敢给你贷款。

由此可以看出在美国诚信是一种深入生活各处的评价体系。这也是与中国最大的不同之处。所以,从平时就注重个人诚信的积累,买房时“诚信为本”能帮你省大钱。

 

 

 

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标签:美国购房首付

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