过去一百多年中，美国房价年平均增长率与通胀率的关系精准地预测着美国房价，投资者的回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，都可以此为参考。

​​2013年，除了一线城市房价创新高，也是国人海外购房前所未有的“出海年”。

​​绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋(600558,股吧)广场项目;复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场;SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40%的股权;中国平安(601318,股吧)以24亿元买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼;万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼……中国企业在欧美大都市购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。

​​根据中国财富研究机构胡润的研究，64%的中国百万富翁已经移民或正准备带着他们的财富移民，而有三分之一的中国超级富豪(亿万富翁)已经移民。如果假设这个高净值人群把5%的可投资产投资在海外房地产，将产生上万亿元的需求，还不包括其他的配套服务。这种需求，加上人民币升值的预期，以及国内房地产的限制和风险，构成了海外扩张的主要原因。

​​熟悉历史的人会不由自主地想到20世纪80年代末的日本。那时的日本正在经历长期的地产和股票市场的牛市。很多大企业成立了理财部，经营地产和股票投资，其盈利甚至超过了主营业务。日本大东京的地价据说可以买下整个美国。日本的企业和富人，在经历了房市的大牛市和日元的升值后，把目光投向海外，而投资的一个主要标的就是美国的房地产。其标志性事件是1989年三菱地产用13.7亿美元买下了纽约曼哈顿的一个地标建筑——洛克菲勒中心。

无独有偶，20多年后的今天，根据胡润报告，中国海外购房的第一目标仍然在美国，曼哈顿的地标建筑频频被国人拿下。中国人已经成为仅次于加拿大人的美国最大海外购房团体。

​​作为投资者，关心的几个问题是：美国现在房价贵吗?​​美国房市的主要规律是什么?现在在美国购房，会有多高回报率?

​​根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23%)，95年是上涨的(占77%)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。

连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929～1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%;第二次是2006～2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达33%。​​

那么美国的房价在一个正常的年份涨得有多快? 在过去的123年中，美国房价平均内生(几何)增长率为3.07%。这个数字的逻辑从哪里来?在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%(如图一)，美国房价以高于通胀率0.25%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产抗通胀，此言不虚，在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。

​​美国在过去123年中发生过3次十年累计涨幅超过100%的阶段，分别是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。​​1938～1954年间的地产大牛市是因为1943～1947年因二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%，其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。​​1969～1986年之间的大牛市主要发生在1974～1979年，平均年增长11%，但扣除通胀后年增长只有2%，其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。​​

1995～2007年间的大牛市主要发生在1999～2005年，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。​​美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。

上世纪70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，20世纪90年代末到金融危机前的牛市，展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943～1947年。

长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。​​美国房价会涨多快​​图一表现出美国房市的两个规律。