中央在《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，要加快房地产税立法并适时推进改革。这个问题的进一步明确，使人们对美国房地产税的关注度又有所提高。

笔者前两年也曾写过一篇相关短文，现在再说说这个话题，力求对美国房地产税有个比较全面的解析。

一、房地产税的征收办法

美国房地产税是由地方政府定期(一年或者半年)根据房地产估价和相关税率对房地产所有人征收的一种税。1792年，美国在建国初期就有4个州开始征收房地产税。1798年，美国通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初，美国的每个州都制定了征收房地产税的法规。

美国的房产属于永久产权，户主不仅拥有房产，还拥有房产所属的土地。房地产税主要根据户主拥有的房地产价值来征收的从价税。也就是说，只要你拥有房地产，就必须年年为此而缴税。征收房地产税的前提是不管个人房子面积多大，不管居住人员多少，也不管是商业用房还是私人住宅，更不管有几处房子，只要有房地产，就必须按规定税率纳税。当然也有免交房地产税的房产：主要是政府的房产和非盈利公益机构的房产(比如公立学校、图书馆和教堂等)。这是因为政府收自己税多此一举，徒增手续;政府一般要鼓励发展非盈利的公益机构，这样可以降低非盈利机构的成本，也减少另外拨款。

美国的房地产税由各地方政府征收，而不是由美国联邦政府来征收。地方征收的房地产税又具体包含郡税，乡或市税和学区税，以学区税最多。而且法律规定，每一级的税收自己留用，不用上交。

房地产税里有两大因素，房地产估价和税率，这两项都是由政府机构定的。房地产税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收。首先是看县、市每年社区服务的支出需要多少以及学区中小学的花费要多少，然后再看政府征收的销售税等其他税收有多少，政府的支出减去这些税收，还差多少，那就要由房地产税来堵窟窿了。政府会根据需要征收的房地产税总额和当地房地产的市场价值来决定房地产税税率。因此，在不同的州，或同一个州不同的城市，甚至同一个城市的不同学区，房产税税率都可能不一样。通常好学区、房价高的地方房产税也高。最高的地区可以达到3%，但这毕竟是极少数，全美大多数地区的房产税率都在1%-2%之间浮动。房产估价的制订比较复杂。这个估价规则由当地的郡(相当于我国的地市)政府制订，有的是以上次交易价格，有的是以某个时间的估价，有的是每年以某种公式重估。政府对房产的估价，一般都低于房产市价。一般说来，房屋产权每发生一次变更，地方政府就会以新的购价为基数进行一次估价。但在夫妻及注册伴侣之间、在父母和子女之间或从祖父母到孙子女之间的不动产转移可以免除重新估价。由于房产估价的具体数额，直接关系到每位房主每年税费的多少，可能会发生争执。所以每个郡都有一个房产估价的裁议管理委员会来解决这些争议。如果房主认为估价不公，房主可以申诉，要求重估。这些裁议管理委员会的成员一般都是兼职的，也是平常老百姓，所以一般没有自身利益纠葛，能够按照规程公道办事。如果民众对房地产税税率的制订有质疑，也可以在定税程序中提出异议，或者向法院告定税率的机构。

房地产税的计算主要是以房地产的价值乘以房地产税税率而来。居民每年一般分两次缴纳。对于居民来说，房地产的价值主要包括两个方面，一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值和市场增值)，二是土地的价值。因此，尽管同一个社区的房地产税税率相同，屋主也会因为每一幢住宅其占地面积不同、房屋的装修程度不同而缴纳不同数额的房地产税。或者说，即使同在一个社区住同样面积的住宅，因占用土地面积不同，装修程度不同，从而房价不同，屋主每年缴纳的房地产税也会不同。那么，如果一个人拥有市场价值50万美元的独立住宅，他是否就要按照50万美元的税率来缴纳房地产税呢?也不一定，这是因为房地产税的名义税率由地方政府制定，而其实际需要缴纳的税率则是名义税率通过一定的计算处理而得出的。由于房地产估价的计算方法各不相同，有的是房地产的全部价值，有的则有一个估价比率，使其仅为房产价值的一部分，更有的则是通过房屋租金来计算的，所以美国房地产的实际税率并非我们所听说的那么高，通常远远低于名义税率。比如，当地政府可以确定按房地产市场价值的5%、10%或20%的房地产征税值。如果房地产征税值是10%，50万的住宅就可以按5万美元的价值来征税，如果当地房地产税的税率是1%，那么拥有价值50万美元的这位居民每年要缴纳的房地产税就是500美元(50000 X 1%)。为什么要采取这种方法征收房地产税，这主要是考虑到征收房地产税，不但要适应地方税收的需要，也要兼顾房地产市场的健康发展。这就要保护房屋拥有者的利益，鼓励居民购买住宅的积极性。否则，房地产税过高，就会压垮房地产市场，也不利于房地产税的征收。

房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。房产值在房价稳定时期，一般按购房时的房价决定。同时在街道和社区设有一个房屋评价组织，随着房子状况的变化，房主可提出申诉，增减房产值。例如多年失修，房子已不值原价了，可以申请减少;又如原房屋进行了改建或扩建，房产值就必须提高。美国人也很自觉执行纳税义务。大多数美国人都定期到街道、社区的税务部门缴房产税。逾期不纳税者，要按月利率10%以上缴纳滞纳金;几经催促未缴纳者，税务部门可提出起诉，由法院判定;逾期3年不交者，有关机构可对房子进行拍卖，拍卖款首先缴税，余款退还房主。

此外，美国各级地方政府在征收房地产税时，对于退伍军人、退休老人、残障人士以及特殊贫困户等特殊群体也有一些不同的减免措施。

二、房地产税的相关法规

美国征收房地产税起步早、时间长，相关的法规也比较完善。

房地产交易税。在美国进行房屋买卖也是要交税的，交易税过户时要一次性交齐，税率大多为房价的2%至4%，一般由买卖双方平分。交易税也属于“地税”，当地政府征收后，由各州的郡、市和学区按一定的比例抽取。

私人住宅出售减免所得税。美国公民收入达到税法要求的付税额度时，都有义务每年向联邦政府和州政府缴付个人所得税。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。如果在税务年度出售自己的房地产，其卖房利润当然也属于交纳个人所得税的范畴。所谓卖房利润是调整以后的卖价减去调整后的成本。调整后的成本是买价减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价减去房屋整修费用。因此，对整修费用的收据应妥当保存。此外，1997年5月之前，美国联邦税法准许美国公民只要满足下述两个条件，在出售自己个人住宅时可以享有12·5万美元的免税额：一是业主夫妻任何一方达到55岁;二是业主在出售此房屋之前5年内在此房屋内住满3年。1997年5月之后，美国政府又出台了新的公民自住房出售税务优惠政策，即如果业主拥有个人住宅满5年，同时在此5年中的两年里将其作为主要居所，那么在出售该房产时，每个单身业主即可享有25万美元资金增值免税额，如果是夫妻共有，即可得到50万美金的免税额。这项优惠政策使美国中产家庭受益良多，也是很多美国退休老人能够“以房养老”安享晚年的前提条件。依照美国房产税法，度假房产、投资房产、出租房产都不属于个人住宅之列，不得享有上述优惠。

房地产交换减免税。美国税法规定，当业主将其物业用来作为以物易物的交换交易而非买卖交易时，可以享有特殊的免税优惠。这种税务优惠通常需要满足如下法定条件：其一，业主出售某物业之前或之后两年内，必须购买另一栋价值相等或价值更高的物业;其二，业主依照税法中规定向政府提交延迟付税的申报。如果在规定的期间内，业主不能购买到另一栋价值相等或价值更高的物业，则必须向政府缴纳法定的所得税。

个人住宅改装节能设备减免税。在美国对住房重新装修是要重新评估房价的，随着房屋装修后的升值，交纳房地产税额也会增长。为了鼓励居民节省能源，前几年美国税法规定，用于家居节省能源改建费用的30%可以免税。这项免税优惠政策适用于：安装使用生物燃料的炉子，节能门窗户、灯具、空调和热水器。该免税优惠适用于2009年和2010年，但最多不能够超过1500美元。对于在自己的家居安装象太阳能热水器，地热热泵和类似的替代能源设备，该免税优惠没有最高美元限制。从现在到2016年，你在自己的家居安装类似的替代能源设备所带来的开销，你都可以申报总费用30%的免税。

房地产出租征收所得税。美国的个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15%，最高税率为39.9%。出租房地产的收入所得适用此税。在美国，无论本国人或外国人，如果将属于自己的房屋出租，其收入都要按有关法规收取个人所得税。对于“非美国居住居民”的租金收入一般有两种处理方式：一种是承租人直接依租金“收入”的30%扣繳。在这种情况下该房屋的房地稅、修理費、房屋保险费等都不能扣减。另一种方式是选择将租金申报年度所得，按外国人的累进稅率的规定缴税，在这种情况下税法容许一些费用可以从收入中减除。

房屋保险费。在美国购买房产的同时，购买房屋保险是强制的。比如在纽约，一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险，例如加州要加保地震险，南方城市要加保飓风险等。如果不买相关保险，银行就不敢给你贷款。

社区管理费。如果居住的是公寓房或是联体别墅，那么就要承担每个月150美元到500美元不等的社区管理费(或称物业费)。对于某些高级公寓，一间公寓的社区管理费每月甚至可能高达上千美元。如果居住的是独栋房屋，庭院维护费用也比较高成。例如，雇人剪草每个月开销大约是100美元左右。如果任由庭院杂草丛生，社区有关人员会帮你剪平，但你必须及时补交罚款。

遗产赠与税。这是美国联邦政府对死亡者的遗产和生前赠与的财产课征的一种税。联邦赠与税与联邦遗产税有着密切的内在联系，因此，美国1976年税收立法将二者合并统一课征。美国公民的房地产作为遗产和被赠与时，当然也要征收遗产税或赠与税。赠与税与遗产税一样，是在在应纳遗产税额中，扣除统一抵免额，最后得出的实际纳税额。统一抵免额是指税法允许每一纳税人从应纳遗产税额中扣除一定量的抵免额。统一抵免额会经常调整。现今有关税法规定，超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征收这个税种。如果巨额财产(超过100万美元)被生前赠与或死后转让给隔代受益人，那么就要征收隔代财产转让税，除非已经对中间一代的受益人征收了遗产和赠与税。隔代财产转让税税率为统一的遗产和赠与税的最高税率55%。

此外，还有一些服务性收费项目，如土地产权登记费，税务服务费、贷款税等等，收费标准相对统一，数额也比较小。

三、房地产税的主要作用

美国征收房地产税对于确保地方财税，推进地方公益事业，合理调控房地产市场都发挥着重要作用。

首先，房地产税是美国地方政府可持续增长的财税支柱。房地产税是美国郡(县)、市等地方政府的主要财政来源，也是这些地方政府征收的最主要税种。从根本上说，房地产税属于美国财产税的一种。财产税是美国州政府和地方政府对在美国境内拥有不动产或动产，特别是房地产等财产的自然人和法人征收的一种税。财产税一直是美国地方政府最重要的财政来源，它占地方政府税收收入的80%以上。财产税的纳税人是在美国境内拥有住宅、工商业房地产、车辆、设备等不动产和动产的自然人和法人;课税对象是动产和不动产，以不动产为主。房地产作为不动产，在一定时期内具有相对的稳定性，从长远看又具有可持续的增长性。因而，作为从属税种的房地产税也具有相对的稳定性和增长性，不像某些容易受外界因素影响的税种那样波动性大。据美国政府发布的统计数据，虽然从1977年至2007年，美国地方政府征收的房地产税在税收中的比例从80.5%有下降到71.4%，但地方政府征收的房地产税总额却不断大幅攀升，20年中增长了五倍多。1977年美国50个州征收的房地产税总额为625亿美元，2007年达到3831亿美元。2007年8月，美国金融危机暴发后，地方政府征收的许多税种都有所下降。当时，虽然美国房地产市场处于萧条状态，但不少州的地方政府为弥补财政赤字，只能提高房地产税的税率。根据美国人口普查局的统计数据，2009年第四季度美国各州和地方政府收缴的房地产税总额为1700亿美元，比2008年同期增加了5.8%。正是靠征收房地产税，使许多地方政府度过了财政难关。

其次，房地产税有力推进美国各地公益事业的发展。房地产税的使用主要是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，一般用于地方学区、消防安全、环境卫生、图书馆、公园等，可以说是取之于民用之于民。而且，这项税收的使用也是比较透明的，有的地方还向纳税人反馈。有位美国华裔网民曾在一家美国社交网站晒了自家缴纳的房产税的反馈单。这位网民共交房地产税的金额是2282.74美元。其用途为：

1、地区公立学校：1772.21美元;

2、社区公立大学：63.2美元;

3、公立图书馆：$108.76;

4、县属公路桥梁：$58.79;

5、地区消防：$164.69;

6、政府残疾人援助：$20.83;

7、老龄人员服务：$22.18;

8、县政府收入58.79;

9、州政府收入：$13.49;

合计：2282.74美元。

从这个反馈单可见，房地产税主要用于地方的公益事业，其中用于学区建设是最多的。从现实看也是如此，一般房产税最高的地区，学区也都是最好的，因为有财政支持。因此，这里的房产每年的增值也大。总的说来，美国的学校、公园、图书馆等公益设施之所以比较好，主要财源要靠房地产税。

再次，房地产税对于培育和调控房地产市场也有着不可替代的作用。美国征收的房地产税主要是用于公益事业，改善民生和提高社会福利，并不以此为主要手段来调控房地产市场。但是，房地产税和其他相关法规一同对购买和持有房地产的需求有间接影响，从而对培育和调控房地产市场也有着不可忽视的作用。这些相关法规综合起来可以鼓励房地产市场的合理交易，抑制房市的过度投机，使房产保值升值，避免房产资源空置，减少社会资源浪费。按照2011年美国社区调查的数据，美国居民每月包括抵押贷款、房屋维护等在内的房屋持有成本平均为1059美元，约占美国家庭平均月收入的21%，而其中主要开支是房产税。在美国，可以说是买房容易养房难。在这种情况下，那些要囤积房子等升值的投资者就无利可图了。当然，征收房产税也要看整个房地产的走势和民众的收入及消费能力，注意保护占人口多数的中场阶级利益，让更多的居民能够拥有自己的住宅。否则，征收高额的房地产税会限制民众购屋的欲望，这也不利于房地产市场的培育和发展。特别是房地产市场的相关法规一定要慎重出台，否则也会酿成大祸。大家知道，2007年美国爆发席卷全球金融危机的直接诱因是次贷危机。当时，美国为维持房地产市场过度的、虚幻的繁荣，肆意放宽购房放贷标准，贷款客户信用从优级放宽到次优级、再放宽到次级;银行和其他放贷机构甚至串通起来伪造虚假材料，提供虚假评估，大量推出“零首付抵押贷款”和“无收入证明抵押贷款(谎言贷款)”，直至造成使美国经济陷于长期衰退的金融危机。

总而言之，美国的经验告诉我们，房地产税及其相关法规如果运行得当，就是个善法，可以滋养八面;反之，如果运行不当，就会成为恶规，危害四方。从我国的国情出发征收房地产税，也可以从美国的经验中获取启示。