美国的买房合同陷阱
来源：http://mt.sohu.com/20150722/n417254229.shtml作者：北美购房网时间：2015/12/12
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美国房价在低迷5年之后从2012年开始上涨，价廉屋美的美国房子正以其高性价比吸引着许多中国人。但是，对于他们来说，房子在美国，天远地远的，怎么个买法呢？买后不住的话如何出租呢？租不出去怎么办呢？有人心想：“只要投资能保证达到一定的净回报率，我就买”。于是，在众人的疑惑和期盼中，一批针对中国人海外投资而注册的“房屋管理包租公司”投其所好应运而生了。。。
已有不止一个网友来问我，这种公司可信吗？他们开出的条件太诱人了，公司承诺包租且每年的租金净回报率在10%以上，如果低于这个数他们愿意补上，能跟他们合作吗？还有网友来问，有公司承诺只要出资买下50万美元的房产，他们就包办绿卡，有这回事么？
为了解答他们的疑问，我仔细查看了这些包租公司提供给他们的购房合同、房屋管理合同、租金保证合同以及这些公司提供的房源位置和价格，说实话看了之后，心里真替这些投资人捏了一把汗，且不谈保证10%的投资净回报率完全是句空话，买方只要能够顺利地买下房子并获得房屋的完整产权就算万幸了。如果投资人把钱完全交给他们去购房并管理，上当受骗只是迟早的事。
那么，如何判断你的代理人是否在欺骗你呢？你的美国投资购房计划有多大风险呢？把握如下几条你就明白了：
一、跟你签定合同的公司和代理人都有经纪人资格吗？
在美国，从事房屋买卖并收取佣金的公司和个人都必须持有各州颁发的经纪执照，获取执照并非易事，对个人而言必须要有社会安全号，参加规定数量的课时学习并通过严格的考试，才有资格申请执照，个人执业必须加入有执照的公司，接受公司的内部管理和监督，收取佣金也必须通过公司而不能个人收取。为了保持执照的有效性，每年还要参加必要的培训并交纳数额不低的执业会费。例如，美国富升地产就是持有加州房地产执照的房产经纪公司，旗下的所有经纪人也都持有加州房地产经纪人执照。美国联邦和各州都有专门制约经纪人和经纪公司行为的法律规定，执业人若有违反就可能丢失执照，所以他们中的绝大多数都是诚实守信且忠于客户的。
二、跟你签合同的经纪公司跨州执业了吗？
美国各州颁发的房地产经纪执照只在本州内有效，比如说，你遇到的经纪公司或经纪人只有加州的执照，那么它就不能买卖密苏里州的房屋，如果这家公司提供给你的房源是遍布全美各州的，那你就要格外小心了，你要问清楚，如果你买其他州的房产，谁才是你真正的经纪人？你必须跟直接的真正的经纪人签订代理合同，才有可能保障自身权益。
三、你的购房合同是标准格式吗？
如果你遇到的是正规经纪人，他提供给你的购房合同一定是当地行业协会内部的标准文本，判断是否为标准文本只须看看合同的上方或下方是否有当地房地产经纪协会的Logo就知道了，还有呢，美国的官方文字是英文，如果你的购房合同是中英文对照版且没有Logo，那就要多问个为什么，这些非标准文本的合同极有可能只有利于对方而对你不利。例如，美国富升地产使用的房地产合约，都是加州房地产经纪协会核准的文件。另外，标准格式的购房合同等法律文件都是有版权的，只能由协会会员使用，非会员使用将会构成侵权。所以，对不懂英文的中国人而言，使用标准格式的购房合同反倒是个极好的保护。四、你买的房屋将获得哪种形式的产权文件？你支付的全部购房款中有无产权保险费？
五、你买房的过程是否经历了全部流程？
六、你的购房款交给了谁？
七、你找的代理公司要求你支付买卖佣金吗？
八、承诺包租的房屋管理公司有经纪执照吗？
九、承诺不低于10%的净投资回报率有操作性吗？
十、购房50万美元就可以办绿卡吗？
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