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原房主卖方不迁户口怎么办?

来源:http://sy.house.qq.com/a/20150813/013577.htm作者:北美购房网时间:2015/12/1

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曾有人笑言,当今中国其实只有两种房,学区房和非学区房。的确,学区房近年来热度不减,为了求得名校的入学名额,学区房的均价一次次地突破人们的心理预期。究其根源,并不是房子多好、多漂亮,人们追逐的是这些房源所拥有的户口。当前司法实践中,因为买房户口问题而对簿公堂的不在少数。11月12日北京晚就报道了这样一则新闻:买了房子过了户,原房主却至今未将原有户口迁出,新房主贾先生万般无奈,今天上午来到海淀法院与原房主陈女士对簿公堂,要求对方迁出户口,并支付37万余元违约金。贾先生在庭上说,去年10月,他与陈女士签订房屋买卖合同,购买海淀区永定路一套房产,去年12月完成过户手续,他付了240万元购房款。但时至今日,陈女士仍未将户口迁出。按合同约定,她应从过户起10日内办理户口迁出手续,否则应付违约金。“我与陈女士及中介多次沟通,她仍不履行迁出户口的义务,已属违约。”贾先生当庭请求法院判令陈女士给付违约金376800元。年近六旬的卖房人陈女士承认自己及丈夫、女儿一家三口的户口尚未迁出,但实有苦衷。她说,签完合同次日,她去办理户口迁出,准备迁到自家的新房。“我卖房前就咨询过相关部门,得到答复说,有入住手续就可办户口。但后来八角派出所查询之后说,新楼还没办理建户,无法立户,户口不能迁出。我想将户口迁至亲戚家,但亲戚去世了。警官说,现在户口只能迁到父母及子女名下,可我父母都已去世。我又想把户口自己拿出,但警官也说不行。”陈女士说,她曾问过派出所,警察说买家贾先生已将户口迁入,而且小学不会在派出所查户口。陈女士认为,合同约定是“由于出卖人自身原因”不迁户口才违约,而现在未迁出是因派出所不给办理,并非自己的原因。但贾先生则不接受这一解释,“应按合同约定迁出,无论何种理由都是违约。现在导致我的房屋不能出售。”但他在庭上说:“违约金可以降。”陈女士坚持认为,迁不出户口不是她的原因,不同意赔偿。鉴于双方分歧较大,法庭不再主持调解,此案未当庭判决。北京晚报记者从海淀法院了解,在以往此类纠纷中,被告多以无处落户来解释,以示其并非故意不迁出;而原告在户口纠纷的背后也多有子女上学等深层问题。按照我国目前的户籍政策,法院无权强制当事人迁出户口,只能依据双方合同对违约金的给付进行裁判。衡水市张先生咨询:为了今后女儿能进入某重点中学片区内读书,我计划购买某重点中学附近的一套二手学区房,现在我通过朋友查询了一下,该房屋内除了户主一家人的户口外,还有他的一位远房亲戚的户口。我现在担心的是,如果我购买了该套房屋,如果房屋内原户口在约定的时间内未迁走,可能就会耽误了我女儿今后上该重点中学。现在户主信誓旦旦称过户前迁走全部户口没问题,催着我签合同交款,请问,在签订合同的过程中,我该怎么做,才能避免我所顾虑的情况出现呢?法律帮办:在实践中,对所购二手房屋户口迁移问题,多是通过约定违约责任的方法处理。《合同法》规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。各地实行学区房政策以来,许多家长为了让孩子能上重点学校,不惜花费巨资购买学区房,但是该类房屋中,大多已有户口在房屋内,影响买房人的户口迁入以及实际使用。有的房屋买卖合同中约定限期迁出户口,但未约定逾期迁出的违约责任;也有的房屋买卖合同中约定了限期迁出户口,也约定了逾期迁出的违约责任。对于前者而言,因违约责任不明,往往很难得到法院的支持;对于后者,有的虽然约定了高额的违约金,但是法院在判决的时候,对违约金的数额也会根据具体情况判定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为“过分高于造成的损失”。因此,无论合同如何约定,这类案件中买房者诉至法院的目的,均是为了将原有户口迁出,但是根据我国目前户籍管理政策,户籍管辖权是派出所,而非法院,法院亦无权判令强行将户口迁出,因此,一旦发生纠纷,购房者购买学区房的目的将很难得以实现。在司法实践中,卖房方往往以户籍无处可迁对购房者的要求进行抗辩,买房者的要求很难通过司法渠道得以解决。因此,“法律帮办”建议,对于学区二手房买房者来说,可以在买卖合同中约定以迁出户口作为支付全部或者部分购房款的条件,最好在付清全款前将房屋内原户籍迁移完毕。购房者最好提前查询房屋内现有户籍情况,购房时将户口作为决定是否买房的因素之一,以便对是否购买该房屋作出理智的判断。以免将来买了房,原户口迁不走新户口落不下,使购买学区房让孩子上重点学校的目的落空。

 

 

 

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