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美国买房贷款流程

来源:http://www.hminvestment.com/News-view-3939.html作者:北美购房网时间:2015/11/28

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其实很多的中国人并不能用现金在美国全款买房,所以如果手上的流动资金不足的话,其实选择美国的贷款来买房。但是和国内也许不同,所以美国贷款买房子的全部流程包括什么呢?如果有利息该怎么选择最低的利息银行呢?
与贷款有关的开销包括以下费用:
手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%
点数(Discount Point):一个点是贷款额的1%,一个点可降低利率0.25%
房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500,房价约高,收费越贵。
信用报告费(Credit Report): $20-60$
处理费(Processing Fee):$200-$500
纳税服务费(Tax Service Fee): $50-$100
洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20
审批费 (Underwriting Fee): $200-$500
文件准备费(Document Preparation) $200-$500
以上的费用在每个公司可能稍有不同,你可以找一家收费少的。每家公司都会让你挑选无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低,缺点是过户时要多交钱。因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等,如果你能保持贷款七年以上,可以加点数。否则不要加点,特别是在过户费很紧的情况下。
选定贷款公司后,首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有五页纸,包括以下内容。
1.贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
2.房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
3.贷款人情况(Borrower Information)
4.工作情况(Employment Information)
5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)
6.财产与欠债(Assets and Liabilities)
7.房地产交易细节(Details of Transaction)
贷款申请表一定要如实填写,并将所有文件准备好,比如30天之内的工资单,两年的W-2, 最近三个月的银行清单,等等。如果没有W-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后,要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE),事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时,都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率,一个低,一个高。低的那个是利率(Interest Rate),高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的,更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时,应该比谁的年百分率低。
买主递交贷款申请后,贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。在报价合同中,可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响,银行比较挑剔,出现房屋估价低于合同售价的情况,影响到贷款的批准。为安全起见,可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。
如果房屋估价低于合同售价,买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估价报告,要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知,房屋估价附加条款仍然延续,除非卖主书面通知买主,房屋估价附加条款有效期到了,应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书,房屋估价附加条款在第三天晚上9点就正式取消了。
买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知,贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同,如买主在三天之内不做答复,合同在第三天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子,必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知,只要把通知寄一份给卖主,合同就取消了。
贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-In)。利率锁定期有30天,45天,60天或更长。时间越长,利率越高。一般在过户前30天内锁定。
其实你的贷款额度是由你的经济状况和你的信用度决定的,所以如果你在美国听说有人曾经因为不诚实而被迫回国,这绝对不是玩笑哦!

 

 

 

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标签:美国,买房贷款

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