美国房地产市场的现状
来源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c0481b20100t5dz.html作者：北美购房网时间：2015/11/27
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美国房地产市场拥有市场经济所固有的周期性发展规律，1923年至今，美国房地产市场出现了3次显著的泡沫，特别是最近一次的次贷危机更是引发了全球危机。究其根源，美国房地产市场的周期性发展，取决于人口、利率以及信贷、税收等多重因素的综合作用。
下表是美国房价指数的历史曲线，这里的房价指数采用的是Case-Shiller房价指数，简称CSHPI（Case-Shiller Housing Price Index）。CSHPI包括国家和20个大都会的房价指数，它是美国地产行业最通用的指数。它是以2000年1月的房价为基准，定义为100，由此根据实际交易价格计算其它年月的相对价格。
美国房地产的现状
我们先来回顾一下历史。由图中可以看出，美国的住房价格在20世纪80年代末到90年代中期，基本维持在一个稳定的水平。从90年代末到2006年，房价涨了一倍。这得益于90年代美国经济的繁荣，IT行业的发展和2001后美联储的货币宽松政策。
从2003年开始，由于信贷政策的放松，许多购房者只需要付5%，甚至是0首付就可以贷款买到住房。同时，次级房贷（Subprime）市场的证券化也蓬勃发展。许多信用不好的人也能从银行贷款，这样就增加了市场的需求，促使房价的加速上升。每年的房价的增长率在15%。在2006年，信贷宽松政策的弊端显现了出来，按揭的拖欠(Delinquency)比例开始上升。同时房价已经涨到普通工薪阶层所能承受的上限，市场的交易量开始萎缩，住房市场进入了拐点。在2007年，房价开始下跌，这就促使按揭的拖欠比例进一步上升。
许多投资银行都有相应的结构化金融(Structured Finance)部门对按揭进行打包，卖到债券市场上去。为了赚取更大利润，都采用了大约1:30的杠杆（Leverage）。从2003年到2007年，这些部门都有着巨额的收益。但是一旦房地产市场开始衰退，杠杆的负面效应就体现出来，地产市场小的波动便放大到抵押债券的巨大损失。首先是贝尔斯登（Bear Stearn）两个投资抵押债券的对冲基金宣布资不抵债。投资者对贝尔斯登信任度下降，导致它濒临破产。在2008年3月，摩根大通（JP Morgan）宣布收购贝尔斯登。持有房地产抵押证券最多的雷曼兄弟（Lehman Brothers），在2010年9月宣布破产清算。这也是美国历史上最大的破产案例，引起了市场的恐慌。经济开始衰退，使得房价加速下跌。
从2008年到2009年，美国政府和美联储竭尽一切办法要挽救上个世纪大萧条以来最大的经济危机。美联储把贴现窗口的利息（Discount Rate）降到了0。美国政府提供了7000亿美元的市场救援，注资那些对经济有巨大影响的濒临破产的公司，如：AIG (American Insurance Group)。
这些措施取得了很大的收效，避免了美国进入大萧条(Depression)，使得市场逐渐恢复信心。房价下跌的速度开始减慢。为了挽救住房市场，政府也提出了一系列刺激计划。首先是布什政府对首次买房者提供8000美元的无利息贷款；奥巴马上台后，提出对2009年到2010年4月之前的买房者提供8000美元的补助。所以在2008底和2010年初，房价在上下波动。这期间房价的上涨是政府补贴的结果。在2010下半年，买房的刺激政策过期后，房价又开始下跌。同时，经济开始好转，失业率开始下降，并且按揭的拖欠率开始明显下降。
当前影响美国房地产市场有几个因素：
1 地产市场上仍然存在着大量的法拍屋（Foreclosure）。在2008-2010经济危机期间，银行并没有没收来的房屋全部发在市场上，一是由于很难卖出去，二是由于会导致房价的进一步下跌。在2011年经济好转之际，银行要把这些法拍屋逐渐放到市场上。在房价下跌的重灾区，如：佛罗里达，拉斯韦加斯，凤凰城等，这类房屋占了40%的交易。通常这些房屋的价格远低于正常交易的价格。在这些法拍房屋消化掉之前，房价很难上涨。
2 银行的贷款条件过于苛刻。在经历了次级房贷金融危机后，银行当前对贷款的审查十分严格。比如：首付不能低于20%，信用分要700以上，必须有稳定的收入来源证明等。这样就使得有能力买房的人数大量减少，新的按揭的数量远远小于以往正常水平。很多房屋交易由于买方无法拿到贷款而被迫流产。卖方更希望买方是全现金交易，而有能力全现金交易的毕竟是少数，所以买方有更大的讨价的余地。在2011年第一季度，全现金交易大约占了35%。需要提及的是，亚洲人，尤其是华人平时比较善于理财，一般手里都有大量的现金，这时可以以很低的价格买到很好的住宅。
3 经济的好转。在2011年4月，美国的股市已经基本回到了2007年的水平。各个行业的收益大都好于预期，失业率也在下降，投资者和消费者的信息在上升。经济的繁荣会使得更多的人投资房产。
4 通货膨胀的压力。过去一年里美国政府大量发行国债，美联储采用量化宽松政策大量购买国债和住房抵押债券，这使得美元通货膨胀的压力很大。目前大量的资金还持有在银行手中，通货膨胀还不明显，一旦这些资金流入到市场上，物价会飞涨。通货膨胀会反使得住房价格上涨。在未来的一段时间里，购买房地产来规避通货膨胀的风险是很好的选择。
5 美国梦概念的转换。美国梦的一个重要组成就是拥有自己的独立住宅（House）, 所以很多新移民都把购买住宅作为实现美国梦的标志。同时在过去相当长的一段时间里，美国人认为房地产是有高收益率的最安全的投资。这些因素使得美国人更倾向于买房而不是租房。然而经过这次危机后，许多人在房产上的巨额损失使得美国人买房的动力下降。最新的调查显示美国年轻人把买房作为首要目标的比例大大下降。
在以上的因素中，法拍屋的因素影响短期的市场。根据目前的市场数据，消化掉这些法拍屋大概还需要1-2年的时间。经济和通货膨胀的因素会影响长期的市场。银行的贷款条件是受经济因素影响，一旦银行确定经济会持续增长，贷款条件会随之放宽，但是不会回到2003-2007年时的水平。美国梦观念转变的影响相对较小，拥有住房毕竟会带来更多的便利。
最后，美国房地产税管理过程严谨，可执行性强。一般而言，在美国税制中，纳税人的个人报税相当重要，税收管理关注于纳税人的遵循行为。而在房产税中，税务当局有很大责任。税务当局保存财产记录、计算税收、开出税单、记录支付等。
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