【北美购房网独家】万达10亿美元建悉尼地标 NAREIG为你浅析海外开发流程
来源：aaa作者：北美购房网时间：2015/2/3
扫一扫，随时看
（数据来源：Financial Times | NAREIG）
由中国第二大富豪所拥有的房地产集团大连万达(DalianWanda)加速海外扩张步伐，提出了投资10亿美元，重建悉尼港地标性建筑的计划。万达的拥有者王健林同意斥资4.15亿澳元（合3.27亿美元）购买位于悉尼中央商务区的GoldFields House。此次万达准备斥资10亿美元将这栋写字楼和一座相邻建筑改造成一个8.5万平方米的综合性建筑，其中将包括185米高的五星级万达文华酒店。
近年来，越来越多的中国开发商都响应“走出去”的号召，频频在欧洲、澳洲、北美拿地盖楼。鑫苑、绿地、万科、万达这些中国开发商的名字已让外国房地产界印象深刻。资本雄厚、雷厉风行似乎已经成为了中国开发商的代名词。这些动辄就上亿美元的开发项目，开发商到底会投入多少现金？这些钱又被用在了哪些地方？北美房产投资集团为你来一一解读。
■ 开发过程中的成本分析（Cost Analysis）
房地产开发项目的支出可以分为4大类：①拿地成本（Land Acquisition Cost）②硬性成本（Hard Cost）③软性支出④工地支出（On-siteCost）⑤非工地支出（Off-siteCost）。
拿地成本Land acquisition cost
在万达10亿美元项目中，拿地成本为3.27亿美元。根据FT报道，该地块上目前有一栋写字楼及部分相邻建筑。因此，在万达开工之前还需要拆除现有建筑。
硬性成本Hard Cost
拆除成本（DemolishingCost）也是在开发过程中不可小视的一笔支出，并且还要与之前的住户/租户协商。而空地（VacantLand）一则免去不菲的拆迁费用，二则也可以剩下与租户/住户谈判的时间与人力物力。
除去拆除成本，建筑原材料等建筑成本都可以归为硬性成本。
软性成本Soft Cost
聘请建筑师、设计师、律师、和工程师的费用都属于软性成本。在拿到地块之后，开发商就需要建筑师、律师团队对地块进行规划，并向当地政府部门（CityPlanning）提交申请，等待审批。如果审批未通过，则需要建筑师修改并再次提交申请；与此同时，律师团队也需要与政府部门进行协商斡旋。如果审批通过，那么可以开始施工。这整一个过程我们称作permitting。
一般来说，生地（rawland）指的是未获得permit的土地。而熟地（shovel-ready）指的是已经获得审批，可以即刻按照获批的图纸进行开工建造的建筑用地。拿permit是一个漫长的过程。需要聘请有经验的律师、建筑师与政府“过招”。海外投资者期望能拿到熟地以节约时间和人力成本，但是市场上大多以生地为主。
工地/非工地支出 On/Off-Site Cost
主要包括下水道、污水处理、景观绿化等费用。
■ 贷款（Financing）
在2007年，很多地产开发项目中贷款的比例能达到70%以上，有的项目甚至能达到90%。次贷危机爆发之后，各机构监管力度加大，对开发商的要求也趋于严苛。贷款机构在审批时，会以开发商的过往业绩作为参考，如果开发商之前有过类似项目的开发经验并获得成功，那么贷款通过审批会相对容易很多。但是，海外投资者往往没有这样的“历史记录”，如果直接申请贷款，很容易碰壁。NAREIG商业地产开发部推荐有意向在美国进行地产开发的投资者尽量与当地专业团队配合，由他们负责与金融机构进行沟通磋商。
■ 建筑许可证（permitting）
当开发商拿到土地后，需要对土地利用规划到相关部门进行审批，就是前文软性成本中提到的permitting。举个例子，某开发商在曼哈顿东哈林区获得一块土地，目前该地块获得的限高是20米，约6层楼高。开发商计划建造20层的公寓，那么就需要向Departmentof Buildings (DOB) 对限高进行重新申请。如果土地的性质是住宅用地，而开发商想把第一层改建成商铺，那么需要对土地用途进行审批，zoning需要从住宅变成商住两用（MixUse）。
在这一过程中，需要专业律师和建筑师等团队的参与。他们必须熟悉整个流程，并有与DOB“打交道”的经验。如果送批的图纸被驳回，那么有经验的律师必须马上找到相关联络人，了解DOB的想法，马上修改申请图纸。这一过程一般需要8-12个月，如果审批一直不能通过，项目迟迟无法开工，这对开发商来说也是巨大的损失，因此选好专业的律师和建筑师团队是至关重要的。
在申请建筑许可时，如果和政府协商需要更改用地性质或做其他调整时，政府部门并不会“明码标价”，不会说明开发商必须做到这样或哪样才能获得审批。但是，为城市公共建设做出贡献往往更能让DOB“心动”。例如，提供“廉价房”，如果开发商承诺建成后将一部分单元作为“廉价房”出售给低收入人群；还有为周边居民修建公园、天桥等公共设施，也会获得DOB的“芳心”。
上文提到的是美国房地产开发的一个前期过程，待项目启动后，建筑工人工会、保险公司等都需要周全。项目完工后的出售/出租、管理、市场宣传也是重要环节之一。我们将在下周继续为大家介绍美国房地产开发的流程。
本网注明“来源：北美购房网”的所有作品，版权均属于北美购房网，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。 凡本网注明“来源：XXX（非北美购房网）”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
标签：
上一篇：美股房产板块介绍...
下一篇：“我们一直在等待这一天”。看看这些逆...
