现今全球房价疯长，纽约作为世界文化、政治中心城市，同样深受房价过高的困扰。去年开始，美国房价持续走高一直成为舆论的焦点，新加坡媒体曾报道，纽约作为世界金融中心，被评为美国最住不起的城市。大量刚从大学或研究院毕业的年轻人，放弃纽约丰富的机会和更高的收入，因为房子问题远走德克萨斯。由此可见，纽约作为先进城市的优势开始转为劣势。在外界看来，高房价将成为纽约长远发展的障碍，但纽约的房价并未因此停止上升趋势。

纽约城税负高、交通拥堵、停车难，但人们为什么还对之趋之若鹜呢？2008年第一期《时代》周刊的文章认为，重中之重的原因就是：曼哈顿的文化活动能让人充实地度过一周的美好时光；而许多纽约人确实也是如此生活的。对纽约来说，艺术不仅让它充满了浓郁的创意魅力，更是创造经济价值的一大产业。因为，数十年来，纽约是全球艺术家的首选之地。但是，不断高涨的房价让艺术家们开始逃离纽约，到现在愈演愈烈。纽约如果失去了这个创意群体，那它肯定将处于危险中。纽约市政府也已认识到这个问题，并采取了部分措施，但难以根本解决问题。于是呼声四起：文化是纽约的灵魂，但它正在失去这一品牌；政府应采取更具实效的行动来留住这些人才。

艺术能成为一个产业，源于集聚效应

纽约一家致力于纽约艺术文化研究与服务的非盈利性组织——纽约艺术联盟（The Alliance for the Arts）对艺术对纽约市及纽约州的经济贡献进行了长期跟踪，并分别于1983、1993、1997与2006年发发布了研究报告。2006年底的这份报告显示：艺术与文化对城市的经济贡献极大，经济产值达212亿美元，创造的工作岗位达16万多个。

纽约的文化产业也带动了旅游产业。2006年，来纽约的游客创记录地达到4400万，消费额达到240亿美元。纽约艺术联盟的调查表明，大部分游客来纽约主要就是为了参观文化场所，仅2007年上半年，大都会艺术博物馆的游客数就达460万人次。

集聚效应支撑了纽约艺术经济的蓬勃发展。2007年7月，普林斯顿大学出版社出版了《沃霍尔[i]经济：时尚、艺术和音乐产业如何推动纽约市经济发展》（The Warhol Economy: How Fashion, Art, and Music Drive New York City）一书，该书作者Elizabeth Currid是南加州大学政策、规划暨发展学院的助理副教授。据英国《经济学家》杂志介绍，书作者利用数月的时间采访了创意产业各门类的工作者们——从时装行业的经理人到嘻哈音乐的制作人，并描绘了这样一个都市：文化产品比以往任何时候都更加依赖于与同伴共同生活而形成的社交接触。在该行业中，舞厅内达成交易的几率和会议室不相上下。商业合作来自于人们机缘巧合的交往。最后书作者得出结论：文化生产者们更多地是依赖于他们的社会生活，以此来促进他们的职业创作、获得工作，并让他们的作品产生价值。

高房价迫使纽约的艺术村不断迁移

不过，Elizabeth Currid认为，纽约的文化经济目前处于十字路口，繁荣的威胁步步紧逼，众所周知的原因就是：居高不下的房价。

据《时代》周刊的文章介绍，2007年，美国其它地区的住宅价格都一直在下跌，有时跌幅还比较快，但是曼哈顿地区的公寓均价却达到了创记录的140万美元，比上一年增长了17.6%；甚至在布鲁克林区的跨东河地区，其均价也从61.3万美元涨到66.1万美元。房地产评估公司Miller Samuel也介绍，2006年，曼哈顿一室户的互助式住房（co-op）[ii]或共管式独立产权的公寓套房（condominium）平均每平方英尺的售价是922美元，而1989年只有298美元。高端的公寓套房在一些艺术家聚居的街区如下西区也开始出现。文章指出，除了上层的少数人外，大多数从事艺术工作的人已开始入不敷出了。美国大学中每年成千上万的艺术系毕业生一毕业即沦入城市的文化无产阶级行列——演员只能当侍者，而艺术家只能当油漆匠。

纽约艺术村的迁移图。数十年来，纽约的艺术家群在不断地迁移：从西村（West Village）搬到苏荷（Soho），再从苏荷（Soho）搬到东村（East Village），然后又跨过东河到皇后区的长岛城（Long Island City），乃至布鲁克林区的威廉斯堡（Williamsburg）、登波（DUMBO）和红钩（Red Hook）地区。但是最近几年，这些破败的街区都已建成为中产阶级的居住区，迫使纽约的艺术工作者们又开始迁移。

与此形成鲜明对比的是，费城、巴尔的摩、芝加哥等地吸引了大量的年轻艺术家；自从1989年推倒柏林墙后，德国的首都柏林也吸引了来自全球的年轻艺术者们，最重要的原因就是租金低廉。

Galapagos 艺术空间的老板对amNY.com的记者说，“象巴黎或罗马一样，纽约很容易就成为了一个‘博物馆’之城，不再创造任何与文化有关的东西了”，“如果撇开文化，这座城市将毫无吸引力。文化是纽约的灵魂所在，但我们却没有保护好我们的这一品牌。”纽约艺术基金会前主任在接受《纽约太阳报》（New York Sun）采访时也指出：“纽约如果失去这个创意群体的话，那它就处于危险中了”，“我们现在所面临的危机与当年巴黎如出一辙：塞进了许许多多精彩的机构，但是没有有生气的、能呼吸的群体。我们如何吸引和留住这些创意人才，以及这些人才如何在这个城市中长大成熟，都是问题。”

政府有限的干预行动遭质疑

纽约市长办公室文化事务部主任Kate Levin认为，政府已意识到这个问题，修改了有关规章制度，让小型的非营利性的艺术组织能更方便地获得资助。2007年，彭勃市长专门建立了一个办公室来帮助这些非盈利性的团体尤其是艺术领域的团体，找到它们负担得起的生活和工作空间，并吸引融资。城市的住房机构也建立了一个1亿美元的基金帮助艺术家们购买生活与工作场所。同时，市政府正在通过下属5个区的艺术委员会，与私人公司合作，为艺术家们开发居住项目。据纽约下曼哈顿地区艺术委员会（LMCC）的网站介绍，下曼哈顿艺术委员会目前在华尔街附近的公正大楼（Equitable Building）里为艺术家提供临时工作室。该大楼由斯利维尔斯坦房地产公司（Silverstein Properties）捐赠。JP摩根大通也将其市中心办公室大楼的地下室捐赠给电影工作室用于电影的后期制作。

但是Levin补充到，政府的干预能力是有限的。“每个人在负担得起的住房方面都有自己的见解，政府不能仅仅为纽约市的艺术家合法地建造住房。”他说。

《沃霍尔经济》一书的作者Elizabeth Currid却指出，这些做法迈的步子还太小了。如1997年由布鲁克林区艺术委员会（Brooklyn Arts Council）发起成立了纽约艺术家住房联盟（New York Coalition for Artist's Housing），该联盟尽管拜访了多个开发商、建筑师、律师、社区领导人及支持该项目的市政府官员，同时也实地考察了几个地点，但最终却都不了了之。Currid批评纽约负责经济发展的官员一贯不善于做出正确的选择。Currid表示，解决之道在于施行一系列目标明确的国家政策措施，包括税收激励、鼓励密集如织的城市群（encouraging densely woven cities）、有利于夜生活区域的分区划定（支持而非打击夜总会）、为积极进取的艺术人才提供更多的住房补贴和工作空间，以及其它措施等。

2007年8月，哥伦比亚大学教育学院的艺术与文化研究中心发布《活着：艺术家资讯之三：特别关注纽约老年艺术家》（Above Ground： Information on Artists III Special Focus New York City Aging Artists）报告，通过对62-97岁间的视觉艺术家进行调查研究后，报告认为，大量的老年艺术家人均收入只有3万美元，他们之所以能生活和工作在纽约，仅仅是因为他们所居住的公寓租金受到控制，因而还能负担得起。但对较年轻的艺术家来说，则没有这种优惠，因而纽约还不能留住他们。因此，报告建议修改租赁法，在保障固定低收入的老年人能留在房租控制和房租管制的居所的同时，向较年轻的在纽约市租房的艺术家也提供相类似的法规。

[i] 安迪·沃霍尔（Andy Warhol），美国画家，电影制片人，是美国人自上世纪六七十年代以来的时尚文化偶像；他的工作室“工厂”（Factory）是当时纽约艺术的中心。沃霍尔经济，是“艺术经济”的指代。

[ii]Co-op住房，即互助式住房，或合作住房，是非盈利组织接受各级政府的拨款和私人机构的捐赠，发展专门用于廉价出租的经济住房，并以此作为向低收入人士提供帮助的一种方式。互助式住房中有些带有房租补助，必须经过申请登记和轮候，另外一些则以“市场价”向外出租。

纽约过高的房价如果不得到有效的改善，将对纽约未来发展起到制约性作用。政府应提出积极应对措施。