热线电话:400-668-9628

北美购房,你必须要做的功课

来源:http://overseas.focus.cn/news/2011-08-31作者:北美购房网时间:2015/11/15

北美购房网信二维码
扫一扫,随时看

 因宏观调控严厉,不少国人将置业眼光投向海外,而美国楼市因出现回暖迹象,让不少国人欲出手购买,但置业美国也并非像不少前来国内拉客的项目宣传那样容易,置业的费用和风险如同陷阱,随时可能等在路上。所以,如果对美国房地产市场不熟悉,建议有兴趣的买家先行了解美国的房地产市场情况,然后可以根据自己的预算和倾向的城市,通过网络和在线经纪人进行交流后,再看看哪类房产比较适合自己。另外,参加由专业置业公司组织的赴美看房团,又或者到美国之后,找口碑较好的经纪人带领看房,也是在美国置业必须要做的准备工作。

  四大购买因素

  那么,中国买家在美国挑选投资价值高的房产项目,首先要了解那几方面的信息呢?我们总结了四大购买要素:区域地段、地产品牌、融资贷款及托管服务。无论在哪个国家置业投资,前三大因素都是需要提前了解的。

  首先,房产投资的核心原则是放之四海而皆准的,那就是地段、地段、地段!地产项目所处的区域地段是决定其市场价值的核心衡量标准,无论在美国还是在世界其它地区,这都是一样的。尽管美国市场的投资门槛并不高,市场上有众多10多万美元的低价房产特别是法拍屋(注:由于债务纠纷,债权人取得“执行名义”后,由法院查封债务人的不动产抵押物,进而执行拍卖处分而产生“法拍屋”。)出售,但是低价位不代表低风险。房产投资风险的核心考量就是其地段。

  其次,不同地产品牌代表着不同的建筑风格、不同的设计理念,以及无形的品质保障。

  第三点,在海外置业过程中,如果单纯考虑到投资收益,那么贷款融资带来的金融杠杆作用是投资者不可或缺的。自次贷危机以来,美国的信贷机构一直紧缩银根,对于没有美国信用记录的海外投资者来说,获取贷款进行投资的可能性极小。仅有少数有实力的开发项目能够寻找到贷款机构为海外投资者提供贷款。

  最后,针对中国买家而言,海外投资的管理租赁是必须要考虑的因素。美国房产每年通常都有2-3%的持有税费,如果不进行有效租赁管理,投资收益将显著受损。然而,投资的物业远在大洋彼岸,投资者想要亲力亲为地管理那是不可能完成的任务。因此完善的后续托管租赁,是投资者不得不考量的重要因素。

  置业费用一箩筐

  在美国申请贷款不仅繁复而且难度比较大,通常美国的贷款机构及银行仅提供贷款给美国公民或永久居民。当海外其他身份买家想要申请贷款买房时,首付得增加,获批率才会增加,但究竟增加到多少,并没硬性要求。也并不是每家机构都会提供此类贷款,通常是在有大量移民的国际性大城市才会有这类提供贷款的机构。2008年后,很多大的机构要求申请贷款者至少提供40%~50%的首付。

  在置业之初,除支付房款或首付外,还需交纳房屋检查费、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等等费用,所有这些税费加在一起,大约是房价的3%-7%。美国的房产买卖都需要由中介机构来完成。

  购房之后每年要缴纳的房地产税,以及购房后的翻修费用以及维护费用。其中房产税是主要的支出,美国的房产税税率是住房价值的1%-3%,最高可达6%。房产税各地区之间差别很大,即使一个城市的不同街区税率也不相同,富人区、社区环境好的街区房产税税率就相对高些。除此之外,还有地税、物业管理费等。

  如果要进行房屋托管,还必须每年给托管公司6%的房价再加上每个月100多美元的托管费,或者给经纪人至少一个月的租金等等。再加上房屋转让时还要为增值部分缴纳个人所得税,就算没有房价近年来持续下跌这个因素,投资美国房产也难以让投资人赚到大钱。

  不过,美国比较高昂的房租还是会让投资者有较稳定的收入。洛杉矶地区一些新兴的住宅区,总价30万美金左右的能租到2000美元左右,在除去各种相关费用后,租金回报率大约能达到5%。

  小贴士

  美国出售的住房几乎都是精装修,并配置空调、冰箱、暖气、洗衣机、烘干机等基本生活电器。他们说的面积是有供暖的室内使用面积,车库、地下室、阁楼等如果没有供暖都不算面积,均属赠送。

 

 

 

本网注明“来源:北美购房网”的所有作品,版权均属于北美购房网,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。 凡本网注明“来源:XXX(非北美购房网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

标签:北美购房

上一篇:影响2016年房价的十个因素... 下一篇:奥兰多的房产成为大家的新宠...

推荐阅读

最新资讯